房价飙涨，似乎已经无可抑制了。加拿大资深专业人士都是在惊呼：这是1980年利率飙升以来，买房最难的时期。
凛冬将至，房市会变成怎么样？大温地区和菲莎河谷还有合适的住宅可买吗？这一波市场下，这里已经变成什么样子了呢？
1实惠的住宅哪里找？
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我在两年前就注册了一个叫Zealty的小网站，一直用它来看房市的起起落落。网站很小，只能涵盖低陆平原，但对我来说足够了。前些天Zealty创始人Adam接受了媒体访问，最近历数了目前还算实惠的购房选择，想买房的值得了解一下。
北岸：西温哥华Cedardale社区公寓中位数还在57万多。而独立屋最划算应该是在West Lynn社区，均价近170万加元。
温哥华西区：价格最便宜的是Marpole社区，公寓中位数价格在65万以上，独立屋244万多。性价比高的公寓在市中心和West End，因为位置好，但套型小，不适合家庭居住。
温哥华东区：价格最实惠是Hastings-Sunrise社区的公寓，Victoria、Killarney、Grandview、Fraserview和Collingwood社区公寓平均价格也不到60万加元。因为时尚年轻人聚居，Main街公寓平均价已经接近90万了。独立屋Collingwood社区最实惠，中位数不到160万加元。曾经可负担的Strathcona社区现在属于高档社区，独立屋均价已经接近200万。
本拿比：公寓最实惠的是Lougheed Town Centre附近的Cariboo社区，中位数在42万多，其次就是Hastings上的Capitol Hill区域，均价刚超过51万。Brentwood和Metrotown的新建公寓普遍把那些区域的均价推高到70万左右。独立屋最实惠的是BCIT附近的Greentree Village社区，中位数140万加元。
新西敏：算是最可负担的社区，West End社区的公寓均价在38万加元，其他不少社区公寓均价在45万加元左右。新西敏的独立屋中位数也还在110万加元，算相当合适的。
列治文：Granville社区公寓均价是令人惊讶的28万加元。独立屋最实惠的是East Cambie街区，中位数近155万加元。
三联市：公寓最划算的是Austin街的Central Coquitlam社区，中位数刚过40万加元，独立屋应该是Lougheed高速旁的Meadowbrook社区，刚过百万。
素里和三角洲：公寓最划算是Annieville社区，中位数也是40万刚过。其次素里的Whalley社区都是宜居社区，也被开发新建住宅的价格推高。独立屋最划算的是Bridgeview，因为靠近Patullo桥，中位数也过百万。
兰利：公寓中位数在43万多，独立屋没有低于百万的，想对来说，city of Langley和Aldergrove稍低，前者是116万，后者刚过百万。
Chilliwack：这里是低陆平原最便宜的住宅选择。市中心公寓中位数价格是26万多，独立屋均价是82万5000加元。想要独立屋低于80万，就要到Hope了，那里均价是62万多。
2房源可能到了最低谷
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这个秋季以来，原本想要挂牌上市的业主们变得没有那么积极，导致大温地区房源短缺现象严重，有业界人士认为这是30年来的低点，主要原因是大家想要在秋冬季和家人好好一起共度时光，消费、旅行和聚会，还有个原因就是现在城市和边郊房价在拉近，出手后再买也省不出多少现金。
如果想要在低陆平原买房，选择可能是越来越少。现在低陆平原的房价变得更为平均，三年前，大温地区和菲莎河谷房价差异是27万2500加元，如今不到15万加元。在温东卖独立屋的成本现在和在北本拿比或南素里白石的成本几乎相同，甚至还便宜几万加元。
10月份，温哥华挂牌住宅总数只有4049个，去年同期是5571个，上个月是5171个，都明显下降了20%以上。大温地区10月挂牌住宅数量是8034，比去年同期少35.3%，而整个卑诗省10月挂牌住宅是1万9214个，比去年同期少近40%。大温地区和卑诗省的房源已经连续5个月下降了。全省唯一一个房源增加的是Powell River。
加拿大地产协会比较乐观，认为今年还有得忙，平均售价还要攀新高。全国前10个月58万1275套房子换了业主，已经超过了去年全年的55万多套。他们认为，剩下两个月时间可能相对平静些，和今年春季类似。蒙特利尔银行首席经济师Doug Porter更是预计房地产市场还会继续升温。
3奔向火焰，或者远离
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大家都把房价继续在涨归因于房源不足，前面新挂牌的房源一上市就被抢购，后来者只会继续加价。无数的房价记录今年在加拿大都一再打破。有资深地产经纪认为，以前大家在报价之前会多看一些房源，但现在买家因为失去多次机会而心态变得急切。要么奔向火焰，要么远离它。
房价涨速远远超过收入增幅，CIBC报告称，在过去一年，首次置业者三分之一是从父母那里拿钱购房，加拿大这个平均金额是8万2000加元，在温哥华这个数字是18万加元，多伦多13万加元。
越来越少的认为加拿大的房价被高估或有泡沫，除了Moody's这类机构和一些经济学专家。以前是温哥华这样的大城市被高估，现在小城市被认为高估的越来越多，尼亚加拉地区据说房价超过估值90%以上。
人口和经济基本面解释不了房价上涨的原因，加拿大人似乎已经克服了泡沫崩溃的恐惧，大家看到没有明显的大规模经济衰退的威胁，投资者和投机者更愿意花钱去抢房产。麦肯锡对占据全球收入60%以上的10个国家进行资产调查发现，全球资产净值的68%储存在房地产中。所有市场，无论是房地产、股票市场，还是其他市场，最终都会回归均值，而且往往会朝相反的方向过度调整。
4明年加息，2025年最痛
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这一轮房价飙涨以来，10月份加拿大Teranet-National Bank房价指数首次没有比前一个月更高。温哥华的指数连续第二个月下跌，10月比前一个月降0.4%，渥太华和蒙特利尔下跌，多伦多持平。涨价开始暂停了吗？
2022年加息已经确定了。“更早、更快、更高”是一些经济学家用来描述未来两年加息状况的预期。一些鹰派人士预计明年加拿大央行加息不少于6次，最早3月开始，2023年继续。债市已经闻到这股血腥味了。
本月，CIBC Economics发布一份报告：加拿大业主们准备好升息了吗？其中指出，全国明年有3500亿加元的按揭贷款会受到利率变化影响，但在2022年到2024年之间续签按揭贷款的人不会受到影响，因为几年前签的按揭利率高于现在的水平，即将上涨的利率最多比现在付的要贵一点点，专家估计隔夜利率要涨130个基点才开始有影响。
利率上升实际冲击大的是疫情期间买房的人们，2025年到2026年如果利率不降低，那这些人的月供则会大幅增加。而这两年按揭贷款发放比疫情前要多60%以上，意味着很大一批人会受到影响。
尤其是过去18个月内买房的业主，将会面临四波冲击，一是买房后的人们通常处于为房子增加支出的状态，装修、更换家具和生活方式；二是开始恢复正常生活和正常支出导致的支出模式的变化，假期、娱乐、社交活动等开支要重新回到家庭预算之中；三是通货膨胀上升，食物、驾车等费用都需要更多才能维持现状；四才是利率上升带来的开支增加。
这意味着牺牲、妥协或推迟开支等方式去度过难关，40多年前婴儿潮一代用高于20%的按揭利率买房时也同样这么做。这几年，买房又来到最沉重的时期。
加拿大家庭整体债务在疫情期间上升了近10%，达到2.53万亿加元，是可支配收入的1.73倍。其中七成是按揭贷款，其中25%是浮动利率贷款。2025年将会是关键，如果利率保持高位，显而易见会全面冲击承受能力。
可以说，房价升高已经是现实情况，能不能承受各自只求多福。需要房子的，任何时候都是合适的时间。