珠海的房价，你真当是240万常住人口撑起来的？

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珠海的基本面要怎么看？

小而美，这是他的标签。 

珠海的房价贵吗？

很多人会觉得一个人口才240万的城市撑不起2W5的均价 ? 这已经是明牌，但是房价如何走，单看人口数据根本不能下结论。 珠海实在太小了啦，土地面积还比不上深圳。算是一只创业板的成长股，各方面的成长指标表现的非常卓越: 他的人均GDP能排进全国前5。 他过去在大湾区的GDP增长率是第一。

资金总量的增长率，在大湾区仅次于深圳。

因此，支撑珠海的房价决不能简单看珠海本地的购买力，如果只有本地内循环，那房价达不到这个级别。 然而，珠海的房价是大湾区以及全国人民的购买力在支撑， 绝不仅仅由本地人来决定。

贝壳的数据显示，珠海有44.5%的购房客户为省内客户，有55.5%的购房者为省外客户。

对比看看三亚，三亚人口仅80万，房价平均4W, 能排到全国第六，仅次于北上广深和厦门，但是你会觉得三亚房价有泡沫么？

三亚的房价是全国的富人撑起来的。

珠海的逻辑也类似。 每年珠海有13万人口流入。这个数据甚至超过一些强二线城市，如武汉，青岛和合肥。

如果算他的人口增速（人口增量/人口总数）, 妥妥是全国第一。

这说明珠海的城市吸引力太强了！

比起北方很多城市多年来的人口净流出，珠海逐渐从一座滨海小城向中大型城市在发展。 珠海在2020年喊出要到2035年做到500万人口的规模，GDP要达到2万亿。这意味着未来15年每年有20万人口流入，这都会给珠海注入源源不断的购买力。

买房我们要买成长性，买潜力，买预期。从需求端看，珠海的需求是一个动态的稳定的增量。 好，我们再看看供给端。

珠海的供给整体看是比较有限的，跟深圳都没法比。

珠海去年就卖了5万4千套商品房,相比之下，深圳成交了14万套。

而光是流入人口就13万, 这点量似乎还不够这些新增人口的。

经常去踩盘，感受十分明显，去年北围科创，金湾航空新城这些核心板块，就开了几个项目，根本不够卖，曾经还一度断货。

真正供应足的就只有斗门这个面积最大的区域。

如果我们看到珠海近几年的数据，可以明显发觉，珠海目前属于“量缩价涨”的阶段。

整体的供给量从19年开始就下来了，而价格在稳步上涨。

从去年开始，珠海整体的去化周期一度小于7个月，有些板块还要缺货。

再从土拍上看，珠海去年仅供应了24块地，下降了三成。

平均楼面地价11450元/㎡，同比上涨35%。

土拍意味着未来1-2年的供应，这说明珠海明后年的供给也是在“缩量”的。

大家知道价格是由供需决定的。供给减少、地价飙升，需求却源源不断，自然对珠海的房价有信心。

其实，珠海整体的供需经历了从供大于求，到供求平衡的阶段。热门且稀缺的板块已经出现了供不应求的局面。

未来2-3年 珠海还会是一个稳步上浮的阶段。

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