未来十年，中国最具投资价值的房子还在珠三角！

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01买房就买大都市圈

买房子，一定要选择人口流入的大都市圈。

因为未来是“城市群”、“都市圈”的时代。“七普”的人口数据已经说明：中国的人口在迅速往发达城市转移，往都市圈转移，而且速度来的比我们想象中的快。

2010-2020年，中国人口流入省份TOP3是：广东、浙江、江苏三省，分别增加2171万人、1014万人、609万人。而东三省人口全线下滑，总流出高达1100万。

2020年各地GDP，24个万亿级城市，长三角占8个，珠三角占4个（东莞一步之遥），两个加一起占了中国GDP万亿+城市的一半。

可以看到，人们并没有因为珠三角、长三角的房价高，就逃离开。同样，也东北房价虽低，但依然留不住人。

经济发展和个人机会，已经成为中国人口流动的首要因素。人口流入猛烈的地方，企业越强劲，房地产上涨也越猛烈。

本轮房价上涨的分化特征尤其显著：珠三角、长三角上涨明显，但北方、中部，甚至是省会城市不涨反跌。所以这就告诉我们，应果断卖出人口持续流出地区的房子，积极投身于人口持续流入地区的房子。

买房子继续“孔雀东南飞”，一定是未来确定性最高的事。这是未来10年甚至更长周期里买房的大原则。

02人口增长珠三角最猛

10年过去，广东既是中国第一经济大省，又是中国第一人口大省。

2010-2020年，广东人口增长全国最猛，高达2171万人，而其中超过90%的人口（1965万）都涌向了珠三角这个A字型入海口。这导致2020年珠三角占广东的人口比重从10年前的54%提高到了62%，而非珠三角地区10年人口累计增加才200万多点。

过去10年，珠三角所有的城市人口都在增长，没有一个负增长。9个城市里6个城市人口流入超过100万，4个城市人口流入超过200万，深圳、广州的人口增加更是高达714万和600万。现在珠三角的总人口是7100多万，广深“双子星”超过了3600万。

而长三角全部加起来（上海+苏浙皖）新增人口是1961万人，成渝是1000万人（成都582万人+重庆321万人+周边城市），都不及广东一个珠三角。

03珠三角造富能力强劲

虽然珠三角是中国目前最小的城市群，只有5.5万平方公里，而长三角、京津冀的面积都是20多万平方公里，重庆一市就是8万平方公里。这意味着，相比之下，珠三角无论是人口还是产业，它的密度都是最高的。同样的一平方公里土地，珠三角所承载的人口，所创造出的国民财富，都更多更高。

以2020年的各项指标看，珠三角以占中国0.6%的土地，生产出中国9%的GDP（2020年珠三角GDP超过9万亿），容纳了中国5%的人口。在2019年的一份报告中，中国地均GDPTOP10中，珠三角占一半。

而深圳的人口密度、地均GDP更是从来遥遥领先于其它城市，2020年，深圳的人口密度是上海的2.2倍，地均GDP是上海的2.3倍！东莞单一城市的地均GDP在2020年继续位列中国前三。而深圳加上东莞，两个城市的人口密度、地均GDP，依然都是全国第一。

以上这些事实可以说：珠三角是中国过去10年来人口流入最多的城市群，而且是中国人口、产业集聚程度最高的城市群。这是为何珠三角核心城市房价10年来涨幅迅猛的核心解释，同样的土地上，它生活了更多人，创造了更多的财富，这些最终都会反馈到周边的不动产上。

04珠三角人口最多也最年轻

依目前势头到2035年，珠三角人口保守估计也要达到9000万人，很多业界人士估测珠三角实际居住人口将达1个亿）。

截至目前，珠三角还是中国人口老龄化程度最浅的城市群。在中国主要的城市群中，广东65岁以上老人占比为8.58%，刚刚迈过7%的老龄化门槛，但未到深度老龄化水平（超过14%），是中国所有城市群中老龄化程度最浅的。

这意味着珠三角在未来依然可以比其它城市群更有机会享有剩余的人口红利窗口，城市的负担更轻，经济发展的动能也有机会更强。

按这样的走势，未来10年，中国买房最好的地方，一定是珠三角。

以10年为周期，珠三角大部分城市的房地产也都值得买入并持有。不同的城市涨的或快或慢，但是这个人口流入预期，让房地产的稳定性变得可以预期。

05珠三角买哪里靠谱？

经常有人会对比这俩城市到底哪个强，也有人会说广州落伍。虽说，深圳肯定是比广州劲头猛，但不要看均价，看核心区域，珠江新城的价格是和深圳湾看齐的，所以广深俩都可以买。

但是话又说回来，“谁人不知广深好？只看买不买得了”。广深一定是最优先值得买的城市，涨幅最猛、但价钱也最贵、限购也最严苛，很多外地人根本没法参与，需要考虑其他资金安置地，这是在珠三角广深以外怎么选的问题。

比如东莞、佛山、珠海，它们都是能够“独立造血”的城市，在与广深的互动中，他们都已经逐渐形成了自身独有的产业优势，并且在未来的10年，将和广深中心城市实现真正的“一体化”。

从过去10年房价历史看，东莞平均涨了2倍多，珠海、佛山平均都涨了1倍多，基本上没有发生过显著调整，非常稳定。

未来十年，珠三角或许会出现的另一个人口现象：随着珠三角中心城市（广深）人口逼近极限、房价愈发昂贵、公共服务不堪重负等因素，未来十年，珠三角中心城市将会逐步采取控制人口、大力发展都市圈之措施，最终，珠三角人口流入将会表现为：房价较低、非核心城市的人口更加快速的增长，这也遵循国际大都市圈的普遍规律。

所以，珠海、中山未来都是“居住城市”，围绕着深圳的“卫星城市”，它们未来发生的大故事，一定是努力承接深圳的外溢产业和人口，进而重构自身的产业结构。因此是最适合的是刚需白领往返通勤的，尤其是惠州，更是“深圳白领刚需最大也是最后的退身之地”。

（在建中的深中通道）

放到全国范围来看，珠三角这些非核心城市的房地产，长周期购置，是有稳定性的，没有大家认为的差。只是我们都喜欢和那些涨幅最猛的北上广深比，自然心里落差大。

过往10年的房地产市场已经和人口、经济的发展现实互为印证，即：珠三角核心城市的房地产市场拥有很好的增长动力，而非核心城市的房地产市场整体稳定性也明显增强。

未来十年，珠三角依然拥有较为强大的人口吸附能力，围绕着珠江入海口的城市，长周期看不会差到哪里去。从买房的角度，未来十年，珠三角依然是你可以放心把钱存下来的最好的地方。

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