个人住房交易涉及的各税种优惠政策，学习了也是一种省钱方法！

1.问：我正准备购买家庭唯一住房，但想一次到位，买一套大户型（超过普通住房标准）的房子，不知能否享受2016年2月22日起执行的契税优惠政策？
答：从2016年2月22日起执行的《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）关于契税的新减免规定中，有一项大的突破就是，对于个人购买唯一住房享受契税优惠的不再限制必须是普通住房。
此前，《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
中小套型、中低价位“普通住房”标准：原则上应同时满足住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下的条件，单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
从2016年2月22日起执行的《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）放宽了此项条件，不再限制户型。新的优惠政策规定：购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
可见，本次新政对于购买的家庭第一套住房，没再要求必须是普通住房，只以是否超过90平方米为界线来适用不同的优惠税率。而且对于面积90平方米以上的，没有规定面积上限（以往很多地区还规定以144平方米为线适用不同税率），也没有设置户型限制，即各类住房皆可。体现了对居民自住需求的支持，对于有条件的家庭来说，购买大户型的第一套房，可以大幅度享受契税优惠。

2.问：听说从2016年2月22日起，购买第二套住房也可以享受减征契税的优惠了。请问，有这样的规定吗？
答：您听说的事情还真有其事。将减征契税的范围扩大至第二套住房，是《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的又一个亮点。
自财政部1992年7月8日开始出台个人购房减免契税优惠政策以来，这次是首次出台对个人购买第二套住房减免契税的优惠政策。在此25年间，财政部、国家税务总局虽先后出台过11次契税优惠政策的文件，但均是限于第一套住房，本次扩大至“家庭第二套改善性住房”，而且力度相当之大，也不要求必须是普通住房，只以是否超过90平方米为界线来适用不同的优惠税率。
《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的具体规定为：对个人购买家庭第二套改善性住房（指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
而此前，很多地区对购买第二套住房的，是不分面积大小均按4%征收契税。本次财税〔2016〕23号文件规定的此项优惠政策，体现了对居民改善性住房需求的支持。对于有条件的家庭来说，在购买第二套房时选择真正意义上的改善性住房，都可以大幅度享受契税优惠。
此外，对于购买第三套及以上住房的，仍执行原契税政策。
但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项契税优惠政策。

3.问：我是一名普通市民，对税收规定也不太了解，想请问一下，2016年2月22日以后，我个人出售非普通住房，税务局会如何确定营业税是征税还是免税？这项政策变化前后的规定分别是什么？
答：您问的这个问题看似简单，实际却是本次个人住房交易环节税收政策调整中一项很重要的内容，也就是个人出售住房的营业税征免政策的重大变化。
2016年2月22日以前，个人出售住房相关的营业税征免规定是根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）的规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是既按从购买到出售期间的持有时间来确定征免，又按住房户型（面积、价格）等划分征税方式。
2016年2月22日起执行的新政不再以户型划分征免并取消差额征税方式，财税〔2016〕23号文件则规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
至此，个人出售购买2年以上（含）的住房均免征营业税，即所有户型的住房均享受同一优惠政策，不再按普通住房与非普通住房分别予以免税和差额征税。
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项营业税优惠政策。

4.问：对于个人出售住房，除了财税〔2016〕23号文件规定的契税、营业税优惠政策外，个人所得税是否有免税政策？
答：在现行税收政策中，涉及个人销售住房的税收优惠政策，除了自2015年3月31日起施行的《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）所规定的契税、营业税优惠政策以外，还有《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定的个人所得税优惠政策：
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
按照现行税收管理规定，个人转让5年以上唯一住房免征个人所得税（减免性质代码：05011709），应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行备案义务：
——《纳税人减免税备案登记表》2份。
——双方当事人身份证明原件及复印件。
——房产证、契税完税凭证原件及复印件。
——原购房发票或收据原件及复印件。
——售房合同或协议。
——家庭唯一生活用房证明材料。

5.问：对于个人出售或者购买住房，应如何缴纳印花税？
答：在现行有效的税收政策中，对个人住房交易环节，买卖双方涉及的印花税也有税收优惠政策，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二套条规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
按照现行税收管理规定，个人销售或购买住房暂免征收印花税（减免税性质代码：09011701），应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行备案义务：
——《纳税人减免税备案登记表》2份。
——房屋购销合同（协议）原件及复印件。
——个人身份证明原件及复印件。

6.问：请问，个人出售住房，是否需要缴纳土地增值税呢？
答：在现行有效的税收政策中，对个人转让住房的土地增值税也规定了优惠政策，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
按照现行税收管理规定，个人销售住房暂免征收土地增值税（减免税性质代码：11011701），应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行备案义务：
——《纳税人减免税备案登记表》2份。
——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。
——房地产转让合同（协议）原件及复印件。
——个人身份证件。