首富王健林自述万达四次转型

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　来源：21世纪经济报道　 作者：王臣 杨志锦

这已经是万达的第四次转型。作为一个以地产为中流砥柱打造起来的多业务形态航母企业，面对房地产行业的困境，王健林的转型成为必然，为此，他不惜花重金大刀阔斧切掉万达百货，是为减法。他选择的突破口是电商和金融，为此，他攻城略地，是为加法。然而，这背后更是调整旧业务与发展新业务以融会贯通的阵痛。对于转型，王健林深知这并不是简单的加减法，而是学会相乘。留给他的时间似乎很紧迫。

万达系公司呈现以下特点：呈树状线性结构，不存在交叉持股；不同的枝干（板块）衍生出诸多控股地方子公司；主要公司均已控股的形式出现，在万达系的母体中，母公司的持股比例都在50%以上，甚至诸多主要公司都是100%控股。

“航母”万达正在进行一次重量级的转身，体量庞大难免磕绊。董事长王健林将为此付出重大的成本和代价，但他并不在乎，转型箭在弦上，不得不发。

根据工作年报，2014年万达集团的资产总额逾5300亿，收入达到2424.8亿，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货等四大支柱产业。王健林在年会上称：“万达净利润连续第9年保持环比30%以上的增速。”

在业内，万达一直以资产体量庞大、惊人的扩张速度让竞争对手望尘莫及。进入2015年，万达果断转型：一端是百货、大歌星板块的“关店潮”；另一端则是数百亿的投资及并购。

三年来，万达集团四处出击文化、旅游、体育、儿童娱乐、电商、金融等六大产业，掌控了数百家关联公司。加上此前的主业商业地产，万达集团实际上已经完成对商业地产、文化旅游、金融、电子商务四大板块的布局。“（要）做到四大产业基本相当，互相协同、互为支持。” 对于转型的目标，王健林如是说。

在外界看来，万达集团转型正在经历着最大规模的加法与减法。而在这背后，是调整旧业务与发展新业务以融会贯通的阵痛和思考。对于转型，王健林深知这并不是简单的加减法，而是学会相乘，几乎没有转型不经历阵痛。

此前，万达集团仅仅是大连市的开发商，后经过三次转型成为中国的资本巨鳄。对于这一次转型，王健林表示：“万达第四次转型与前三次转型有本质不同，前三次转型企业仍以房地产为主，这一次转向以服务业为主。”

“百货关店是调整的一步棋”

万达百货（早年称万千百货）成立于2007年，至2014年累计开店99家，为万达立下汗马功劳。“对于万达广场来说，百货是‘功勋战士’。虽然百货不盈利，但百货一样为商业管理板块提供租金。”万达集团内部有关负责人对21世纪经济报道记者表示。

他解释称，过去很长一段时间万达存在百货板块，一是因为万达广场需要百货这种业态，二是百货店对万达广场贡献租金。但近年来，电商对百货板块冲击较大。

万达集团工作年报显示，2013年万达百货完成收入154.9亿元，同比增长39%，只完成计划的91%。而万达百货当年净利润亏损增加7%，很多门店都需万达商业“补贴”。“这是万达百货历史上首次未完成利润计划，百货公司也是集团唯一完成指标不佳的公司。”王健林在当年年会上报告。

此后，万达集团在人事安排上进行大举调整。2014年3月，万达集团任命原万达集团商管公司常务副总经理沈嘉颖出任万达百货总经理，而原来由银座高薪挖角而来的孙靖寰被免去万达百货总经理职务。沈接任后，万达百货一度出现转机，资金支持、销售额、客流量明显提升。

2014年，万达百货收入256亿，完成年计划的101.6%，同比增长65.3%。百货板块收入占到集团收入的10.55%，成为仅次于商业地产、文化旅游之外的第三大板块。

但是在购物中心、电商冲击百货的大环境下，万达百货依然未能盈利，部分百货店在今年上半年被关闭。

在百货、KTV “关店潮”持续半年之后，万达集团首次发声，万达商管公司总裁曲德军告诉21世纪经济报道记者，受国家行业相关政策影响，连锁经营KTV的利润十分微薄，不适应万达这样规模的企业经营。

“百货并不是万达的强项，因为国内的传统行业并不好，万达集团内部原来是为了开万达广场而做的百货。”一位万达集团高管对21世纪经济报道记者表示。

一位山东地区已离职的万达百货中层员工告诉21世纪经济报道记者，在正式闭店之前，整个百货经营由于总部的内部考核机制而连年处于高度压力之下。

由于追求快速交付、低价拿地而乏于沉淀、选址偏僻，虽然万达百货以其数量、规模称之为全国最大的百货连锁品牌，但其盈利能力一直为发展之殇。

前述万达集团内部有关负责人认为，关掉万达百货是一个顺理成章的过程，现在百货受到电商的冲击，很多货物可以在网上买到。百货的衰落是一个趋势，这是新技术革命导致的商业形态的变化。

“万达百货将来如何走，我们有一个全盘的考虑。”他说，“关店只是我们调整的其中一步而已，这个调整是符合万达的整体转型方向。”

加、减法成本账

万达在做减法的同时也在做加法。

随着关店潮的持续，万达正面临做减法的阵痛，目前最直接的转型成本是百货内部员工与供应商的处理。根据一位万达百货离职员工介绍，在2015年2月，集团正式宣布该门店闭店之前，经历了长达一年的调整过程，先后将原有的五层门店削减至两层。其间，该地的百货团队约80人，直到2014年9月，约一半数量员工离职，剩余员工直到闭店后离职。

上述员工透露，万达总部对该百货门店员工的安置方式包括以下几种：推荐至万达广场、大歌星KTV等相关岗位，但薪资变化无几；推荐给万达外部企业；如上述解决方式均无果，根据合同规定，万达将予以该员工解除合约的补偿。据悉，工作时长超过半年的万达百货员工，至少将获得数万元的赔偿金。

对于供应商，万达将根据其店面面积与合同日期，与其约谈，折中处理意见进行赔付，赔付成本或达数千万元。

对此，前述万达集团内部有关负责人对记者表示：“百货调整的代价是我们要裁员。”

相较于大刀阔斧的减法成本，万达转型更明显的成本是在文化旅游、电商、金融板块上的投资及并购。根据21世纪经济报道记者梳理，近年来万达集团在文化、体育、金融、电商方面的并购及投资成本至少240亿元。

其中万达院线并购成本约45亿元，万达旅游约56亿元，体育方面逾74亿元，金融20亿元，电商方面，与百度腾讯合作的飞凡网，仅一期投入50亿元，5年期投入200亿元。另据媒体4月报道，大众点评网已经获得新一轮约合52.8亿元融资，其投资方包括万达集团。此外，万达集团这些领域的重金布局还包括儿童游乐园领域投资计划50亿。

“这是一个正常的现象，现在一个板块要迅速做起来，最好的方式就是并购。因为行业早就被划分完了，现在想进入，就只能把它收购过来。”前述万达集团内部有关负责人表示。

万达重金并购的体育、旅游等行业均属于“消费升级”的概念范畴。王健林认为中国国内消费较低，如果消费达到发达国家水平，中国将成为全球最大的消费市场。“中国消费结构正在发生变化，从生存型向满足型、享受型，向个性化消费两个方向转化。万达现在搞娱乐、体育、旅游、金融，就是抓住了未来二十年。”王健林说。

而外界更为关注的是这些大规模并购资金的来源。因为万达集团并未公开过其财务报表，其资金在各个板块的流动更显神秘。“万达每年有几百亿的利润，是我们的自有资金。其他包括金融机构的资金和众筹，但这些资金成本都很低。”前述万达集团内部有关负责人表示。

对于万达文化旅游城的投资，王健林曾向21世纪经济报道记者表示，以广州万达城为例，500亿的投资是分5年投入。“买地大概80亿-100亿，之后会有一部分银行融资，2015年会启动一部分住宅、商铺、写字楼的销售，回笼资金再继续投入。”王健林说。

由“重”到“轻”

在各个产业体系中，万达系以万达集团为出资主体。万达集团的股东是大连合兴投资有限公司（99.76%）和王健林（0.24%）。而大连合兴投资有限公司则为王健林（98%）和其子王思聪（2%）共同持有。从股权上看，万达集团实际上为王健林家族全资控制。

据记者整理，万达系公司呈现以下特点：呈树状线性结构，不存在交叉持股；不同的枝干（板块）衍生出诸多控股地方子公司；主要公司均已控股的形式出现，在万达系的母体中，母公司的持股比例都在50%以上，甚至诸多主要公司都是100%控股。万达集团的股权结构十分清晰。

在万达集团的收入构成中，商业地产贡献了将近三分之二的收入，文化旅游贡献了20%的收入，实际上形成一个以房地产产业为主、文化旅游产业为辅的大型民营企业集团。

据21世纪经济报道记者整理，近年来万达集团资产和收入都呈现较快增长的态势，但是收入增速明显放缓。其原因是房地产行业出现拐点，以房地产为主业的万达再难持续高速增长，这也是万达集团转型的内在逻辑。

其中，商业地产是万达集团的主业，也是万达赖以起家的产业。商业地产的运作平台主要是大连万达地产股份有限公司。另一商业地产由并购而来，2013年5月万达正式并购香港上市公司恒力地产，后更名为万达酒店发展。

房地产开发是一个资本密集型行业，万达集团通过房地产销售来投资万达广场。这在万达集团内部被称为“重资产模式”。显然，这种模式需要大量资金支持，而在国家对房地产调控趋严的情况下，地产公司从金融机构获取资金充满不确定性。

实际上，此前万达集团的壮大刚好契合了房地产行业发展的黄金时期，但现在房地产行业的平均利润率降低，万达地产的招股说明书显示，该公司房地产物业销售的毛利率由2011年的47.3%下降至2014年上半年的39.1%。诸多市场人士认为，房地产行业已经出现拐点。

基于这样的判断，万达集团本次转型积极去掉其“地产”标签，通过引入投资方出资建造万达广场，而万达集团只负责招商和管理，改变此前“以售养租”的模式。万达内部将此称为“轻资产”模式，即通过互联网众筹等模式，解决万达广场的资金压力，万达由此成为万达广场的建设者、运营者。

其目标是到2020年，将近三分之二的净利润来自租金。根据万达地产的年报，2014年这一数额仅为40.8%，离目标尚有26个百分点的差距。

如果转型成功，万达地产的资金压力将大大降低，并且资本结构将得以优化，同时企业将不受房地产市场周期的影响。但地产是万达起家的主业，市场人士担心万达去“地产化”的同时可能会失去其立足根基，转型期间的平稳过渡将取决于新旧板块之间的衔接。

“到今年年底，我们预计收入贡献方面房地产行业还是大头，非房地产行业的利润将超过房地产业。明年非房地产行业的收入将超过50%,达到去房地产化的转型目标。”前述万达集团内部有关负责人认为。

路在何方

放弃百货板块的同时，在已为万达创收的文化旅游板块之外，万达欲打造两大新板块——电子商务和金融板块。

万达早在2005年就大举进军文化旅游板块。当年，万达集团成立院线公司，经过四年时间成为全国票房冠军。2012年，万达集团并购全球第二大影院公司美国AMC，一年之后 AMC成功登陆纽交所。万达院线也于今年1月在深交所上市。加上现在收购的澳洲院线，万达集团估计未来能控制全球20%的票房。

今年2月，万达集团出资5亿欧元收购瑞士盈方体育公司，该公司拥有冬奥会7个项目的节目版权和营销权。7月初，万达入股同程网。在万达今年上半年的年会上，王健林透露下半年还将并购两家体育公司。

万达通过收购多家国内外文化旅游行业的公司，文化旅游板块已形成了影视、体育、旅游、儿童娱乐等四个小板块。但旗下四个小板块下属公司较为分散，尚未形成如商业地产、连锁百货板块的“树状”结构，不利于管理。在今年上半年的工作会议上，王健林称万达集团将于下半年成立相应的控股公司，加强相应板块的业务管理。新并购的快钱被万达集团纳入金融的版图。今年上半年，快钱的收入已达17.4亿，占万达集团收入的1.6%。王健林称，万达不搞传统的金融，而是要做互联网金融。前述万达集团高管向21世纪经济报道记者透露，万达的一些高层已经在两年前搬迁到上海，主要专攻互联网+，即电商和金融。

万达集团在发展金融方面雄心勃勃，计划注资100亿成立万达金融集团，并在今年下半年完成对银行、证券、保险三家公司的并购。届时，在万达集团内部金融板块和项目融资之间如何建立合理的防火墙将是万达集团面临的一个课题。

“金融布局在今年第三季度末会全面的铺开，现在还在筹备当中。金融集团将会是一个全牌照，包括银行、证券、保险。”万达内部人士透露。

据编号为大万股【2015】19号文件，金融小组由王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担纲副组长。

核心管理层中，王贵亚在建行任职30年，原渤海银行行长赵世刚与原深圳证券交易所副总经理陆肖马均在这两年空降至万达。

电商模式上，与阿里巴巴和京东不同，万达以O2O的方式切入，试图打造线上线下相结合的智慧广场。在万达集团旗下，电子商务主要包括万达电商和快钱公司。

万达集团对外宣称电子商务板块是万达集团迅速崛起的支柱产业，但几年来电商板块高管变动较大。

对此，一位集团内部人士对21世纪经济报道记者表示，电商的一个趋势是所有的线上企业都往线下走。万达是线下企业，现在正在往线上走。线上线下这种模式目前没有任何人搞明白，会形成一个怎样的企业，大家都不知道。

“在O2O模式中，最难做的是线下，万达拥有强大的线下资源，所以我们现在往线上走。”该人士对21世纪经济报道记者表示，“我们的电商就是互联网+，把我们的技术加到商业地产上，加到文化、体育各个板块上。”。

万达的转型模式正待时间检验。

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