年关将至，当家家户户张灯结彩，准备庆贺新年时，陈先生却倒霉地遭遇楼上房屋漏水，家里墙体霉变，墙体脱落，甚至停电......
一天，像往常一样下班回到家的陈先生，听到客厅靠近洗手间一角有滴水声，循声一看，发现客厅天花板一角已被水浸湿。陈先生以为是楼上住户忘关洗手间水龙头所致，遂打算上楼提醒，不想敲开楼上房门发现，楼上正在装修，但户主杨先生称装修中并未大量用水，经维修队检查才发现，原来房屋因为年老失修，防水层已经老化，楼上施工时将地板铲除露出了防水层。而当两人要求找开发商理论时，却吃了开发商“房屋已过5年保修期，不予赔偿”的“闭门羹”，于是双方就谁来负责的事情争执不下，差点对簿公堂，无奈之下，最终只得找来社区居委会和社区律师来帮忙解决纠纷。
这样的案例你一定不少见，但真正解决起来，却是“没那么简单”~如果遇上邻居不讲理，还可能演变为无休止的争吵，甚至闹得对薄公堂......如果遇到这些倒霉糟心事，你该怎么办？
近日，沙东街天平架社区举办了2017年第一季度法律顾问大讲堂，请来驻社区律师刘玉群现身说法，为居民解决房屋漏水法律难题。
首先，如果确实存在漏水的事实，不论漏水是何原因造成，只要造成对其他住户事实上的妨碍，各方就应该采取措施停止侵害的继续发生。而具体该由谁来负责实施停止侵害的行为？则应本着方便生活、团结互助、公平合理的原则进行，以双方协商为主，尊重历史与习惯，依照法律规定。一般来说，楼上住户均有提供维修协助的义务，如果不履行该义务造成损失扩大的，就构成侵权，楼上住户应就扩大损失部分承担赔偿责任。
其次，检查房屋漏水的原因。一般比较麻烦的是一眼看不出漏水的原因，如果是楼板结构问题，那么有可能是因为年久失修，也可能是房屋质量问题。而较为常见的是楼上房子施工破坏防水层，这是很多人家中房屋漏水的真正原因，那么解决办法就是找楼上住户协商，把防水层补回去，如果双方协商不成的，双方可以共同指定一家专业的维修机构去查找漏水原因及报维修价格。
首先应查明漏水的原因，然后区分当事人的过错，再确定各方对于该维修费用的承担比例，一般来说，分几种情况：
1如果是人为原因造成的，行为人对损害结果的发生或扩大有故意或过错的，构成侵权，应承担侵权责任。
2若为公共设施则应由物业负责，维修费用从维修基金中支出；若为非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应服从约定，如无约定，专有部分应由专有权人负责管理维护，而共有部分的管理维护职责则是具体情况而定，如房屋防水层，因为属于隐蔽工程，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，都应承担部分费用。
3开发商的责任：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第（二）款：有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第（四）款：电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。
4物业公司的责任：漏水肯定不是物业公司造成的，但如果物业公司在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业公司要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理合同及相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业公司的责任；后者比如楼上违法装修，物业公司未制止，那么就可以找物业公司要求赔偿损失。
5公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错（或没有证据证明其过错），如因防水层自然老化，此时维修费用按《民通法》第一百三十二条规定，根据实际情况，由当事人分担，一般为一人一半。
在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。如果能聘请公证机构进行现场公证是最好的，其次是以自行拍摄照片、录像等方式保护现场。
对于损失的范围，建议最好请有评估资质的企业（如价格认证中心）进行评估鉴定并开具相应的发票，手续完备后，再向法院提起诉讼为妥。
当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善协商解决问题是最有效的。不顾事实，漫天要价的行为往往不利于问题的解决，同时，也不符合法律的相关规定。
以上的高招，你都get到了吗？小e也再次提醒各位街坊，如果发现问题可及时找社区居委会或社区律师帮忙！
【图文记者 莉莉】
【编辑 楚韵】