【独家好文】地王的警示：每个实力房企的背后都有一棵撑天大树

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导读：

*任何一种事物或者现象，如果用常规思维与逻辑解释不通，就得换一种逻辑来解释；笔者试图通过公开资料，剥茧抽丝，带领读者们看明白地王产生的根源，和疯狂的地王背后令人震憾的资本的力量；

 *房地产泡沫吹到今天这种程度，限贷限购、放开土地供应、乃至货币政策都无法控制了；已经不单单是地方政府的土地财政问题，问题的本质是：国家是否还能够控制货币与资本。我们该问自己：应急预案做好了吗？

*笔者坚定地认为，房地产是中国经济发展的中坚力量，它创造了天量的财富，甚至可以认定是一定阶段内人民币发行的锚。但事物都有其两面性，大补的人参吃多了也会要人命的。不是房地产绑架了实体经济，是资本通过绑架中国房地产，进而绑架了整个中国经济；

*本文不是房地产研究报告，也不是专业学术论文；笔者试图从国际和国内宏观经济基本面的角度，结合大国之间经济博弈的现状，分析房地产过热将导致的危局。文章比较长，看完需要一定的耐心；

*消灭蚊子苍蝇，不是每人发一个苍蝇拍，发几罐雷达杀虫剂就能解决问题；得把臭水坑填平，杂草清除掉，铲除蚊蝇滋生的环境条件，从根本上去解决问题。

全世界的经济都出现了问题，中国经济在高速发展中也确实出现了问题，但习总书记对全局看的很明白，深改组、中央政府的改革方向非常清晰，宏观层面制定的具体改革措施也非常细致、具体，但贯彻实施时候给人的感觉或者隔靴搔痒，甚至是南辕北辙，比如房地产的调控。

例行的房地产调控

房价又疯了！年初政府为了去库存，鼓励民众买房，全国一刀切地取消限购政策、放松了贷款限制，北上广深南京合肥武汉疯过一次，迫使政府紧急救火，掐了小额贷、网贷、首付贷及众筹等杠杆渠道，研究实行一城一策；那一波癫痫还没过去，这一波又接着发了！这一波的疯是因为上一波加杠杆后政府又减杠杆引起的。

    8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。这样的涨幅不仅仅是7月才有，南京、厦门已经迎来了十几个月的连续上涨。

加杠杆疯还好理解，去杠杆为何还是疯？我们难道不应该深刻反思吗？

来看看各地方政府去杠杆惯用的一些招数吧。

上海         8月26日，彭博社引述消息人士指出，上海市政府将在近期举行会议，考虑调整土地和住房政策，政策包括收紧银行贷款政策，以控制土地融资；同时考虑调整购买住房贷款政策，比如，首套住房首付款由30%提高至50%，以及凡有贷款记录的，不管首套还是二套，首付比例提高至70%等。

另外还有传言称，上海9月将出台更严厉的房地产调控政策，比如针对离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理等。显然，这条传言中的政策所针对的，正是这几年被房地产调控政策催生出来的假离婚现象。上海市民扎堆离婚现象又一次发生，这几天媒体有铺天盖地的报道。上海市住建委否认将出台房产新政的传言后，此间“离婚热”并未冷却。

离婚的目的很直接、很明确，就是买房！！继8月30日上海一手房成交突破2000套后，31日上海一手房成交继续突破2000套，创下了史无前例的成交记录，要知道之前上海房市最疯狂的时候也不过最高成交1300套左右。

厦门         8月31日，厦门市正式出台限购措施。

合肥 8月9日，合肥正式出台调控政策实行差别信贷政策。合肥各银行当天放出贷款新细则，对多种情况下的购房情形实行拒贷。

作为全国排行榜上的三线城市，合肥今年非常吸引眼球。

今年上半年，合肥楼市正式迎来了万元的时代，滨湖、政务等区域的均价甚至直逼2万元大关。今年合肥土地市场也异常火爆，接连拍出高总价、高溢价“地王”。在当地前5月合计拍出的45幅地中，住宅用地平均溢价率262%。据7月百城房价显示，合肥环比涨4.17%，排名第三。南京、合肥、厦门已经连续3个月环比涨幅居于前十位。

深圳 今年以来涨幅最汹，调控最早，3月25日深夜，深圳市人民政府办公厅在其官网上发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，但8月29日，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心（一期）配套商业用地，总建筑面积154.33万平方米，成为全国一号地王！

   从各地方政府调控房市的三板斧来看，无非是针对买方：1）限购，2）限贷，3）提高首付比例和外地居民购房门槛。

   针对卖方，即开发商出台过什么政策了吗？象征性不痛不痒的也有，比如：控制地产商们的贷款规模，限定拿到地后的开发期限；我们见到过有哪家开发商的地皮被收回了吗？我们见到哪个城市地价限定不得超过多少元一平方米了吗？？几乎没有！地王对于地方政府来说，简直太诱惑啦。地皮开卖，滚滚财源；堪比天上掉馅饼。

 
地产商的融资渠道
 
1）银行贷款，循环抵押贷款；房企买地基金买单 多年以来，“空手套白狼”是房地产行业的传统：先拿土地、再获银行贷款，然后用贷款缴纳土地出让金；随后预售，用预售款开工建设，开发商所需投入的资本甚少。
2）发行债券，公开债务融资或非公开债务融资直接筹措；
3）发美元债，境外贷款；
由于美元利息一直低于人民币，发美元债成了很多房企的主要融资手段之一。
彭博社数据显示，中国企业共计有5851亿美元外债。19家中国企业今年迄今已提前偿还了74亿美元的离岸债券，规模超过去年同期的三倍，其中14家来自地产行业。离岸美元债长期是中国房企重要的融资渠道，但8.11汇改开启人民币贬值后，香港上市中国房企披露的汇兑损失，最近一年已超过135亿人民币，并随半年报披露进程继续增加。
4）保险资金 不少房地产企业获得了保险业务牌照。2015年至今，在保监会批复的久隆财险、易安保险、安心保险、珠峰财险和海峡金桥财险5家保险公司中，共有38家民企入围保险股东阵营，其中6家民企来自房地产行业，8家企业来自科技行业，6家来自金融领域。财联社8.6日讯，已约有50多张专业健康险牌照在等待保监会审批中。

    中国人寿、中国平安、安邦保险、太平洋人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿、珠江人寿等险企均与房企开展不同形式的合作。在地产公司涉足保险业的同时，保险业也在跨界地产业。目前，共有17家险企现身28只沪深地产股前十大股东。

仲量联行：《2016年中国房地产投资报告》指出，保险公司进军房地产主要有两大途径：一是通过债权、股权投资的方式介入房地产；二是通过购置商业地产、物业获取租金回报，为运营这些自用物业，这类险企通常设立房地产子公司。

近年来，保监会允许保险公司投入更多资本用于房地产投资。与其他资产类别相比，房地产投资可以提供更优的风险调整资本收益。例如，2012年，保监会将中国保险公司总管理资产中投资房地产的份额(又称为可投资比例)由10%提高至20%。2014年，这一比例又被提高至目前的30%。除平安保险之外，中国其他四大保险公司(按管理资产规模)配置的房地产投资仅占资产管理规模的0.5-1.0%。

据估计，中国保险公司目前的管理资产总规模约为1.9万亿美元。如果他们将房地产平均投资份额提高至5%，投资总额将达到950亿美元，这大大高于按当前平均配置比例1%投资的190亿美元。而且，随着保险业的扩张，中国保险公司的总资产管理规模也继续增长，这意味着保险公司可投资于房地产的资本量潜力巨大。

5）公司上市直接融资，定向增发和公开增发等。

今年来房地产企业通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共21家A股上市房企完成定向增发。根据wind数据显示，去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。据人民网记者了解，在今年已经完成定向增发的上市房企中，至少有12家企业将募集所得资金部分用于补充流动资金或者是偿还银行贷款。

证监会官员在7月25号的保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

6）基金渠道  地产惊现新模式：房地产基金介入土地市场

     越秀地产的金融全牌照模式  2013年10月越秀地产以90.1亿元获得武汉（楼盘）地皮后，又以43.5亿元获得广州萝岗区云埔地块。2013年半年内越秀花了近160亿元拿地。

越秀地产的“创新模式”，就是与投资基金合作开发。例如广州项目越秀子公司只持有10%的股权，其余90%的股权为投资基金“广州越秀仁达五号实业投资合伙企业”所持有。而武汉项目越秀地产持有的股权更低至8%，该公司只需支付7亿元即可撬动超过90亿元的庞大项目。

2013年与其合作的几个投资方均为越秀地产母公司旗下的基金。越秀地产的母公司广州越秀集团旗下包括地产、交通、金融、房地产信托四大板块，其中越秀地产、越秀房地产信托均为香港上市公司，而越秀金融则是近年集团发展最为迅猛的子公司。2013年10月，越秀地产宣布收购相关创兴银行75%的股权，自此，越秀集团拥有了包括银行、证券、融资租赁、产业投资、融资担保、小额贷款等机构在内的金融业务平台，基本做到了金融行业全牌照。

各自配对联姻 正是由于拥有金融牌照后的成本优势，获得金融行业"全牌照"就成为房企追逐的目标。万科成为徽商银行的基础投资者之一，广东地产商侨鑫集团控制着华兴银行，侨鑫集团董事长同时兼任华兴银行董事长等。新湖中宝、华西股份等都先后入股地方银行。

保利地产、复星地产、滨江集团均有例子。保利地产与中信证券合作成立的信保基金，金地与瑞银各出资50%成立的稳盛投资等。2012年保利以45亿元拿下上海徐家汇地块、18.7亿元拿下佛山新城地块以及55亿元在四川打造旅游地产时，均与信保基金合作。

      从融资成本分析，拥有金融“全牌照”、对基金拥有完全控制权的越秀地产的融资成本远低于信托融资，逼近经过一系列上浮及手续费后的银行贷款。通过金融机构地产基金融资成本要远高于地产信托以及银行贷款，2011年成立的地产基金，其年化收益率约为22%；2012年成立的地产基金，其年化收益率约为16%；2013年上半年又回升到19.6%。

仅2013年第三季度国内募集完成了13只房地产基金，披露金额的11只共计到位23.96亿美元，首次超过成长基金。据该研究机构的数据显示，2012年新募集的房地产基金达94只，比2011年增长了40%，中国房地产基金存量超过120亿美元。（综合自：中国经营报2013年11月16日） 。

房地产基金产生于政策对房地产的调控

 楼市调控催生的机会  全国工商联房地产商会副会长钱建蓉认为，过去几年对于房地产的限制性金融政策的出台，促使房地产基金行业大规模快速发展。宏观调控还会持续，限购短期之内不会消失，银行对于房地产的金融政策短时间内也不会发生非常大的变化。全国工商联房地产商会全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成指出，民间资本新型业态参与房地产业将是必然的趋势。

   据业内人士介绍，近年来房地产基金的收益率大概在15%-20%。私募比高利贷的成本要低一半，也就是说地产私募替代的是成本更高的民间借贷和高利贷，反而是降低了开发商的资金成本。

中国行业研究网预测，整个地产私募基金的规模在过去的一年翻了一番，达到2000亿左右。房地产基金到2015年，公募和私募的地产基金加在一起，将超过1万亿。随着银行开发贷的持续收紧，房地产信托受限，地产基金的政策套利空间仍然很大，且成为民间资金投资的新去处。业内人士预计，到2015年，公募和私募的地产基金加在一起，将超过1万亿。

房地产基金规模有多大

中投在线：“中国地产基金前20强”是国内权威私募基金研究机构清科集团联合投资界发布的，包括大名鼎鼎的鼎晖、中城联盟等业界享有盛誉的地产基金公司均在此列，这些公司网站公布的信息显示，管理规模从50亿元到1000亿元不等，大多数都是超大集团旗下的公司，如中信、中国长城资产管理公司、复地集团等。

    2016年房地产基金公司排名前20强

我们根据上述名单了解一下其中几家公司的情况吧。

1）信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称“信保基金”）由中国保利集团旗下保利房地产（集团）股份有限公司（简称“保利地产”）和中国中信集团旗下中信证券股份有限公司（简称“中信证券”）于2010年6月1日在天津市滨海新区联合发起成立，是专注于产业投资的基金管理机构，也是经天津市发展和改革委员会审核备案的股权投资基金管理公司。信保基金成立至今，已成功发起设立信保东系列基金、信保雅系列基金、信保智系列基金、信保源系列基金等多系列房地产股权投资基金。截止2013年9月，信保基金旗下管理的基金总额达212.00亿元人民币。

详情请见 http://www.jiemian.com/article/201832.html  界面网 秦小东 2014年10月15日报道 【独家】一家连官网都没有的地产私募基金 如何32次成为保利地产项目股东

2）鼎信长城（北京）投资管理有限公司（简称“鼎信长城基金"）

   专门从事房地产私募股权基金投资、管理并提供相关咨询服务的房地产基金管理公司，自2003年起开始房地产基金领域研究与实践。公司专合作伙伴注于房地产金融领域价值创造，以百强房企为主，形成了以股权、债权、夹层和母基金（FOF）为主的多元化并举的发展路径，公司旗下三只基金均完成并通过了中国证监会的备案。截止2013年12月，公司管理超过了40余支房地产基金，累计投资规模逾200亿元人民币（百度资料）。

鼎信长城合作伙伴（资料来源于其官网）：中国民生银行，中国铁建，中国金茂（中化成员），中交投资，荣盛地产，中国民生投资，广发银行，万科，中粮集团，中国长城资产管理公司，中国投资担保有限公司，华润，三盛宏业，复星，中信集团，国奥投资，中国信达资产管理有限公司，中国东方资产管理有限公司，大同煤矿集团，招商银行，保利集团，协信，蓝光，旭辉地产。　　

3）鼎晖投资

    百度百科：鼎晖投资基金管理公司（简称：鼎晖投资）成立于2002年5月，其前身是中国国际金融有限公司（简称“中金公司”）的直接投资部，是由全球60多家知名投资机构，如斯坦福大学基金、新加坡政府投资公司等出资成立，规模达30多亿美元，是目前专注于中国投资的最大的投资基金。鼎晖投资的业务操作完全按照国际投资标准进行业务操作，在投资过程中还与摩根士丹利亚洲投资、高盛投资以及华登投资、IDG等国际知名的投资机构进行联合投资，建立了广泛国际合作网络体系。

中金公司是中国最早开展直接投资业务的投资银行，2001年中国证监会发布了禁止证券公司从事风险投资业务的规定，中金公司决定将其直接投资部及投资业务进行分拆。鼎晖投资基金管理公司由管理团队与新加坡政府投资公司（GIC）、苏黎士投资集团（CapitalZ）和中国经济技术投资担保公司共同发起成立。（中国经济技术投资担保公司后更名为中国投资担保有限公司）。

鼎晖投资控股及投资的案例有（资料来源于其官网）：双汇集团，雨润、南孚电池，蒙牛，现代牧业，奇虎360，美的，晨光文具，梅花集团，弘康，博生医疗，谢瑞麟，李宁，链家在线，汉庭连锁酒店，鲁西化工，山水集团，房多多，恒生科技园，泛华保险服务，阳光保险，分众传媒，一嗨租车，奇瑞汽车，华润置地，保利能源，保利协鑫，Pharmacare, LDK, ATL等数十家。鼎晖投资陆续在零售及消费品、工业制造业、金融机构、高科技服务业、医疗/健康、房地产等行业投资了120多家企业，其中40家已经在国内外上市。鼎晖地产投资成立于2009年，目前管理着三期人民币基金和一期美元基金，管理资产规模达44亿元人民币。 截至2013年10月，鼎晖地产投资已在全国12个城市主导投资了13个项目。2013年上海鼎晖嘉熙股权投资合伙企业（上海鼎晖）入股绿地集团，占4.29%。鼎晖投资的投资人详见官网资料：http://www.cdhfund.com/index.php/a/lists/catid/28/

4）诺亚财富  诺亚控股有限公司以“诺亚财富”为品牌，源起于中国。是中国第一家在美国纽约证券交易所上市、旗下公司获得中国证监会与香港证监会业务发展相关金融牌照与资格的综合金融服务管理集团。诺亚财富起源于2003年，开创了中国独立财富管理行业 。我们来看看诺亚财富的朋友圈（资料来源：百度百科）：

图一 诺亚财富的房地产朋友圈

图二 诺亚财富的私募朋友圈

图三 诺亚财富的二级市场朋友圈

    国务院惊诧于民间投资的剧烈萎缩、下降，出台了一系列政策鼓励民间投资增长；看看以上这些公募私募房地产基金大鳄的规模，笔者仿佛找到了答案！这也许就是中国经济脱实向虚的有力佐证。

地王范例：荣信中国与信达地产

 1）荣信中国  市值不到90亿的公司，却用110亿元买了一块地

8月17日上午，上海静安中兴社区两个地块正式出让，融信中国打败了包括保利、融创、万科在内的17家知名房企，以110.1亿元的高价拿下。该地块可售楼面价高达14.3万元每平方米，业内预测其未来保本售价将超15万元。这一数字创下中国土地成交史上最贵单价纪录。   

融信中国只是一个福建的民企，香港上市的时候股价5.5港元，现在7港元，整个市值也就95亿港币，也就相当于81亿人民币，而公司的销售额一年不到300亿元，在中国众多的房地产企业里刚进入前30名。它负债率特别的高，市场对融信中国的负债也产生了质疑。

资料显示，2015年融信中国净资产负债率247%，但资本成本在10.5%左右，均远高于同类房企，其中，负息债务为163.7亿元。而其上市的招股书显示，从2012年到2015年上半年，融信的净资产负债率分别约为：170%、500%、1540%和640%。其杠杆之高超出许多市场人士的想象。然而，刚刚发布的融信中国中报显示，截至6月，融信净资产负债率同比下降63.6%至90%，资产负债率更比上年同期下降550.41个百分点至89.83%。融信中国董事局主席欧宗洪称，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债，“负债率可以通过财务手段调节，比如拿地的时候不并表，在卖的时候并表，可以把负债率降下来。”。

一家市值不到90亿的公司，却用110亿资金买了一块地！融信中国今年3月开始进军上海，一共拿了13块地总价超过345亿。销售进项和卖地进项显然是入不敷出。不计成本拿地的底气何在？？银行可以不给它贷款，但融信中国的融资渠道，包括在二级市场发债，包括通过诺亚财富去卖私募基金融资。

2）信达地产 年收入81.36亿元，却用352亿元成为地王之王

中原地产研究院统计，截至8月24日，今年以来全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的高价地达到了150宗。公开资料显示，2015年至今，信达地产通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是高价地，分别是广州天河高价地、合肥滨湖高价地、上海新江湾城高价地、深圳坪山高价地、杭州南星高价地、杭州滨江高价地和上海顾村高价地。其中，最引人瞩目的是6月摘得上海顾村“高价地”，为此，信达地产共耗费58.05亿元，溢价率306.53%。信达地产几乎一战成名。

5月，信达地产公司以123亿的天价摘得杭州首幅总价过百亿的地块。因为价格过高，本与其联合拿地的万科当场退出合作。

从2015年7月-2016年6月，不到一年时间，信达地产公司在四个大城市拍下6地块，总耗资高达352亿，尽管2015年其全年营业收入仅81.36亿元，但这并不妨碍其成为今天的“地王之王”。

信达地王项目

                                信达结构图 来源：澎湃新闻

公开资料显示，信达地产是四大国有资产管理公司之一中国信达资产管理股份有限公司旗下的房地产开发运作平台，实际控制人为国家财政部。

今年上半年，信达地产实现营业收入约30.7亿元，同比增幅41.8%；上市公司股东应占净利1.3亿元，同比下滑44.66%，而扣除非经常性损益，信达地产净利亏损逾7000万元，同比下滑131%。这是信达地产自2008年上市以来罕见的净利亏损，而且也是近五年来利润唯一一次出现净利润为负的情况。净利润大幅下跌，与信达地产上半年成本的大幅增加相关，其中，除了管理费用有所下降之外，营业成本、销售费用、财务费用都大幅增加，值得注意的是，财务费用同比上年同期激增193.26%达到2.6亿元。

信达地产中期报告显示，截至今年6月底，公司合并口径下的授信总额为478.57亿元，其中已消耗授信接近300亿元，可使用余额182.64亿元。另外，债券市场是信达地产上半年融资最重要的渠道之一，其报告显示，上半年信达共发行公司债券规模达到90亿元，资产负债率上升至85.6%。（来源： 北京青年报）

7月23日在成都举行的G20财长和央行行长会议上，财政部部长楼继伟明确表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但也义无反顾地要做。部长这一言论引发复旦大学百三教授等人的广泛论战。部长要义无反顾推进房产税的征收，但部长领导的财政部控制的信达地产却跟部长唱对台戏，制造地王、推高房价，这是一种什么逻辑？？

制造地王，每个实力房企背后都有一棵参天大树

数据显示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的资产负债率超过70%。在132家资产负债率高于70%的上市公司中，按照行业来分的话，有23家上市公司属于房地产行业，在行业占比中高居榜首。而12家房企的资产负债率已超过80%。

在业内人士看来，房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60%至70%之间，如超过80%，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。“一般来说，负债率超于70%的公司说明公司在经营上和现金流方面出现问题，可以表现出公司在举债过日子”。

综上所述，房产基金公司之间、与房企之间存在着紧密的相互交叉关联：

1）信保（天津）是中信证券与保利地产联合设立的；

2）鼎信长城合作伙伴有中国投资担保有限公司，中信集团，中国信达资产管理有限公司，保利集团等。中信资本又投资了中国投资担保有限公司。

3）中国投资担保有限公司是鼎晖投资创立人之一，鼎晖投资又投资了保利能源，保利协鑫；

4）诺亚财富的朋友圈里面有鼎晖投资、荣信集团和恒大地产、华润置地、荣盛地产等。

5）信达地产是财政部掌控的。

本文只列举了制造地王的荣信与信达这两个典型的企业。一个是民企，一个是国企。从上述列举的几例房地产基金公司的关系网和朋友圈里，我们可以看到令人震憾的资本力量，可以说每一个“有实力”的房企背后都有着一棵参天的大树！缺的不是钞票，缺乏的是资产标的！上述房地产基金公司能够动员和募集到海内外的天量投资来支撑地王！

荣信与信达只是众多房地产公司之一，他们的身后都有强大的融资渠道支撑。政府可以通过行政命令手段有限度地控制它们的银行贷款，即直接贷款的规模，而对于各大房地产公司发行人民币债券、美元债券、基金私募筹措、上市定增、公开增发再减持套现、辗转腾挪其险企子公司天量的万能险资金制造地价泡沫，政府则没法控制（例如：宝能等可以用万能险资金控股万科，谁能禁止他们在需要的时候用万能险买地？）。房企融资的间接融资风险虽可以控制，但直接融资的风险其实已经相当大。融资风险最后是由全社会来分担的！

由此可以看出，只要房价预期看涨，其一，开发商是不会筹不到钱的，钱根本就不是问题；其二，中国总储蓄规模达到近140万亿，居民储蓄接近56万亿，银行理财规模才26万亿；所谓资产荒就是钱无处投，找不到保值和增值的投资标的。在这种大环境下，企业、机构投资、投机者和个人投资者、改善性需求以及刚需群体一定会飞蛾扑火，或者投资地产私募基金，或者炒房、买房；买涨不买跌是最简单的大众消费心理。买方的疯狂促使卖方更有底气去豪赌地王，各路资金可以无所顾忌地借贷给房地产企业，由此形成了房地产排山倒海地单边上涨的局面，泡沫风险在不断积聚，调控房价的三板斧就是隔靴搔痒！