住宿新物种：分享住宿，斯维登颠覆了什么？

碎片化、科技化、可分享，

构成“新住宿”的三大特征。

途家及斯维登集团联合创始人及CEO 罗军

文旅地产正在攀上新风口。

为了旅游度假，如果你在三亚买了一个房子，但一年只有10天住在那里，剩下的时间怎么办？针对国内房地产业逐年攀升的空置率，斯维登集团作为不动产的运营机构应运而生。

“房子不住的时候，我们帮你分享出去，倘若一天800元的租金，管理公司承担全部打扫、配置的工作，领取50%的费用，那房东还可以拿到400元，一年内只需租出去1/3的时间，也有4万余元。”途家及斯维登集团联合创始人及CEO罗军称。

2011年，他一手创立起途家和斯维登两个品牌。前者定位于Airbnb式的线上共享短租平台；后者于2015年完成独立分拆，是一个包含了公寓别墅运营、共享农庄、伴手礼等多条产品线的线下不动产运营商。身兼两个集团CEO要职的罗军日前接受《中国房地产金融》杂志专访时表示，2018年会把更多精力放在斯维登集团身上。

作为地产领域的全才型“老将”，罗军一直尝试在做新东西。如果说途家是中国短租平台领域的先行者，那斯维登集团通过线下对不动产的创新运营，正在成为切实影响酒店住宿业的新选择。

分享住宿的燎原之火 

今年3月，斯维登集团刚完成新一轮融资，由保利资本战略入股。得益于在一级市场开发上，与国内近1050家房地产企业达成交易合作，斯维登目前经营房源超过40000套，覆盖全国近200个目的地，规模达到全亚洲第一。

合作模式并不复杂，开发商在房产销售过程中就会带入斯维登集团相关业务的介绍。消费者从购房时即可选择与斯维登集团不同程度上的合作。“有的交付房产时就把钥匙给到我们，等他来住时我们再派专人送到钥匙。有的哪怕不愿意分享，我们也会帮其进行房屋的保养养护，这部分是和开发商谈好的协议，也许费用就算进了本来的物业费里。但是事实证明，这是一个受到欢迎并且三方共赢的过程。”罗军解释道。

对于购房者和开发商而言，斯维登集团助力和提高了房产的价值；对于消费者而言，民宿能更好满足其“个性化、多人、多天、高性价比”的需求；包括对于当地政府，也起到了促进消费和提高旅游产业的作用。

交通领域的共享经济在近两年成为热饽饽，住宿业的分享经济也随风涌起。

罗军认为，分享住宿能带来不动产效率的最大化，将没有被充分利用的资源通过分享得到最大化的使用，产生收益，这是一个可持续的商业模式，尤其在当前空置率不断攀升的国内房地产业潜伏着巨大的市场。

“但事实上，这个思维逻辑是很久之前就有了，只是现在技术帮助实现了。”罗军强调，今天的新经济生命都是二维码给予的，移动互联网背后庞大且成熟的计算能力，是支撑经济模型的关键力量。

有了技术助力，分享住宿风生水起。罗军透露：“如今连酒店业的同行都更喜欢说住宿业了。”传统上酒店的特征总是比较集中式的，讲求标准化流程的服务。但随着经济模型、商业模型包括互联网科技的进步，人们对于住宿的需求正在发生改变。

为了迅速适应消费者多方面的需求，斯维登集团开拓了五大产品线——包括有融入城市核心中央，面向对当地文化有深度了解需求人群的精品公寓 ；主打社区和短期居住的服务公寓；主要布局三亚、厦门、南京等度假城市的度假公寓；还有针对高端人群的私密性极强的别墅及特色住宿类“欢墅”；以及将民宿融入景区，如凤凰古城里的“途窝”。

上海斯维登精品公寓

成都斯维登服务公寓

南澳斯维登度假公寓

三亚欢墅度假别墅 

消费者总归是用脚投票的。罗军很自豪，斯维登集团能迅速成长为头部企业的规模，是提前看到了趋势。不仅消费者越来越倾向个性化服务的民宿行业，越来越多房屋业主也开始重视资产的配置和管理。

“我们在做的是新住宿，和酒店业不同，碎片化、科技化、可分享，是其三大特征。越来越多酒店同仁也开始转型投身到更大的住宿市场里”，罗军表示：“但改变这个行业的并非斯维登集团，而是分享经济、是技术、是AI，是住宿业本身正在进行更好地更新迭代。所有只要有利于社会，消费者乐于看到的竞争，那都是良好的。”

民宿连锁化

在创立途家和斯维登集团之前，罗军担任新浪乐居总经理一职，并且仅仅通过2年，携手易居中国成立中国房产信息集团，成功使之在美国纳斯达克上市。二次创业并非想象中简单，“斯维登集团最开始的40套房子，就是我在海南自己一间间要过来的。”

罗军表示：“我此前也没有做过酒店住宿这类工作。但以前面对的都是大问题，刚接手40个房子进行运营管理时，却尽是细节上的小问题，可难度系数丝毫不逊于前者。最简单的例子是，因为房间每一间都不一样，床的大小和换洗频率也不一样，那究竟需要多少张被套床单，这就是一个很棘手的问题。”

这也是消费者对民宿普遍存在的担忧与顾虑：管理运营是否得当，卫生与各类细节服务是否到位？在中国，80%以上的民宿市场在二三线城市，而二三线的市场基本处于无序的状态。因为非标，往往使得民宿的品质难以保障。

为此，谁能率先解决民宿标准化和碎片化的问题，谁能实现民宿连锁化，就能占得市场，斯维登集团就在做这件事，罗军认为“善莫大焉”。

如何让非标住宿，却在管理、系统、分员体系上做到统一服务？罗军总结出一句话是“统一的服务策略，一致的客户服务体验。”

商业模式上，斯维登集团目前有从开发商或业主聚合而来的房源中，约50%的资产属于自营，其余部分交予加盟商，后者将获得斯维登集团为其提供的系统、流量、服务、管理SOP等全方位支持。

技术上，斯维登公寓自主研发的PMS系统可帮助加盟伙伴进行长短租结合的灵活经营，综合管理平台则可以直接进行营销、运营、品控、收益等管理。面对消费者，斯维登集团建立统一的会员管理系统和联络中心，让客人更好的找到组织；让每个房间的客人都可以在物联网的体系下定义自己的场景从而更好的了解客人的喜好；利用Bi（商务智能软件）和大数据提示客人价格的变化使客人感受到集团的细致关怀；用各种科技软硬件手段保证客人的人生安全、隐私等。

罗军强调，斯维登集团是一家技术公司，这些还体现在房源服务质量上。比如欢墅采用零接待模式，实现“微信指引”、“电子开门”、“微信开票”、“微信呼叫清洁”的“无人别墅”模式。

得益于强大的系统和众多科技手段，“住一间斯维登和住一百间斯维登没有差别”，这是罗军对产品和服务保障的承诺。他认为，就像90年代人们还不熟悉物业的概念，不确定买房究竟要有小区的还是没小区的，如今人们也才开始慢慢学习资产运营的概念，未来不仅好的物业与房产是必备配套的关系，自带运营也是消费者考虑购买房产时的重要因素。

关于未来，罗军保持着乐观的态度，从沟通交谈中，不乏感受到其豪言壮志背后饱含着对这个企业的热情。在他看来，善莫大焉的是斯维登集团在做一件顺应时代的事，不仅是商业领域的选择，更是出于对社会价值范畴的考量。

这一点从集团最新的方向可以窥得一二。除了房屋托管和短租以外，斯维登集团2018年全力部署共享农庄，共享农庄依托于斯维登集团子公司途远，途远由途家于2016年推出，以装配式度假住宅为载体，整合分享乡村闲置土地、劳动力和原生态的度假资源。其基本模式是从农民处租赁土地，途远负责施工盖房及房屋运营，用户需要支付盖房和土地租赁成本，得到的回报是可以自住、交换转让、运营增值的房产。

“在国外如美国，富裕的都是农村而非城市。中国有那么多的美丽乡村，具备着极大的价值挖掘与开发潜力。”从建造到运营到伴手礼，斯维登集团提供一站式的解决方案：吸引消费者到乡村，不仅住店，同时提供土特产的销售和运送服务，促进当地经济的增长。

很难说变革者究竟是罗军还是斯维登集团，抑或两者都是。我们能预测的是，罗军带领的斯维登集团产品线日趋丰富，但具体下一步是走向哪里，抵达分享经济的哪一步，先行者能否一路绝尘笑到最后，这些都还得交由时间来回答。

文 |  卢宝宜

来源 | 中国房地产金融

（本文首刊于2018年9月出版的《中国房地产金融》杂志）

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