又一个城市不行了，暴跌73%，房子一年也卖不完！
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又一个城市不行了，暴跌73%房子一年也卖不完！
基调变了！预期变了！形势也大变了！楼市的黄金时期真的过去了，但很多人还是没有听懂“房住不炒”这句话的真实分量！
前两天，我说华北楼市率先变天，包括北京、天津、河北在内的华北地区，楼市价格和成交量，都成了重灾区，更惨的是北京周边的河北燕郊等地，价格可以用腰斩来形容，燕郊房价即使下跌一半也卖不掉。
其实，出问题的不仅仅是华北，南方一些城市也开始不行了。无论是房价还是成交量，都断崖式下跌。上海算是好的，一手盘被限价，二手盘大概下跌了10-20%左右。
在调控最为严厉的2017年，安徽合肥的楼市成交量出现了暴跌现象，具体来看，在2017年，合肥九区的商品住宅成交量仅为19898套，同2016年同期相比，减少了55998套，同比暴跌达到了73%。
对于合肥目前楼市出现的这种情况，有内部人士就透露，除了调控政策的严控外，还有一部分是人为的，而这些人就是：开发商。
据悉，现在合肥的一些开发商，面临之前高地价带来的苦果，为了缓解资金压力，已经是在贴着成本卖，并且在供给大量增加、需求量逐渐减少的情况下，已经是在逼着开发商走投无路，没办法，就只能选择低价开盘跑量，而如果房价不降的话，卖一年也卖不完。
除了合肥之外，被轮番热炒的海南房价也非常微妙。
两会期间，海南省老大刘赐贵在海南省人大代表团的全团会议上透露了一个重要信息，他说：过去，在中国，只要有钱有买房资格就可以想买多少就能买多少，而现在这样的“待遇”恐怕不见了。
海南省对房地产行业十分重视，现有两大任务，一是要把房地产的库存大量消耗，另一个是就是要堵住源头，不能够再批地了，有地的房地产商不能够再建。
作为省委书记说出这样一句话，当然背后含义非常明显，一是透露了海南其实楼市库存很多，前期因为批地太多了，有些卖不出去，现在重要任务是消化库存；二是买房者要进行限制，不是你有钱想买就能买。这预示着海南楼市将生变。
跟这个讲话有同样内涵的是前段时间三亚出台了一个新房降价幅度不得超过备案价格20%的规定，这其实是对房价下跌的一个保护价格，但也深刻反映了地方政府对房价大幅下跌的担心！
实际上，不仅海南省要对房地产“开刀”，其他地方，以及银行都是如此。
很多银行提高房贷利率，有些银行干脆不给开发商贷款融资，这一方面会增加购房者的成本，另一方面会逼迫开发商不敢囤地囤房，而是会尽快把房产抛出，以获取现金流。
最关键的是，房地产税也在制定完善中，这很可能成为压垮房价的最后一根稻草。
在这次两会上，房地产税被频频提及。先是全国人大一次会议首场新闻发布会，发言人说，房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。
目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
记者是政府工作报告中提出，今年将稳妥推进房地产税立法，改革个人所得税。
今天财政部副部长史耀斌又表示，中国人大常委会预算工作委员会、财政部和其他相关部门正在共同起草和完善房地产税立法，目前正在设计完善、进行论证和听取意见阶段。房地产税立法的总体思路是立法现行、充分授权、分步实施。
这一系列表态都指向一个事实：房地产税肯定要开征，而且时间会很快。
那么，是不是说房地产税一开征，房价就会大跌呢？也不是，至少在目前，有些人还是不希望这样，因为这会影响金融稳定。中财办副主任杨伟民的一个讲话，其实透露一个重要信息。
他说，房地产市场泡沫是存在的，包括一、二线城市和部分三、四线城市。但是他建议，对于这些泡沫，别主动“挤破”也别继续“吹大”，要通过租购并举等制度去消化它。
这句话的意思其实很明显，那就是决策层希望通过盘整或略微下降的形式，用时间来获得空间，让房价获得软着陆。盘整几年，居民的收入上去了，通胀上去了，目前的房价或许就不成为问题了。
但是很多事情都是人算不如天算，预期很好，市场走势会在人为的精密调控之中吗？
拐点将至！2018房价走势还乐观吗？
房地产政策面波澜不惊，那么，2018年决定房价变化的核心因素，就变成了资金面！
2018年7月，部分城市陆续调控之后，对于楼市的影响因素的变化，分为上半场和下半场。
2018年，抑制房价的主导因素是货币、金融与信贷，即便房地产政策平稳，70城总体房价环比增幅，也会由涨转跌！拐点在哪？
一年一次的政府工作报告，已经发布，其中包含2018年房地产政策信号。
关于房地产，讲了一大段话。
一、政策信号弹
那么上述文字传递出什么政策信号？
分为三类来说吧。
❶利空房价
房子是来住的，不是用来炒的。上方宝剑，高悬头顶。
房地产税立法。之前部分人说这事不搞了，现在重申继续搞下去。
租购并举。实质是补上租赁短板，会分流购房需求。
❷利好房价
启动新三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。拆迁户仍多，有钱买房喽。
支持居民自住购房需求。但具体措施呢？房贷会松吗？税费会减吗？
❸利稳房价
继续实行差别化调控，对不同需求，有保有压。中性也。
建立健全长效机制。长效机制的目的是为了楼市健康平稳，减小房价波幅。
综合来看，利好与利空对冲后，2018年房地产政策面似乎没什么变化，不加码调控，也不放松。
那么，政策平稳之下，房地产这头水怪，2018年还能兴风作浪吗？
老杨是中国房地产短周期理论创始人，靠短周期理论与实战而声名鹊起。
在影响房地产短周期运行的四大驱动因素当中，政策与资金，是最关键的两股力量。
上述，房地产政策面波澜不惊，那么，2018年决定房价变化的核心因素，就变成了资金面！
而决定资金面的是货币、金融、信贷。
二、半场主导角色的转变
2017年下半年以来，老杨在多个场合讲课时，常用到这张PPT。
本轮房地产短周期上行，始于2014年9.30政策，其中一线城市先复苏，2015年5月70城房价环比由跌转涨，其后一直保持上涨至今。但一线城市的房价自2017年8月开始转跌，持续下跌至今，并于2018年1月首次出现同比下跌，也即跌回到2017年1月之前。
然而，全国70城中当前只有十几个城市房价率先小跌，多数城市仍在上涨。很多朋友更关注的是自己所有城市的房价走势。那么，也就需要观察2018年全国货币金融信贷的走势。
2018年7月，我提出了本轮房地产政策转向之后，也即部分城市陆续调控之后，对于楼市的影响因素的变化，分为上半场和下半场。
上半场，决定房价走势的决定因素是房地产调控政策，包括限购、限贷、限价、限转售、限商住等等。上半场，由2016年3.25上海和深圳率先出台调控新政开始，其后2016年9底至10月20多个城市集中出新政，接着2017年3月以北京出台3.17新政为代表，前后有十几个城市密集出新政，持续至2017年6月，以廊坊出新政作为终结时点。
在各项严调控之下，一线城市、部分强二线城市，以及环都市圈楼市陆续降温，其中北京和环京房价下跌明显。
下半场，从2017年7月开始，决定多数城市房价走向的“关键先生”，渐渐变成了货币、金融、信贷。如果展望2018年，货币的权重还将继续扩大。尤其对于那些房价还在上涨的弱二线、三四线城市来说，看房产政策，不如看货币脸色。
三、金融面大势分析
通过两张图，简要观察一下全国资金面与房地产金融面的形势。
M1是狭义货币供应量，比M2更能反映货币供应对房地产市场的影响。本轮房地产上行期，M1增幅自2015年下半年持续上行，与70城房价由跌转涨的步调相当同步。2016年7月M1增幅见顶，也即货币供应最宽松的时点；而70城房价环比涨幅滞后两个月，于9月见顶。其后，M1增幅振荡中收窄，直至2017年12月。估计，2018年还将继续下行，可能在四季度接近底部。
银行间市场同业拆借利率，是反映资金价格的指标，这是一个市场化的利率指标。2015年至2016年，这一指标处于偏低位，也即利率水平低，这是资金面宽松的表现。从2016年9月开始，拆借利率持续攀升，说明资金面收紧了，2017年下半年处于盘整状态。然而，考虑到2018年美联储加息次数，可能由之前预计的三次变为四次，2018年我国的银行间拆借利率，大概率还将继续攀升。其实去年四季度，在拆借利率横盘的同时，我国十年期国债利率却出现了明显攀升，侧面印证了利率上行的压力较大。
说完全社会的资金面，再来看下房地产。首套房贷利率是个关键指标，也与购房者切身利益相关。
如图，2014年四季度至2015年，全国首套房贷利率持续明显下滑，正对应着房地产市场由跌转涨。2016年至2017年一季度，利率处于历史偏低水平，最低只有4.5%左右，相比4.9%的五年期贷款基准利率，等于是打了个92折，这是全国平均水平，一线和部分二线城市则打八五折或九折。
但从2017年二季度开始，首套房贷利率持续攀升，三季度和四季度，已经超过4.9%的年基准利率，也即利率上浮了。2018年1月份，全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%，相当于基准利率1.11倍！
按上述全社会利率水平，以及考虑到美联储加息节奏加快，则2018年首套房贷利率还会继续攀升。至于二套房贷利率，则上浮空间就更大了。
四、拐点在哪
其实，自2017年下半年以来，很多首套房购房者，都有些蒙圈了：国家不是支持首套刚需吗？为什么房价利率一个劲涨呢？
这也不能怪商业银行不讲道德呀，全社会利率都在攀升，连银行理财产品收益率都超过5%了，银行给购房者发放4.9%或以下的房贷利率，不是亏本买卖吗？
不怪商业银行，那怪央行吗？也不能呀！美联储一个劲加息，中国央行也很纠结呀。
再看银监会的脸色。2018年1月25至26日，银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制。提出十项工作任务。
同学们，看完上述货币、金融、房贷数据，以及央妈的无奈，还有监爸的金融强监管与打击各种违规资金流入房地产，你还能对于2018的房价走势持乐观态度吗？
两大信号告诉你，楼市没戏了！
2018年，楼市不会太好过。从近期房企释放的两个重要信号，就可见一斑。
第一信号来自股市，地产股。
今年以来，短短两个月里，地产股高低起伏，大开大合，令人紧张不已。
从上表统计的数据可以看到，2018年1月份，在各房企公布的业绩刺激下，地产股掀起了一波涨势。进入2月份后，又集体跳水，跌幅皆在两位数。
这一波下跌是多重原因所致。
首先是2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震荡传导到A股和H股，高歌猛进的地产股偃旗息鼓，恐慌性情绪延续至春节前的最后几个交易日。
其次，房企的销售业绩环比下跌，股票遭结构减持也是原因之一，这也是上面说到的第二个信号。
2月份数据显示：
1、碧桂园单月的销售金额为546.8亿元，环比下跌20.94%，销售面积606万平方米，环比下跌19.84%；
2、中国恒大实现合约销售金额约为481.4亿元，环比下跌25.20%，合约销售面积约为486.6万平方米，环比下跌21.3%；
3、万科实现合同销售金额356亿元，下降47.63%；合同销售面积240.2万平方米，环比下跌45.95%；
4、绿城集团销售金额为42亿元，销售面积18万平方米，环比分别下降51.7%和64%；
5、新城实现合同销售金额约87.50亿元，销售面积约74.59万平方米，环比分别下跌15%和24%。
碧桂园、恒大、万科、绿城、新城控股2月份销售面积环比1月份皆出现了下跌。当然，考虑到2月份的春节假期，销售面积低于1月份也是情理之中的事情。
但机构集体减持房企股票，则显得意味深长。
据第一财经披露，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二级市场三次减持碧桂园股票，分别减持碧桂园340万、910万和1882万股，共套现4.546亿港元。平安对碧桂园的持股量由此前的10%降低至8.96%。
此外，沙河股份、中交地产、华联控股、中弘股份、嘉凯城、华远地产等开展房地产业务的公司也（预）披露公司股票或遭减持的公告。
你可以将其解释为机构正常的投资行为，但这么集体性地减持地产股，很难不让人与楼市的前景相联系起来——投资机构不看好2018年的楼市的行情。
这完全可以理解，因为从二月份以来，银行与地方政府给出的信号告诉我们，2018年楼市调控依然，许多城市只紧不松。
比如、广州、北京、武汉、西安、深圳部分银行信贷政策相继收紧。
广州方面，2月初广州“工农中建”四大行上调房贷利率，首套房从最低基准上浮5%改为上浮10%。
北京方面，中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务。除了暂停新增业务之后，连那些批复但还没有放款住房抵押贷款，中信银行也一律停止放款。
武汉方面，武汉首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。而在去年，很多银行房贷政策还是首套首付利率上浮10%，二套利率上浮20%。少数银行，暂停办理房贷业务。
西安方面，多数银行首套房和二套房利率继续上浮，首套房贷款利率基本上浮了10%。
深圳方面，近日部分银行上调首套房贷款利率至10%，最高上浮15%，二套房上调至15%~20%。
此外，三亚市2月中旬出台政策，要求房地产开发企业按规定向三亚市发改委申请价格备案；昆明市近期也进一步收紧政策，要求严格落实差别化房地产信贷调控政策，核心区域购买的新房三年内不得上市交易。
从上浮首套房的力度来看，调控已经进入了最严厉的阶段，也即“锁楼”或者说“冻楼”阶段，今年的楼市的成交量没戏了！
由于首套房和二套房贷款利率全面上浮导致刚需客的购房意愿下降，造成的结果则是楼市成交量继续创新低，因此可以说，2018年房企的日子比去年更难过。
因此，2018年除了几个龙头房企外，多数房企的业绩上升空间已经被限定住了，甚至还有可能下滑，这或许就是上面的机构减持地产股的原因之一。
此外，房产中介的日子也会过得异常艰苦，辞职潮会时不时地上演。