少走弯路！测绘人正在做的农村房地一体不动产确权登记发证工作热点问答汇总
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农村房地一体不动产确权登记政策到底是什么？
它的目的和意义是什么？
办理“房地一体”不动产权证需要提交哪些材料？
带着这些问题，让我们一起学习了解一下吧！
1.什么是农村宅基地？
农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，村民只有宅基地使用权，没有所有权。
《民法典》第362条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
2.农村宅基地审批主体是谁？
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，由镇街人民政府审核批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部 关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发[2019]11号）文件要求：建立部省指导、市县主导、镇街主责、村级主体的宅基地管理机制，宅基地管理工作的重心在基层，县乡政府承担属地责任。
《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）文件要求：农村村民住宅用地，由镇街政府审核批准，镇街政府要切实履行属地责任。
3.农村宅基地使用权转让必须满足什么条件？
宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在本村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。各省（自治区、直辖市）对宅基地转让做出其他条件要求的，须同时满足规定要求。（目前几个自然村成立1个新村，能否在新村内部之间流转，未有相关政策支持）
4.什么是农村房地一体不动产确权登记？
农村房地一体不动产确权登记工作是将农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查，统一确权登记、统一颁发不动产权证书。是维护农民的合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措，也是建立和实施不动产统一登记的基本内容。
《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
5.农村房地一体不动产确权登记工作的目的和意义是什么？ 开展农村房地一体不动产确权登记发证工作是党中央确定的重大惠民工程，通过登记发证工作将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多的财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。是实施乡村振兴战略、深化农村制度改革、促进城乡融合发展、推进宅基地“三权分置”的重要举措。是维护权利人合法权益，增加农民经济收入，盘活农村资源资产，促进农村社会秩序和谐稳定的产权基础。
6.农村房地一体不动产确权登记的调查范围和对象包括哪些？
实现农村房地一体不动产权籍调查全覆盖，涉及莱西市范围内的12个镇街（水集街道、龙水社区、望城街道、沽河街道、院上镇、店埠镇、夏格庄镇、姜山镇、河头店镇、马连庄镇、日庄镇、南墅镇）。
全市集体土地范围内符合登记发证条件而未登记的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村住房，不包括简易房、果园用房、棚房、农具舍、圈舍等临时性建筑物和构筑物。
7.办理“房地一体”不动产权证需要提交哪些材料？
（1）不动产登记申请书
（2）申请人身份证明（身份证、户口簿、结婚证）；
（3）不动产权证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；
（4）房屋符合规划或者建设的相关材料；
（5）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（6）其他必要材料。
8.农村房地一体不动产确权登记对农户有哪些好处？
（1）明晰产权，通过对宅基地使用权和房屋所有权的权籍调查，确认权属，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利。
（2）妥善处理历史遗留问题，化解权属纠纷。由于各种原因，一些已登记发证或未登记发证的宅基地及房屋权属存在争议，通过这次农村房地一体不动产确权登记，可按不同阶段，不同类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，进行据实确权登记，纠正错误，解决权属纠纷。
（3）房权信息更加完整准确，农村房地一体不动产确权登记，采用数字化处理权属信息和高精度测绘，使宅基地使用权和房屋所有权，权属信息更加完整准确。
9.办理确权登记业务时，权利人不在家的情况要如何办理？
（1）可以委托具有完全民事行为能力的家庭成员、亲戚朋友或村（居）民 委员会干部代办。
（2）办理《授权委托书》：委托人（权利人）按要求填写好委托内容，签字并按手印。
（3）准备相关资料：身份证、户口簿、结婚证和宅基地批准材料等，手机拍照，发给调查人员。
（4）“微信”委托拍照：权利人持身份证和授权委托书放胸前拍照，将照片以“微信”方式发送给受托人,受托人持电子版照片可为委托人办理确权登记的相关手续。
（5）权利人长期不在家时，可由其邻居指界，确定界址位置后并拍照，通过“微信”或“QQ”等通讯方式，让其确定界址的合法性，将指界图片和留言截屏，打印保留在调查档案中作为指界证明。
10.什么是“一户一宅”？
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
《山东省农村宅基地管理办法》第十一条 规定标准为：
(1)镇街所在地，每户面积不得超过166平方米;
(2)平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米;占用未利用土地的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米。
农村宅基地使用权确权登记，必须坚持“一户一宅”，多占的宅基地不予确权登记，根据《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。
11.怎样认定村民“一户一宅”？
对村民“一户”，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就是一户，一户只能申请一处宅基地。
具有以下情形的，可独立作为特殊村民“户”对待：
（1）已婚且已分家单独居住生活的；
（2）未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的；
（3）依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；
（4）通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行登记。
12.对于“一户多宅”的情况如何处理？
如果是父母曾为多个子女申请的宅基地，申请资料为父母姓名而形成的一户多宅问题，可由申请人提出申请，经当事人父母确认，村级集体经济组织或村民委员会出具代为子女申请宅基地证明材料，在不动产登记机构门户网站和宅基地所在地集体经济组织或村民委员会公示栏，公示15个工作日无异议，可依法为其办理不动产登记。（如果已办理父母证书的，也可以赠与给符合宅基地取得条件的子女）
备：实在消化不了的一户多宅，只做测量调查，可以发放一宗地的不动产权证书。
13.农村宅基地和农房能否继承？
农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。
农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。
根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
14.如何保护农村妇女的宅基地权益？
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。（房屋建成时，申请人户口是本村农业户，已年满20周岁即可办理）
15.城镇居民能否在农村购买宅基地？
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求：宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
16.权利人已经去世的情况怎么办理？
按照法定继承办理，法定继承继承权男女平等;若有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照遗赠抚养协议办理。
法定继承顺序：
(一)第一顺序：配偶、子女、父母;
(二)第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;
没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
如果被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。
17.权利人有精神疾病方面原因如何办理？
由法定监护人代为办理。法定监护人有两种：
一、父母是未成人子女的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列监护能力的人按顺序担任监护人：（1）祖父母、外祖父母；（2）兄、姐；（3）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是必须经未成年人住所地的居委会、村民委员会或者民政部门同意。
二、无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（1）配偶（2）父母、子女（3）其他近亲属（4）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是必须经未成年人住所地的居委会、村民委员会或者民政部门同意。
18.假如权利人夫妻双方中男方去世的情况如何办理？
（1）妻子继承：需要男方父母和孩子到现场签字，放弃继承。孩子必须年满18周岁才可以放弃继承，否则是不能放弃继承的，由法定监护人为孩子代理签字，办理妻子与孩子共同共有或按份共有财产。
（2）孩子继承：需要男方父母和妻子到现场签字，放弃继承。可办理妻子和孩子共同共有财产，如果孩子符合宅基地取得条件（本村农业户口、一户一宅）的话，妻子也可将名下份额赠与孩子，按照一半继承一半赠与办理为孩子单独所有财产。
19.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致，如何处理？
宅基地测量面积与原登记面积不一致的，对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记;因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准。
房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。
20.宅基地超面积如何登记？
农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定的分三个阶段处理原则办理：
（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。
（2） 1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
（3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，只登记批准部分，超出部分在登记簿和证书中注记。
21.哪些情形不予办理确权登记？
（1）以户为单位的第二宗及以上农村不动产不予确权登记（继承或受遗赠的除外）。（一户多宅这种情况，本次只做现状测量调查不发证）
（2）在永久基本农田调划后，占用永久基本农田的农村不动产或乱占耕地、违反生态保护红线管控要求建房的，不予确权登记。（占用耕地）
（3）宅基地使用权、房屋所有权存在争议的，未经处理或无处理结果的，暂缓确权登记。（存在权属争议）
（4）被依法征收、查封、没收或被列入拆迁冻结范围内的房屋，不予确权登记。（拆迁）
（5）未经依法批准私自改变用途的，或房屋主体结构之外的简易房、圈舍、农具房、厕所和院坝等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设相关材料的房屋，不予确权登记。（不符合规划、无合法权属来源资料）
（6）城镇居民非法购买的宅基地、小产权房等，不得办理确权登记，不得通过登记将违法用地合法化。（非本集体经济组织成员）
（7）法律法规规定的其他不予登记的情形。
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