资金断裂！房企花式借钱大法，不灵了？
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文 | 青鸟
2021年下半年开始，地产行业天雷滚滚，频繁爆出违约消息。
从恒大财富无法兑付，到期理财产品到近期融创因无法按时公布2021年业绩公告，宣布在港交所停牌，有统计数据显示知名暴雷地产已多达58家。
房企暴雷，暴的什么雷？
大多是在公开市场违约如到期公司债、美元债无法偿还，或是理财产品和商票到期无法兑付。
从恒大2021年中期报告披露的5700亿的借款到评估机构预计世茂约1200亿的表外负债，让人不禁好奇：
地产企业是怎么借到这么多钱的？
通常来讲，一个简单的生产企业运行，股东投入自有资本，通过销售回款再投入生成，形成良性的资金循环。
若企业想要扩大生产规模比如多购买一条生产线，而现有销售收入和股东的自有资金不足以支付生产线的投入，企业可以考虑将固定资产如产房抵押给银行，向银行借一笔钱，后期通过生产规模扩大带来的收入增加来偿还银行借款。
那么，到了地产行业，借钱的方式又是怎么样的五花八门呢？
下面，我们就来盘盘市场上流行的几种地产借钱模式。
开发贷
开发贷是房地产行业最受欢迎、也是传统的借钱模式。
开发贷款是指金融机构发放的中长期项目贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款，与其他融资方式相比，开发贷成本相对较低。
但是（重点来了），开发贷有这严格的限制条件，即业内俗称的“四三二”标准，房地产开发贷款需要满足以下条件：
1.“四”即四证齐全，也就是在发放贷款前项目必须取得《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
2.“三”是开发商投入的自有资金应不低于开发项目总投资的30%。
3. “二”即融资主体或控股股东至少具有二级以上(含二级)的开发资质。
看出问题了吗？
没有足够的自有资金拿地，哪来的土地使用证？没有地哪来的后续开发？
也正是因为开发贷的放款条件严苛，才会产生前融的需求。没有鸡，可不可以考虑借一只？
前融
大家或多或少都听过“前融”这个词，但可能不太了解“前融”具体指的是什么。
“前融”是拿地前融资的简称，按照现行监管规定，银行和金融机构不能发放用于购置土地的贷款。
但随着地价越来越高，房企完全依靠销售回款和自有资金拿地可能性越来越低，想拿地又没有那么多钱付土地款，怎么办？
别急，高成本的“前融”来了。
也正是因为成本高（利息高），一般房企在取得开发贷放款后就会把前融的钱还了，毕竟好用的钱，它贵啊！
1.信托融资
这是最常见、也是大部分房企最容易接受的一种前融手段。
因各地银监局对金融监管政策理解和执行不同以及监管的愈加严格，各信托公司开发出了各式各样创新的地产前融模式，正所谓“魔高一尺，道高一丈”。
目前仍在地产行业中可操作的方式有三种：
第一，“四三二”投资差额。
该模式主要适用于在某一城市、有2个及以上项目的房企（2级开发资质），其中有一个或多个项目满足上述的“四三二”条件。
形式上信托公司表现为向符合开发贷条件的项目公司发放信托贷款，实际呢，资金通过内部划转就悄悄流向了不符合开发贷条件的项目公司用于付土地款。
第二，小股+大债。
该模式较为简单，信托公司成立集合资金信托计划以小股(一般为20%)持有项目公司股权，然后通过发放股东借款的形式对项目公司进行放款，从而实现对非“四三二”项目的债权融资。
该模式的产生在于部分银监局认为有 20%以上的持股比例即为股权投资项目。
股权退出分为两种，一种是真股，后期根据项目盈亏情况清算退出，一种是明股实债，最终由原股东按照约定的固定利率从信托公司手上回购股权退出。
第三，特定资产收益权转让。
信托公司成立集合资金信托计划，项目公司与信托公司约定将特定资产收益权转让给信托计划以获取资金，这里的特定资产收益权一般指的是项目公司全部资产产生的一切财产性权利，双方约定某个时间段后项目公司以固定溢价率回购该项资产收益权。
可以这么理解，项目公司说，我们俩签个协议，就约定我未来卖房子的收益都归你，你先借我点钱，然后过段时间我有钱了，你借我这钱我按照借的时间和固定利率算好还你，未来卖房子的收益就不归你了。
你看，通过转让资产收益权，也实现了信托公司对项目公司的债权发放。
第四，股权投资+对赌。
这个模式表面看，是信托公司对房地产股权投资，不涉及债权发放，但通过对赌协议（实际上不可能完成的任务）等一系列约定，仍能实现按期付息(分红)、到期还本(回购)。
2.短期过桥
这是融资成本最高的一种前融，通常用于缴纳土地保证金或者用于土地款配资。
过桥资金大多来源于民间借贷，利率极高，一般能达到年化18%-24%，因此不能作为长期借款使用，只能作为短期过渡资金。
正所谓贵的钱好用，这类资金成本高的借款方便灵活快捷，虽成本高但因使用期限短折算下来成本可以接受。
3.私募股权投资基金
明面上私募股权基金可以以真正的股权投资模式操作，但在真正操作过程中，双方一般会约定对赌协议或回购协议，也会被定义为明股实债。
1.资产管理公司（AMC）融资。
国内目前有四大AMC包括华融、信达、东方、长城，还有各种地方AMC。
房地产作为第一大类金融资产，其不良资产收购处置也成为AMC重要的业务方向，AMC也成为除信托公司之外房企最重要的资金方，并由此衍生出了大规模涉及不良包装的房地产固定收益业务。
举个例子，房企可以通过将自有资金或过桥资金打给实际控制的非关联方或表面非关联方，再有非关联方将资金转给项目公司，项目公司缴纳土地款后，该“非关联方”将其对项目公司的债权包装成逾期借款（不良资产）转让给AMC，AMC受让这部分债权后放款给“非关联方”，这笔钱就可以用于下一个项目土地款的缴付。
信用债
房企在境内发债大多是公司债，在境外发行的是美元债，发债主体一般都是集团且需要评级（对历史年份进行评级）。
发债有着明显优势如金额大，周期长等，但是发债对信息披露要求很高，任何负面消息必须公告，造成多米诺骨牌效应的致命打击。
如果是银行或者金融机构借款，晚几天企业还可以和机构私底下商量，但是在公开市场，必须及时偿还本金或者利息，晚一天都会被市场爆出来。
所以我们也可以看到，近期很多地产暴雷，都是因为境内债/美元债本金或者利息到期未能支付。
而接下来2022年二季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1865亿元，包括海外债约为889亿元，这将是对房企极大的考验。
ABS
ABS是资产证券化的简称。
在地产行业，主流的ABS是购房尾款ABS和供应链ABS。
购房尾款ABS的基础资产是客户购买房屋支付完首付款后剩余的尾款部分，这一部分是房企对购房人享有的应收账款债权。
通常来讲，尾款部分客户向银行/公积金中心申请贷款，经审批通过后银行/公积金中心直接向房企支付。
发放贷款这一过程大致需要3-6个月时间，房企为了加速现金回流，将这些尾款打包出售给投资人提前获得回款，购房尾款ABS的投资人多为机构投资者，包括银、券商资管、基金、保险机构等均有参与。
供应链ABS是指先通过保理公司将各家供应商和建筑商对于地产公司的应收账款保理过来，然后再将保理款出让形成资产支付专项计划，发行ABS进行融资。
供应链ABS的基础资产是房企在开发建造过程中向总包施工方等供应商采购材料和服务形成的应付账款，通过供应链ABS，开发商的还款账期，由和供应商原来签订合同的账期调整延长为资产支付专项计划下的还款期限，增加了房企的资金占用时间，缓解了付款压力。
也就是说，不管是客户欠开发商钱，还是开发商欠供应商钱，进过特定包装后都能让投资人投钱。办法总比困难多嘛，前提是利息都得开发商承担了。
商票
什么是商票？
商票是出票人（房企）签发的，委托付款人（房企或房企的债务人）在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据，某种意义上就是“打白条”。
在资产负债表中，商票归属于应付账款或者应付票据科目，不属于有息负债。
在“三道红线”政策之下，正因其可以不计入有息负债，商票已成为各大地产企业的主要融资渠道。
房企在产业链中处于强势地位，具有较强的议价能力，且现金流压力较大，通过向供应商开具商票延迟付款能够有效缓解现金流压力。
本质上这一行为类似于短期贷款，房企以自身信用做背书，向供应商进行“变相融资”。
而如今，行业下行，房企商票违约的新闻屡见不鲜。
通过对以上几个借钱模式的盘点，大家是不是更能理解“潮水退去后才知道谁在裸泳”了呢？
房地产行业去杠杆后，谁又能笑到最后？
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