楼市一停涨，什么乱象都来了！

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“冷眼纵横谈”

来源：国民经略（ID:guominjinglve）文|凯风

潮退了，才知道谁在裸泳。

01

近日，湖南长沙，某小区被曝光大量铺设“植草砖”当作绿化地，连“人工湖”则是由塑胶制作而成，“湖”上还有一个作为摆设的小桥。

对此，开发商回应称：从未说过要建真湖。

无独有偶，据新华社报道，在云南昆明，某开发商房子只盖了31层，却卖到了33层。

多出的这两层，是名副其实的“空气房”。据了解，这个项目今年3月才拿到预售许可证，但早在2016年，就以内部团购的名义在销售。

这还不是最荒唐的，去年，有业主收楼发现，小区旁紧贴着一片墓园，3楼以上朝西的房间一开窗，墓园全景一览无遗。

对此，开发商回应称，该墓地是村墓地，属红线之外，不在开发商建设范围内。

无论是“塑胶湖”、“空气房”还是“墓景房”，都不是凭空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的现实。

与之相比，过去常见的精装修变“惊装修”、承诺的省级学位变村小、公寓变“办公用房”，都只能甘拜下风。

02

与这些“黑色幽默”相比，质量问题则让人笑不出来。

近日，媒体曝光长沙某公司生产的劣质混凝土流入市场，波及59个楼盘。经检测，这其中，只有部分项目符合混凝土设计强度要求。

当地回应称，涉事企业在混凝土生产过程中未严格按国家标准规范要求进行质量控制；施工单位违反规范强制性条文，在混凝土浇筑过程中有随意加水现象。

目前，已有开发商表示，将对不符合质量要求的问题楼盘拆除重建。

 与楼盘质量问题一并到来，还有频发的安全事故。

前不久，贵阳市观山湖区美的置业广场一施工地下停车场发生垮塌事件，造成8人不幸遇难，2人受伤送医。

这两年，几乎所有开发商都被曝光过安全事故，连作为龙头的万科和碧桂园都不例外。

去年碧桂园因安全事故频发一度陷入舆论漩涡，最终以杨国强发表公开信致歉告终。

03

楼市一横盘，什么乱象都出来了。

对于楼盘销售乱象，从表面看，要么是夸大宣传、空口许诺所致，要么是未批销售导致的乱象，但深层次的因素其实还在于预售制度。

这两年，取消预售制的声音不绝于耳。但预售制作为高周转的前提，涉及庞大的利益群体，一时难以退出。

那么，在预售制度之下，如何完善监督管理制度，如何提高购房与开发商的对等博弈能力，无疑就显得十分重要。

对于质量问题和安全事故，表面看是监督管理不力，实际上背后是房地产的发展模式遭遇危机，以“高周转、高杠杆、高负债”的“三高模式”，衍生出的种种乱象，让整个行业都遭遇信任危机。

同时，这两年一些城市出台限价政策，收缩了房地产开发的利润空间。一些开发商转而在建筑材料和装修质量上打转，从而导致问题楼盘的接连出现。

市场横盘，楼市调控从严从紧，房地产高增长的时代不复存在，开发商之间的竞争由增量博弈转向存量博弈，整个市场都开始面临前所未有的大变局。

04

作为购房者，到底该怎么办？

其一，小开发商的房子要谨慎，大开发商的房子也要看质量。

这两年，楼市调控多变，当资金链收紧之后，小开发商有跑路烂尾的风险。大开发商的融资渠道相对较多，承受风险的能力较强，但高周转模式之下，不少也存在质量问题。

其二，要认清不同房子的巨大差别。商品住宅、公寓、商铺、办公楼、小产权房、拆迁房、共有产权房、经济适用房……土地性质不同，市场供求大相径庭，交易税费天差地别，流动性和安全边际相差甚远，不是每一种房子都能买。

其三，不要迷信新房。在预售制度之下，新房往往都是期房，所见不能所得，无法看到房子最终的落地情况，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

其四，不要相信空口许诺，不要蒙眼买房。过去楼市上行期，抢房层出不穷，许多人在中介销售的蛊惑之下，一拥而入。只要房价能持续上行，那么所有的小问题都可以忽略不计。

如今，楼市一旦进入横盘甚至下行期，如果再不审慎，不看地段不看规划，甚至连售楼处都不去，连买的房子到底是“公寓”还是“办公用房”都不清楚，连开发商的信用底色都不调查，头脑冲动之下盲目下定，最终受伤的一定是自己。