90后要不要在一线城市买房？

文/小白读财经（ID：veekn365）

90后出生的年轻人面临两大难题，一是买房，二是结婚。两个问题是相通的，在几乎所有中国人眼里成家+房子才是一个完整的家庭！

但是买房真的有那么容易吗？2016年一份《90后基层白领就业报告》说：90后是全国重点城市基层白领的主力，他们的平均月薪为3918元，其中月薪排名最高的是北京5980元，其次是上海，位居第二。

微薄的薪资背后你看看那些高不可攀的房价：2016年北京的平均房价是36810元/平方米，上海的平均房价是40144元/平方米。有人计算过，深圳、上海等一线城市的房价收入比超过了20倍甚至更高（房价收入比＝房价÷年收入）。

对比下国外：联合国制定房价收入比标准是3倍，英国伦敦的是6.9倍，美国纽约是7.9倍，我们的收入没有他们这些国家的高，房价却是这些国家的N倍，明显的不对称，90后还怎么买房？

其实在小白看来，买不买房不能光看房价收入比，也不能简单地和国外比较：

在中国一线城市的房价一直在涨，在美国就难说，下面是2007年－2017年美国的房价走势图：

在美国买一套房子，你需要时刻提心吊胆地担心它下跌，但在国内一线城市就不同，下面是2002年－2011年上海房价走势图：

10年间上海的房价虽然有调整，但是这些拐点几乎可以忽略，你最多可以看成是登山过程中的一次休息，长期依然是上涨！

所以在过去的10年买不买房，在中美之间截然不同！

说到这里，小白联想到2014年2月，一位叫马佳佳的“90后”年轻人在万科做演讲，她说：90后根本就不应该买房，她理由是：

90后是一群极具理想主义但又无法完成自我实现的人，所以很多人只能拼爹，而且90后身处移动互联网大爆发的年代，他们需要的是拥有好的设计、好的体验、好的社区氛围的房子。

她说得没错90后确实是一群极具理想主义的人，那时候的她或许还憧憬在校园、在父母呵护的美好世界里，如果她真正从虚拟的世界里回到现实、回到社会或许就不会这么想：

在那个时候（2014年）上海的房价平均是3万元/每平方米左右，但是到了2016年上海的平均房价已经涨到了4.5万元/每平方米，那个时候工资可能还可以买得起一平米的房子，但是到了现在呢？

现在的一线城市普遍采用限购、限贷政策，如果你是外地人最多只有一次买房机会，如果你是本地人只有两次购房机会，而且二套承担的成本要高得多，以前买不起房现在更加买不起，甚至买不了！

在中国每个家庭都有一次低利率的贷款买房机会，目前商业贷款的利率是4.9%，公积金贷款的利率更低只有3.25%，这么低利率的贷款一生只有一次，不用白不用！今年1月4日小白在《2017，防止财富缩水的绝招竟是它！》一文中已经分析过（微信公众号：小白读财经可查看），合理的负债对对抗财富缩水是有帮助的：

2014年马佳佳在万科作演讲的时候，上海的平均房价是31670元/平方米左右，过去6年上海的平均房价大约上涨10%左右。

如果你在当时购买一套面积100平左右的三居室，贷款买房，首付是3成，一共贷款221.69万，公积金贷款利率4.5%（实际上要低一些）左右，贷款期限20年。

平均每年利息费用：54000左右

一年后你的收益是: (增值收入－利息费用))/投入资金＝31670*100*10%-54000/31670*100*0.3＝27.64%

可见，贷款买房每月月供相当于自己做的一次20年定投，年化收益超过20%。足以秒杀市场上可以拿得出手的理财产品，并且你需要注意，这个收益还只是未考虑通胀情况下算出来的，如果考虑通胀，你公积金贷款的利率远比过去5年（4.5%）或目前3.25%要低得多。

在小白在3月29日文章《真相：20年的房贷，其实你只用还12年！》一文中已经给你算好了：

20年间，中国的GDP增长了936.19%，而同期M2却增长了1937.06%。

20年以来你的钱贬值的程度=M2增速－GDP增速＝1937.06%-936.19%=1000.87%

换算成月后，你的钱每月缩水的速度是0.2848%，也就是说你每月真实房贷的利率是在银行月利率的基础上再减去0.2848%，如果用这个房贷利率计算，那么你的年收益率会比27.64%高得多！

当然你可能会反驳小白，你这个计算是建立在一线城市房价上涨的情况下呀！是的，长期来看小白对一线城市的房价是看好的，原因如下：

1、2016年中国的城镇化是57.35%，中等发达国家的城镇化率是85%左右，按照每年1.5%左右的比率，中国的城镇化起码还有15年的时间，城镇化必然会使一些城市的人口压力越来越大。

2、一线城市普遍减少住宅土地供应，在人口大量涌入的情况下，土地的稀缺性更加凸显。

3、一线城市行政级别，汇聚资源的能力是其他城市无法企及的，这些资源包括医疗、教育、公共卫生、社会保障、就业机会、市场空间等，而这些也将对其他城市的人才构成吸附效应。

4、2016年中国M2增长是11.3% ，未来应该有下降，但是空间不大，2016年中国的GDP增长是6.7%，GDP增速代表“创造财富的速度”，M2增速代表“印钞的速度”！M2增速－GDP增速就是真实的物价上涨速度（包括房价）。

但是话说回来，小白对未来房价长线看好，但是不代表短期不会下跌，今年一线城市经过一轮的限购、限贷甚至限价调控后，房价可能会出现高位震荡并微有下跌，而这就是刚需买房、改善型人士买房的机会。

那么回到本文的话题，90后要不要买一线城市的房子？小白的观点：

在控制好风险的情况下，有条件的应该尽量买一线城市的房子。

1、一线城市房子的潜力远比其他城市要大；

2、买房不仅仅是买一套空房子那么简单，你买的是资源、买的是福利、买的是未来的发展机会；

3、房地产是长周期产业，长期依然看好，短期可能会有调整，但是下跌的幅度是可以抹去的，与其投资其他不确定的资产，还不如买房。

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