受疫情影响的深圳办公楼市场，二季度终于呈回暖趋势

7月9日，全球五大行之一的仲量联行发布《深圳房地产市场2020年上半年回顾与展望》（以下简称《报告》），《报告》表示，租赁活动受疫情压制的深圳甲级写字楼市场，如今租赁需求正在逐渐释放，问询量和成交量均有回升，市场呈现回暖趋势。

仲量联行上半年媒体会现场

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回暖趋势下这些行业成为亮点

 今年上半年，深圳甲级办公楼市场在新冠疫情的负面影响下持续承压，租赁活动在短期内出现明显回落。根据此前南都记者报道，今年一季度，多机构监测发现深圳写字楼市场吸纳量锐减，来自第一太平的数据更是显示，相比2019年第四季度，今年一季度吸纳量减少了9成。随之而来的还有空置率继续走高、租金下跌情况。

时间进入第二季度，随着深圳进入疫情恢复期，各行各业经营活动也随之恢复。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，上半年深圳甲写市场受疫情影响转冷，全市租金承压，但随着国内疫情得到有效控制，租赁市场活跃度逐渐回暖。

支撑市场活跃的行业有哪些？夏春毅表示，二季度互联网科技巨头和来自新经济总部企业的整合需求成为市场亮点；此外，《报告》也指出，金融机构对甲级办公楼市场需求的需求仍较稳健，疫情的爆发甚至加速了少大型金融机构的升级换代，开始将其理财部门和金融科技部门设为独立法人个体，因此扩张及新设立需求活跃，而随着金融开放政策的进一步落实，外资金融机构在深设立独立法人企业的趋势逐渐显现，“因此，租赁市场活跃度逐步回暖”，《报告》分析认为。

据仲量联行监测，深圳甲级办公楼二季度净吸纳量录得与去年同期水平相当，上半年共约18万㎡。在空置率方面，由于部分在建项目受疫情影响推迟交付时间，因而供应放缓，二季度空置率相对一季度基本不变，仍保持26%的水平。与此同时，租金跌幅也在二季度收窄。

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高供应、高空置 深圳写字楼市场进入“新常态”？

根据仲量联行深圳商业地产部总监李文杰的看法，目前26%的空置率水平标准过高，“一般健康的市场空置率维持在10%左右”，这样方能保证市场买卖两端活跃。不过，当前深圳办公楼市场实质已进入“新常态”，高供应、高空置率以及租金缓慢下跌，“这种新常态在未来相当长一段时间内都不会改变”，李文杰表示。

在这种新常态下，业主下调租金显得较为流行，《报告》表示，全市在高空置压力下，业主继续下调租金以加速去化，其中以新供应压力最大的南山区跌幅最为显著。数据显示，上半年深圳只有四座甲级办公楼竣工，为市场新增约32万㎡供应，其中三座位于南山。

不过好处在于，甲级办公楼租金下行吸引了不少来自非甲级办公楼租客的入驻，成本集约型升级成租赁市场主流，对于中小企业而言，拥有了更多升级和搬迁办公环境的机会。

此外，李文杰表示，对比北京、上海、广州其它市场来看，深圳市场的亮点是一直以来的正吸纳量，表明企业仍在活跃进驻，“目前，空置率从快速上升进入到平稳期，这是深圳写字楼市场站稳脚跟的表现”，李文杰指出。

对于市场的未来走向，李文杰认为，虽然目前疫情为全球经济带来较多不确定性，但鉴于中国对疫情防控的出色表现，预计国内经济继续加速修复，深圳办公楼市场的租赁需求还将进一步转好。这其中，科技巨头仍将保持稳健的扩张需求，业务受影响较小的企业也将抓住下调的机会升级办公空间；此外，深圳各大传统及基建项目的稳步落地，也将支撑来自建筑工程企业的稳定租赁需求，而随着新基建项目的落实推进，预计在长期也将刺激来自相关产业链上下游企业的办公楼租赁需求，李文杰指出。

不过，随着下半年写字楼的扎堆竣工，总计约90万㎡供应的入市，大量新增供应仍将进一步推高空置率，李文杰认为，租金仍会出现一定幅度的下跌。

采写：南都记者 王鹏钧

图片：南都记者 王鹏钧