毫无疑问，2022珠海的楼市会是这样…

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先说结论：2022年的珠海楼市将价量齐涨、再创新高。

这不是信口开河，而是基于珠海实际做出的判断。

何谓实际？

就是常量+变量。

基本盘更加稳固

所谓常量，就是指珠海已拥有的，对楼市能起到正向支撑的因素。

也就是说，珠海的房价之所以长期位居全国前列的原因之所在。

咱们就挑一些重点来说说。

城市宜居度。由香港中外城市竞争力研究院等联合发布“2021中国十佳宜居城市排行榜”全年12月下旬，珠海依然位列第一。

这已是珠海在过去8年中6度占据榜首，另外两次也未跌出前十。

区位优势。大湾区面向世界的门户，珠江西岸的龙头，是国家经济双循环的重要节点，一边是广袤无垠的世界，一边是深厚积淀的内陆，周边不是广深一线城市就是港澳特别行政区。

这样的区位，想弱都不行。

“四区叠加”的战略高度。珠海集深合区、大湾区、自贸区、经济特区四大优势于一身，这样的战略高度在全国范围内少之又少，只有拥有“先行示范区”的深圳能匹敌。

一个侧面能显示出珠海的地位之高、战略之重——此前三年中，央视春晚两度把分会场设在珠海，今年的元旦晚会分会场又设在了横琴。

（2022央视新年音乐会珠海会场）

人口。过去十年，珠海常住人口增加87.94万，增幅高达56.41%，全国范围内仅落后于深圳，排名第二，而过去三年，珠海人口增幅均超过7%，位居全国第一。

珠海人口基数少，这是事实，至今也不过240多万，但每年新增的人口足以让楼市保持坚挺。尤其是，新增的人口中大多数是具有高知识、高技能的年轻人，年富力强，购买力也强。

产业发展。珠海在打造集成电路、生物医药、新能源、新材料、高端打印设备五大千亿级产业集群，培育壮大航空航天等高端装备制造产业，去年落地高景太阳能、爱旭股份、闻泰科技等都是百亿体量的大项目，全部投产后可解决近2万人的就业，年产值约600亿。

可持续发展。去年12月下旬公布的全国可持续发展城市排行榜，珠海在此前连续三年位居第一之后，2021年首次落后于杭州，屈居第二。

珠海发展潜力全国数一数二，实至名归。

变量基本为正向

珠海稳固的“底盘”撑起了兴旺的楼市，那么变量情况又如何？

所谓变量，是指未来发布的政策、项目落地、规划变现等，可能对楼市造成影响的因素。

调控政策。2021年的楼市调控堪称史诗级，人们发现，官方手里有一万种方法能按住房价，只是“玩真的”和“玩虚的”的区别。但是，真正痛下杀手之后呢？

土地流拍、房企崩盘、债务违约、中介关门、地方财政锐减、限跌令频发、部分地区楼市腰斩……如若继续严控，将成为全社会都无法承受之重。

于是近两个月，振兴楼市的政策密集发布。

可以预见，接下来调控政策的大开大合将不复存在，“稳”才是关键词。

深合区发展。横琴《方案》去年重磅发布，随后将逐渐落地，横琴的能级将得到极大提升，在全国范围内都将是翘楚，其带动作用也不可估量。

交通格局。今年香海大桥通车、金海大桥公路部分预计通车，内在的城市东西交通更加便捷，外部的深珠通道已写入省里的规划中，短期内深中通道也将利好珠海。至于《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》，则明确珠海将建成“全国性交通枢纽”。

珠海原本就是中国的国门所在，内外交通高度完善，未来“海陆空铁”立体交通格局只会更发达。

人口。珠海规划在2025年人口突破300万，2035年突破500万，2050年突破800万，按当前的人口增幅，不难实现。

尤其需要注意的是，越是整体经济形势低迷、内卷化严重、待就业人口多，就越会促使内地城市拥有专业技能的人们用脚投票，去往经济发达的地区。因此，珠海的人口增加速度将大大加快。

城市规划。深珠合作区已全球招标规划，高规格建设指日可待，鹤洲新区成立，也已面向全球招标规划设计，珠海中心站的建设不日启动，这两块区域未来将成为珠海新的热点，可以容纳数以百万计的人口。

城市面积。在珠海市政府研究室撰写的《珠海经济社会发展情况介绍》提到：珠海是一片神奇的土地，独占珠江“八门”中的“四门”。过去七十年，珠江经珠海向南海冲积泥沙达8800万吨，使珠海的滩涂以平均每年72.9米的速度向南海推进，每年为珠海增加平均约2平方公里的土地。

也就是说，珠海1736.45平方公里的面积在广东最小，在全国各城市中也排在倒数第五，但却一直在不断“长大”，在大自然的力量推动之下，持续向大海要地。

珠海楼市上涨已是定数

去年的调控风暴之下，我就说过：珠海是最晚感受到楼市寒流的城市，也将是最早回暖的城市。

果不其然，当去年5月的严厉调控暴击深圳、东莞、佛山时，珠海仍在高歌猛进，直到9月份才受到影响，此后基本横盘，少部分地区有所下跌，到了年底就开始回弹。

一年后再复盘，根据“城市房产网”数据，珠海均价26307元/平，同比增长了9.77%，接近10%的涨幅。

这个成绩，在全国半数城市一泻千里、回天无力的局面下，显得格外亮眼。

经过去年一年，楼市目前已“筑底”，成都、厦门、北京等热点城市已率先回暖，这其中也包括珠海。

对于珠海而言，从常量上来看，已拥有的资本仍在快速增加，足以支撑楼市的基本盘。

从变量上来看，未来的潜力仍堪称巨大，根据《珠海经济社会发展情况介绍》，到2035年人口达到500万时，珠海将成为粤港澳大湾区唯一人口增长与可建设用地均达到100%的城市。

因此，2022年珠海的楼市已无悬念。

涨是必然，问题是涨多少。

在最难的去年都涨了近10%。

且估计2022年涨15%吧。

说实话，保守了。 

转载自  珠海观城  原创作品

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