微信号 syh365_819 功能介绍 直击南京商业地产全资讯，定期投资大讲堂、专家倾情分享，铺博士全程陪购，为投资之路保驾护航。 众所周知，南京商业地产这半年来成交量可谓突飞猛进，虽然最近几个月有下降趋势，但总体成交量依然在高位。 近5个月，南京商铺月均成交8.1万㎡，办公月均成交11.7万㎡。而去年全年商铺月均成交6.7万㎡，办公则为10万㎡，增长幅度显而易见。 商业地产卖得好，除了与当前住宅受严厉调控有关，还在于它比住宅更加客观的收益回报率。业内分析，过去十年，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商铺和办公除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。 那么，商业地产的投资回报率到底该如何判断呢？ 出租和出售商业地产，投资回报率的计算公式是这样的↓ 1、计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 2、计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 之前有网友在投资军团微信群中分享到，她的一个朋友在河西南五矿崇文金城有一间50㎡的商铺，租金约1.6万一个月，且每年还在递增，当年这间商铺均价也才4万多一平米。 假设当时商铺价格约4.5万，总价约225万，套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝1.6万X12/225万，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：8.5％。 要是这个投资者转手卖掉，假设以245万元成交，那么它的投资回报率＝（245-225）/225，通过计算，得出这套物业的投资回报率约是8.9％。但是商铺在交易的过程中将会产生各项税费，实际回报率可能没有这么高。 除了以上两个公式，如果要对投资回收时间分析计算的话，计算公式如下： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 这种方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有片面性。 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？主要有以下4种： 公式：（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。 这种算法考虑了租金、价格和前期主要投入，可估算资金回收期长短。但是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。  公式：（税后月租金-每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。一般来说，只要结果大于８％都是不错的投资。 这种算法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足之处在于没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 房产投资公式为：内部收益率＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。 但是通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年零售受电商冲击，回报率可能会更低，所以，如果买商铺对方说回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该要小心谨慎，诱惑越大，风险越高。 误区1：眼前租金高的商铺投资回报率就高 眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。因为，商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化。今天能承受高租金的租赁客，明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。 如果说，租金是个动态的参数，回报率就是个变量。所以，用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。 同样，眼前承租商铺的经营者因业态定位，周边人气等条件因素的制约，商业经营的盈利水平不高，就无法承受更高租金。但是，如果一旦周边商业气候变化，经营者的盈利水平大增，此时，商铺的租金就会上升。 误区2：租金低的商铺没有投资价值   目前，不少商铺的投资回报率在6%左右，相比较很多年前10%或8%的确有所下降。因此，不少人就说商铺没有投资价值了。事实上，相比较年利率很低的银行储蓄；指数上上下下让人捉摸不透，稍一不小心就可能被深套几年的股票等，6%收益的商铺依然具有十分可观的投资价值。 此外，大多数商铺投资者都容易忽视商铺物业本身的升值问题。而且，这种升值有时是相当惊人的。商铺越用越升值，因为商铺所处环境的商业氛围被培养出来了，老商铺的租金一般都高于新商铺的租金。 误区3：租金高低由商铺本身来决定   一般情况下，租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业氛围等。但是，这也是一种片面的认识。同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这主要由商业业态来决定的。 因此，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态。在此基础上去找寻你的租客，只有这样，你才能获得相对而言的高回报率。 那么，投资商铺到底是出租好还是出售好呢？不同持有方式导致商铺投资回报率差别有多大？ 下表是云房2016年上半年各区域房地产投资回报率数据（南京位于华东地区）： 根据数据，商铺市场静态租金回报率集中在3.4%-4.3%，总体水平高于住宅市场，而低于写字楼市场。与住宅市场相比，商铺市场、写字楼市场作为经营性物业主要靠租赁收入获取收益，静态租赁回报高于住宅市场。 而与写字楼市场相比，商铺市场的对资产的运营管理的能力以及资金的要求较高，投资较为复杂。 在考虑租金增长后，长期租赁回报率在5.1%-7.2%之间，其中华北、华东、华南、华中区域回报率高于6%。回报率水平相对合理。  历史5年租赁后转售回报率，各城市之间的分化加剧，华南地区最高16.2%，其他区域回报率在6.0%-9.6%之间。未来商铺5年赁后转售投资回报率为4.7%-8.0%，其中华南、华北和华东最高。 如果再细分城市的话，数据是这样的↓ 静态租赁回报率 长期租赁回报率 5年租赁后转售回报率（2011-2016年） 5年租赁后转售回报率（2016-2021年预测） 从数据来看，在长期租赁回报率方面，各城市均高于五年期贷款利率，可见大部分城市在长期租赁情况下能获得不错的租金回报。 分城市来看，一线城市商铺市场租金回报高，尤其北京、上海，受旺盛的消费需求支持，商铺市场发展良好，长期租赁回报率高于8%。二线城市中，郑州、南京、石家庄长期回报率较高。 商铺市场各城市间历史5年租赁后转售回报率差异较大，市场分化明显。大部分城市回报率高于五年期贷款利率，其中深圳历史5年租赁后转售回报率以23%居各城市之首，南京位列第四，可以说是很高了。 而在未来5年租赁后转售回报率方面，一线城市商铺市场依然具有较高的投资收益，回报率处于全国前列，南京处于中等的位置。不过大部分二线城市，随着供应的大量增加，市场竞争加剧，回报率会出现回落。 精彩推荐 钱包快保不住了，今年开业的商业体又多了一家…… 一大波首进南京的美食店涌入这里，能让我这种天气出门的只有它们了…… 大翻身！连星巴克都没有的仙林，今天迎来15大重磅品牌！ 南京人请注意！今天10个好消息强势来袭，看看你家门口有没有？ 欢迎扫码入群，了解更多商业地产信息~ 赞赏 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。 微信扫一扫关注该公众号