“棚户区改造”有关知识和税费优惠大全
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，工作中也有棚户区改造的财税代理业务。裴玉梅老师梳理了国家有关棚户区改造的有关知识和税收优惠，现总结如下：
一、几个概念：
棚户区：是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
棚户区改造：是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；
改造安置住房：是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。
二、棚户区改造的总体要求和基本原则
国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发[2013]25号）明确：
（一）总体要求。
加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
（二）基本原则。
1.科学规划，分步实施。
2.政府主导，市场运作。
3.因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。
4.完善配套，同步建设。
三、棚户区改造的类型及规模
（一）城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户；
（二）国有工矿棚户区改造。五年改造国有工矿（含煤矿）棚户区90万户；
（三）国有林区棚户区改造。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户；
（四）国有垦区危房改造。五年改造国有垦区危房80万户。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。
四、棚户区改造的安置计划及资金来源
（一）棚户区改造的安置计划
依据“财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知”（财综[2015]57号）有关通知精神，城市棚户区改造，包括实物安置和货币安置计划。
1、对于人口较少、住房供需矛盾不突出、房价不高、市场房源较多的城市，应当积极推行货币化安置方式，将货币安置补偿款发放给被拆迁居民，由被拆迁居民自主到市场购买安置住房；
2、或通过政府部门搭桥组织房源，严格审核商品住房价格，由被拆迁居民与开发企业按核定的价格签订购买安置住房合同或协议，政府部门根据合同或协议将货币安置补偿款支付给开发企业。
3、对于人口较多、住房供需矛盾突出、房价较高、市场房源短缺的城市，确需新建安置住房的，要督促相关部门抓紧做好项目选址等各项前期准备工作。
（二）城市棚户区改造实施方案资金使用原则
1、对于已经签订合同并实施的城市棚户区改造项目，市县财政部门要按照合同和项目实施进度及时拨付财政资金，确保项目资金需要；
2、对于尚未签订合同或已签订合同但尚未实施的城市棚户区改造项目，市县财政部门要积极配合相关部门做好房屋征收、拆迁以及补偿安置等工作。
（三）城市棚户区改造资金。
按照“省级负总责，市县抓落实、中央适当补助”的原则，中央和省级财政根据各地区财政困难状况、城市棚户区改造任务完成情况给予适当补助，市县财政部门要按照国家规定筹集城市棚户区改造资金。
1、目前，市县可用于城市棚户区改造的财政资金来源包括城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费以及土地出让收入等。
2、市县预算安排有缺口，确需举借地方政府债务弥补的，可通过省级人民政府代发地方政府债券予以支持。
3、依据“国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见”（国发〔2015〕37号），推广政府与社会资本合作模式。在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP）模式。
4、构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。
5、发挥开发性金融支持作用。
（1）依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。
（2）鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。
（3）鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。
五、政府购买城市棚户区改造服务的范围
（一）政府购买棚改服务的范围
限定在：
1、政府应当承担的棚改征地拆迁服务。
2、以及安置住房筹集。
3、公益性基础设施建设等方面。
不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。
（二）市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体签订购买棚改服务协议。
市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。
六、城市棚户区改造涉及的税费优惠政策
依据“财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知”（财综[2015]57号 ） 精神：
（一）免收各项收费基金优惠政策。
对城市棚户区改造项目，按照财政部规定免收：
1、防空地下室易地建设费、
2、白蚁防治费、
3、城市基础设施配套费、
4、散装水泥专项资金、
5、新型墙体材料专项基金、
6、教育费附加、
7、地方教育附加、
8、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。
9、同时，按规定免收省级出台的各项行政事业性收费。
（二）免收土地出让收入政策。
对城市棚户区改造中的安置住房建设用地实行划拨方式供应，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免缴土地出让收入。
（三）城市棚户区改造项目可以享受贷款贴息
为引导和鼓励社会资本参与城市棚户区改造工作，依据《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》（财综〔2014〕76号），对符合条件的城市棚户区改造项目贷款予以一定比例和一定期限的利息补贴。贴息资金来源为各级财政预算安排用于城市棚户区改造的资金。贴息利率以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为准，原则上不超过２个百分点。贴息期限按项目建设、收购周期内实际贷款期限确定。
（四）税收减免政策。
第一，自2013年7月4日起，按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，对城市棚户区改造项目涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税等优惠政策如下：
1、城镇土地使用税：
对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
2、印花税：
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
3、土地增值税：
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4、契税：
（1）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
（2）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；
购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
（3）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
5、个人所得税：
个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
第二， 依据“财政部 国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知”（财税[2013]65号）精神，自2013年1月1日起：
企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。
所称“同时符合一定条件的棚户区改造支出”，是指同时满足以下条件的棚户区改造支出：
（1）棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；
（2）该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；
（3）棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；
（4）棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；
（5）棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；
（6）棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。
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