先租后售、租售并举……事关基本公共服务人员住房保障新政出台
为进一步补齐我省产权式住房保障短板，加快我省住房保障体系的完善，近日，经湖北省人民政府同意，省住房和城乡建设厅发布了《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》（下文简称《实施意见》）。
6月22日，湖北省人民政府门户网站特邀华中师范大学经济与工商管理学院副院长、湖北省住房改革与发展研究会会长陈淑云教授，通过一问一答的方式，对《实施意见》进行了解读。
《实施意见》“十六问”
1
《实施意见》制定的背景是什么？
解读
中央经济工作会议提出要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题的要求。2021年6月24日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确定构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，推动实现住有所居。为贯彻落实中央经济工作会议和国务院文件精神，2021年11月，我省印发了《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，明确武汉、襄阳、宜昌、十堰、鄂州、荆州等6个常住人口超过100万的大城市重点发展保障性租赁住房。在此背景下，遵照党中央、国务院的要求，贯彻省第十二次党代会精神，我省制定了《实施意见》，该《实施意见》是为了着力解决好从事基本公共服务的机关、企业、事业单位人员，特别是这些群体中在工作地无房或多孩、三世同堂等住房困难问题，消除他们的后顾之忧，从而释放消费潜力。
2
《实施意见》有哪些创新点？
关键词
先租后售
租金可以抵扣购房款
解读
《实施意见》的创新在于提出先租后售，即明确保障性租赁住房在租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。这种创新的价值在于破除了住房“要么租，要么买”二选一消费方式的约束，通过先租后售的住房消费方式创新，打通了住房租购市场，实现了住房保障与住房市场的有效衔接。同时，《实施意见》还规定，已交租金可以抵扣购房款，体现了我国政府在住房领域保障理念的两次转型提升：第一次是由廉租房时代的济贫式保障理念向公租房时代的适度普惠式保障理念的转型提升，第二次就是当前由适度普惠式到先租后售的发展型保障理念的转型提升。这种住房保障理念转型提升，是湖北在住房保障理论上新的探索和实践，也是“有为政府”在住房供给侧结构性改革实践的具体体现。
3
《实施意见》的保障对象
包含哪些人群？
政策原文
对象主要包括从事基本公共服务的企事业单位及机关人员中在工作地无房及多孩、三世同堂等住房困难家庭。具体范围和条件由城市人民政府确定。
解读
《实施意见》明确对象主要包括从事基本公共服务的企事业单位及机关人员中在工作地无房及多孩、三世同堂等住房困难家庭，但不仅限于这部分人群，《实施意见》还提出各城市在解决产业园区、其他企事业单位职工，特别是新市民、青年人住房困难问题可参照执行。在政策落地过程中，由各城市人民政府还可以根据实际情况进一步明确具体范围和条件。比如，近年来各城市人民政府颁布各种人才落户政策，那么人才政策中的人才就可以纳入到地方制定的具体标准和范围中。
4
《实施意见》是否对住房面积有
明确的规定，具体标准是什么？
政策原文
保障性租赁住房和共有产权住房的准入和退出的具体条件、户型面积、租金价格或销售价格、共有产权住房产权比例等具体标准，由城市人民政府根据国家和我省相关政策规定，结合实际情况合理确定。
解读
由于《实施意见》的保障对象主要是从事基本公共服务人员的住房困难群体，但这部分群体对住房的需求存在明显的差异化，比如有些青年家庭响应国家号召生育二孩，甚至三孩，有的家庭为赡养老人，小户型住房显然不能满足这部分家庭的需要；同时，考虑到《实施意见》中允许部分符合条件的保障性租赁住房可以转为共有产权住房，如果户型和面积太小，不能满足购买共有产权住房家庭的需求。基于此，为了尽可能满足保障对象差异化的住房需求，本《实施意见》没有明确具体的住房面积标准，而是将具体的户型面积等标准交由城市人民政府根据国家和我省相关政策规定，结合实际情况合理确定。
现实中，参考其他地方，比如广东省提出共有产权住房建筑面积不超过120平方米。海南省2021年颁布的《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》中明确安居房套型面积以一百平方米以下中小套型为主。杭州市2021年颁布的《杭州市共有产权住房管理办法》提出以中小户型为主。因此，各地在制定具体户型面积标准时不宜把标准界定太高或太低，如果户型面积太大，超出承租人或购买人的支付能力，有可能形成闲置，也有可能借用该政策套取优惠政策；同时，如果户型面积太小，又不能满足住房需求。因此，城市人民政府在制定具体户型面积标准时，可以参考普通商品住房作为界定标准。
5
《实施意见》对租金是如何规定的？
政策原文
面向从事基本公共服务人员的保障性租赁住房的租金，原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%。
解读
由于住房具有显著的异质性特征，《实施意见》明确了面向从事基本公共服务人员的保障性租赁住房的租金，原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%，具体的租金由城市人民政府根据国家和我省相关政策规定，结合实际情况合理确定。
6
保障性租赁住房和共有产权住房
供给方式有哪些？
政策原文
各地、各部门、各单位要切实增加有效供给，摸清住房需求，对接市场资源，采取购买、改建、改造、租赁、新建等多种方式，提供多元化的租购住房产品。注重职住平衡，保障性租赁住房和共有产权住房项目要注意安排在工作地或者轨道交通站点附近，配套设施齐全，居住环境良好。
可购买商品住房，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售；
可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售；
利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或共有产权住房，允许在土地出让时明确可先租后售；
商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售；商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售；
房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售；
企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，需变更土地用途的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；
利用集体经营性建设用地和产业园区配套用地建设保障性租赁住房；
对闲置和低效利用的政府存量公房、商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建、改造为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
城市人民政府还可根据当地实际情况，积极探索其他保障性租赁住房和共有产权住房供给方式。
7
哪种类型的保障性租赁住房
可以转为共有产权住房？
政策原文
《实施意见》明确指出8条供给方式中：
第1至第5条供给的保障性租赁住房可允许先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。已交的租金，可以计入购房款。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。
第6至第8条供给的保障性租赁住房只能用于租赁，不得上市销售或变相销售。
解读
《实施意见》明确指出8条供给方式中，第1至第5条可以作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售。这部分住房之所以可以先租后售，主要考虑这部分住房具有商品住房属性，特别是土地属性属于住宅用地，符合国家现有政策中关于商品住房出售的相关政策规定。第6条至第8条尽管可以作为保障性租赁住房用于居住使用，但由于受用地性质的限制，不符合国家现有关于商品住房的规定，所以不能转为共有产权住房进行出售。
8
在什么条件下可以购买
共有产权住房？
解读
《实施意见》明确指出8条供给方式中，第1至第5条供给的保障性租赁住房在租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。具体关于保障性租赁住房和共有产权住房的准入的具体条件，由城市人民政府结合实际情况合理确定保障对象的范围。
9
购房人购买共有产权住房，
跟谁共有？
解读
《实施意见》没有明确限定购房人跟谁共有，而是把确定共有人的权利交由地方政府根据实际情况制定。《实施意见》在明确住房供给方式时，提出各地、各部门、各单位要切实增加有效供给，说明只要地方政府认可的部门和单位，都可以作为共有人。比如科研院所，可以通过购买现有住房作保障性租赁住房，用于解决本单位职工中住房困难家庭的住房问题，租赁满5年后，经承租人申请单位同意以共有产权方式出售，那么该单位就可以作为共有产权住房的共有人。比如产业园区利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或共有产权住房，该土地允许在出让时明确可先租后售，产业园区也可以作为共有人。比如房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售的，房地产开发企业也可以作为共有人。
当然，各地也可以借鉴其他地方的做法，比如广东省提出由有代持机构作为共有人，各城市具体明确代持机构的范围，其中，珠海市规定政府或原产权单位可以作为共有人，政府产权具体由住房保障中心、区主管部门或代持机构代为持有。比如杭州市，则明确指定市属国有企业作为市级共有产权保障住房政府产权的代持机构。北京市规定市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额。上海市规定政府产权份额由区(县)住房保障实施机构持有。
10
购买共有产权住房时
售价如何确定？
政策原文
保障性租赁住房和共有产权住房的准入和退出的具体条件、户型面积、租金价格或销售价格、共有产权住房产权比例等具体标准，由城市人民政府根据国家和我省相关政策规定，结合实际情况合理确定。
解读
根据国家对房地产领域因城施策，一城一策的方针，《实施意见》把共有产权住房的销售价格确定权交由城市人民政府，各城市人民政府根据实际情况合理确定销售价格，也可参考其他省市，确定具体售价。如北京市共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。海南省安居房销售价格由市、县、自治县人民政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。杭州市共有产权住房销售基准价，按照同地段、同品质商品住房价格合理优惠后确定。上海市则分不同类型共有产权住房确定销售价格：一类是单独选址、集中建设的共有产权保障住房销售基准价格以建设项目结算价格为基础，并综合考虑本市保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。另一类是配建的共有产权保障住房销售基准价格，综合考虑本市保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。最后对共有产权保障住房单套销售价格按照销售基准价格及其浮动幅度确定，应当明码标价，并向社会公布。
尽管《实施意见》把共有产权住房销售价格制定权交给城市人民政府制定，但《实施意见》明确规定，承租人申请购买共有产权住房时，已交的租金，可以计入购房款。这一条款保障承租人了购买共有产权住房时享受较大的政策优惠。
11
对购买共有产权住房的退出条件
是如何规定的？
解读
《实施意见》规定共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。具体退出条件由城市人民政府根据实际情况制定，可以转为商品住房上市交易，也可以在特定人群中封闭运行，还可以在同一城市，根据不同项目或针对特定人群采取不同方式。比如科研院所，为了留住人才，给在职人员提供方便，要求共有产权住房在本科研院所的在职员工中封闭运行，不得上市交易。
12
《实施意见》提出职住平衡
如何在具体落地中实现职住平衡？
政策原文
注重职住平衡，保障性租赁住房和共有产权住房项目要注意安排在工作地或者轨道交通站点附近，配套设施齐全，居住环境良好。
解读
考虑医护人员、环卫工人、公交司机等从事基本公共服务人员的工作性质及支付能力，《实施意见》提出注重职住平衡，在实际操作中保障性租赁住房优先选择在工作地或者轨道交通站点附近，比如武汉市，可优先选择地铁上盖物业作为保障性租赁住房和共有产权住房。比如，各地可在产业园区附近购买现有商品房、在建工程项目或新建配套住宅，给产业园区新市民、青年人提供保障性租赁住房和共有产权住房。
13
哪些主体可参与住房供给？
解读
《实施意见》鼓励各地、各部门、各单位积极参与保障性租赁住房和共有产权住房供给，切实增加有效供给，具体可包括各地国有城投企业、各企事业单位、产业园区、集体经济组织等。
14
《实施意见》如何贯彻落实和组织
实施？是否会引发部分单位、部门
借机炒房或套取福利？
解读
城市人民政府对本地区解决好从事基本公共服务人员的住房困难问题负主体责任。在摸清本地区从事基本公共服务人员的住房需求的前提下，以需定供，供需匹配，抓紧制定本地区从事基本公共服务人员保障性租赁住房和共有产权住房建设筹集工作方案和管理办法。坚持试点先行，各地向省人民政府提出试点备案后实施。各地每年将解决从事基本公共服务人员住房困难情况上报省人民政府。省人民政府定期对各地发展保障性租赁住房和共有产权住房情况实施监测评价、重点评价。对促进解决新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房困难所取得的成效，将评价结果纳入对城市住房保障工作绩效考核中，推动各项政策落地见效。
《实施意见》明确规定，城市人民政府要健全保障性租赁住房和共有产权住房管理服务平台，严禁以解决从事基本公共服务人员住房困难为名义骗取优惠政策。
15
《实施意见》享受哪些政策支持？
解读
《实施意见》再次明确只要纳入我省保障性租赁住房的项目，都可以享受国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和湖北省《关于加快发展保障性租赁住房的通知》中的土地、财税、金融、民用水电气价格、审批等各项政策措施。
16
《实施意见》有哪些积极意义？
关键词
新型城镇化
多主体供给、多渠道保障、租购并举
满足差异化住房需求
打消保障性租赁住房企业顾虑
促进房地产市场平稳健康发展
解读
《实施意见》的积极意义体现在5个方面：
一是有利于推进我省以人为核心的新型城镇化。《实施意见》解决我省基本公共服务人员中住房困难家庭以及产业园区、其他企事业单位职工特别是新市民、青年人“租不好房，买不起房”的问题，提出利用购买、改建、改造、租赁、新建等方式提供保障性租赁住房和共有产权住房，通过可租可售、先租后售，满足差异化的住房需求，既能够适应这部分人群的承受能力，也能够满足他们的住房需求。为他们在城市安居乐业提供基本住房保障，促进“十四五”时期我省新型城镇化更高质量发展。
二是有利于推动加快建立我省“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。《实施意见》引导多主体投资、多渠道供给，各地、各部门、各单位可以通过购买现有商品住房或在建项目，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等主体也可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋等提供保障性租赁住房和共有产权住房，改变了政府作为居住用地唯一供应者、房地产开发商作为住房唯一供应者的情况，推动实现多主体供给、多渠道保障、租购并举。
三是有利于满足差异化的住房需求，实现共同富裕。《实施意见》明确符合出售条件的保障性租赁住房，租住满5年后，经承租人申请可以转为共有产权住房。先租后售，既考虑到这部分群体的住房支付能力，又满足他们对购买住房的需求，同时通过购买共有产权住房，发挥住房强制储蓄效用。实现住房作为家庭财富蓄水池的作用，逐步购买全部住房产权，积累家庭财富，实现共同富裕。
四是有利于保障性租赁住房项目资金平衡，打消相关供给主体的顾虑。对符合出售条件的保障性租赁住房，《实施意见》通过先租后售的方式，分期出售住房产权，相比只租不售的项目提前资金回笼，实现资金平衡，有利于形成略有盈利的可持续商业运作模式，打消保障性租赁住房企业顾虑。
五是有利于促进房地产市场平稳健康发展。地方政府制订相关实施细则，通过购买市场待售商品房和在建工程，或者通过改建、改造、租赁等方式盘活市场存量闲置低效利用的房屋，为基本公共服务住房困难家庭以及产业园区、其他企事业单位职工特别是新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供给，通过先租后售，合理释放购房需求，能够稳定市场预期，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。
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来源：湖北省住房和城乡建设厅
记者：李希帆
通讯员：阮斌
编辑：梁唯雅
责编：郭妍捷
审核：翟志清
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