你的房价跌回哪一年了？高盛说还要跌40%！

「房价要跌」的预言讲了十几年，已经没人信了。自三年前开启的这波降价潮，直到现在还有人不信，以为总可以涨回来。

管清友老师下了判语：采用OECD（经合组织）发布的各国房价指数为研究依据，中国本轮房价的上涨基本始于2015年，而终于2022年。

具体而言，新房降价始于2022年6月份，而二手房则在3月份就开始下降了。

不管买房还是炒股，是个人都怕买在山顶，那么，2022年就是买房的山顶。

自2022年开始，到现在已经降到第三年了，总该见底了吧？

结果高盛前段时间预测，中国房价还会下跌40%。

但这是模型计算的结果。事实上，由于各种外部因素的制约，以及国人喜欢扎堆踩踏的市场行为特点，也许幅度会深于这个字数，当然也有可能小一些。

但无论如何，持房价还能回涨看法的人肯定是越来越少了。

退一步讲，哪怕真有哪天能涨回来，你的现金流能撑到20年后么？

当然，每个城市的见底时间其实也不一样，降价幅度也不同。

总体而言，三四线城市早就跌成了便便，说腰斩都并不为过，从根本上缺乏讨论空间。

这个我知道，房价飞涨的年份，有些低收入群体普遍在老家四五城城市买了房，现在不知亏得还有没有剩下5成。

最具风向标意义的还是一线城市。

在这些年里，北上广深四大一线城市，如果算房价的话应该包含杭州，房价最高点出现在2021－2023年间，其中北京2023年5月、上海2021年7月、广州2023年6月、深圳2022年5月。也就是说在这个时间点买房的，肯定是买在山顶上了。

就涨幅而言，以2004年5月为基点，深圳涨了约13倍、北京约10倍、广州约10倍、上海约7倍。

这倒是奇了，广州的涨幅不太高，符合印象；上海涨幅最低，却是想不到的。

目前，一、二线城市基本上已经普跌二到三成，对应价格，北上广深普遍回到了2016-2018水平，其中上海回到了2016年、北京回到了2017年、广州回到了2018年、深圳回到了2019年。

杭州呢，我是2016年抢着上船的，去年听说已经跌到买入价了，现在应该低于当年价了。

也就是说，杭州有些价格可能回到2015年了。

那现在到底了吗？

管清友老师的研究是，一线城市2015年上半年价格可能是个底部；至于非一线城市，应该还要更早。

如果这个判断为真，那还是有盼头的，大家也可以自行对号入座，看看自己资产的贬值程度。

去年我就说过，一年辛苦工作赚的，还不够房产贬值的幅度，我想大多数人都是这个感受吧。

今后还有可能涨回来吗？以目前的经济面，可能很难支撑。

而人口负增长则是绝杀。美日韩人口负增长或进入拐点的当年就房价下跌，而中国人口增速的拐点出现在2015年，正好是这轮价格下跌的预测底。

如果这个预测是准确的，那可是难得的好消息。但高盛的预测是还有40%的降幅，因为我国存在未富先老的问题，并不能与美日韩等量齐观。

那不是9层地狱下还有18层？

你可以逆天而动，但你不可能永远逆天成功；你可以不喜欢潘石屹、李嘉诚，但他们在做经济决策的时候是理性的。

最近有个视频很火，是潘石屹5年前接受采访时说的，中国的人均居住面积在全球发达国家水平线以上，远高于东亚发达国家，超越现实。

但人在头脑发热的时候，是听不进去这些话的。

现在，身边有些朋友正在踩踏式出逃。

去年一位朋友因为小孩出国读书，清空了内地房产，成功逃过30%亏损；

一位高校教授，今天宣布卖掉房产避险，大家都在请教怎么做通夫人工作的；

一位做外贸的朋友，带着不适应国内教育的孩子出去看了一下，还没回国便下定了让孩子出去读书和卖房的决心；

借用一句不讲道理的话，反正身边炒房的，几乎全套住了。

至于乌鲁木齐等地想卖房的房东，前两年还能听到声音，现在已经没声音了，应该是彻底绝望了吧。

注：本文主要数据来自《如是金融研究院》管清友、许博男相关研究。