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文章于 2020年8月28日 被检测为删除。
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公寓不能买，这已经是老生常谈了。
经过这么些年，坚持不懈，苦口婆心的唠叨，相信很多购房者已经明白了，公寓和住宅在投资以及居住等方方面面的利弊。
有钱优先购买住宅，已经成为大家的共识。
事实上今年经济大环境以及新冠疫情的影响下，各地公寓的销量更是萎靡不振——
冷冰冰的数据，狠狠的扎在开发商的心中，这都是钱啊！
穷则思变，这不，开发商的幺蛾子就来了。
最近一位郑州的粉丝给我留言说，有个类住宅项目：
老夫掐指一算，如此给力的福利，开发商所图甚远啊！
未来类似的房子更难卖，开发商的花招可能更多，笔者先泼一盆凉水，让大家清醒清醒，钱是自己的，这些甜蜜的陷阱千万别跳！
笔者郑重提醒广大购房者，今年！一定！不要买办公性质的公寓！
这不是危言耸听，而是因为政策已经变了！
事实上从2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、南京等很多城市，纷纷发布公告，要求不得将商业办公类项目改为居住用途。
也就是说，所有土地性质为办公的房地产项目，都不能建造单独卫生间、阳台等居住设施。
今年严禁“商改住”的政策覆盖范围更是扩大到全国。
▲原2006版《办公建筑设计规范》
商住楼，商改住公寓的时代，正式离我们远去了，同时也意味着开发商浑水摸鱼的日子结束了。
住宅比公寓好卖，公寓比写字楼好卖，开发商对此心知肚明。
为了赚取利润，快速回笼资金，开发商给房间配备了上下水，改好了独立卫生间，把办公/商业用地包装成可办公可居住的商住公寓或者叫“类住宅公寓”。
神TM的“类住宅公寓”。汉语果然是博大精深。
从“商住公寓”到“类住宅公寓”，无非是通过文字的巧妙组合，误导购房者而已。
大部分吃瓜群众仅仅模糊的知道住宅土地产权70年，公寓的土地产权40年。
更详细一些的土地信息根本无从得知。
直到办理产权证时，才会发现到上当受骗。
到2019年业主领到不动产证时意外发现，自家房屋的用途竟然显示为办公用房，根本不是万科宣传的所谓公寓项目。
此事件被央视经济半小时详细报道，造成了严重的社会影响。
开发商也为此付出了沉痛的代价。
所以职业顾问的嘴，骗人的鬼，千万别信什么双气入户，宜居宜商了，老老实实自己查查土地信息多做功课才行。
以免花钱买了房子，最后却出现无法入住，只能办公的情况！
买住宅除了居住属性和金融属性外，背后最大的隐形福利就是孩子享有划片入学的权利。
深深的戳中了家长内心最柔软的心。
公寓没学位，这好办。
能花钱解决的问题，那都不是事。
开发商通过缴纳赞助费，联合办学等形式与学校合作，承诺购买房子的业主，赠送孩子学位。完美解决家长的后顾之忧。
有协议，有合同，学校背书，所有的一切看起来都很完美。
事实真的如此吗？
政策的风险谁都无法预测。
曾经是深圳唯二“带学位”的商务公寓万科云城，从去年开始就一直经历一场“学位保卫战”。
当初开发商在销售时，公开承诺，购买万科云城公寓的业主，具有配建深中创新学校的学位，并且有当地教育局的正式文件背书。
根据深圳积分入学政策，原本按照满分40分正常上学的业主，从去年开始，被要求重新按照家庭唯一住房积分20分、非唯一住房积分0分的政策执行。
今年政策进一步收紧，家庭非唯一住房的业主子女将没有入学资格。
购买公寓，最大的意义就是不限购，腾出一套住宅名额。
如此以来，万科云城相当一部分业主子女，将无缘上学的梦想。
而万科对此的解释，也只是按照相关教育政策执行！
万科云城的业主万万没有想到，本以为高价抢了学位，红头文件加身，最终还是败给了现实！
所以说，郑州那个以“赠送学位”为噱头的公寓项目，即便有相关的合作文件，随着教育政策的变更，最终承诺的学位也不一定能够完全落实。
购房返租已经是老套路了，甚至属于违规行为，但由于屡试不爽，仍然被开发商频繁使用。
对于购房返租，购房者一定要清醒的认识到，天上不可能掉馅饼？
第一点：返租租金从哪里来，羊毛出在谁身上？
开发商在制定“返租政策”时，资金收益早已精打细算过了。
房价提高20%，五年租金妥妥的，也就是五年里，你所收到的每一份钱，都是你自己本身的房款。
5年后开发商早已套现离场，你的返租与我何干！
第二点：如果你选择的是托管型公寓，“每年承诺6％以上的租金回报”，这种协议通常是和第三酒店管理公司签订，和开发商一毛钱关系都没有。 ▲郑州某公寓宣传海报
先不说签约酒店管理公司靠谱不靠谱，就今年的新冠疫情，管理公司甩锅，来一句不可抗拒因素下，原有的租金妥妥的泡汤。
心有不甘，但对方强势，法务部门虎视眈眈，打官司败诉的可能性极大。最终形成“人为刀俎我为鱼肉”的局面，收益远不如宣传。
第三点，也是最重要的，在法律上，“购房返租”属于明令禁止的违法行为。尽量少触碰为好。
所以说，买的不如卖的精，你看中的是他的返租，他看中的是你的房款。
天上掉馅饼的好事，不是那么容易的事情！
公寓这个业态，在过去的时间里，始终处于楼市鄙视链的底端：
公寓不好卖，尤其是今年，最新法规的出台，更是迫使大量打擦边球的公寓，购买风险更大！
如何进行包装，就成了开发商挖空心思的地方。
种种政策利好接踵而出，乱花渐欲迷人眼，乱的就是购房者的心。
戒贪念，忌冲动，切记别被利益蒙蔽了双眼。
其他
能落户、送学位、返租金，诱惑越多的项目越不能买！
The following article is from 米宅 Author 峰回
“财经冷眼海外版”
1
成都：上半年公寓上半年成交139万㎡，同比减少24%，主城区公寓存量361万㎡，同比上涨10%，去化周期38个月。 广州：上半年公寓共成交6499套36.9万㎡，环比、同比跌幅为51%、55%，直接腰斩。
郑州：上半年成交28万㎡，同比减少54%，主城区库存403.2万㎡，同比增加44%，去化周期长达55.5个月。
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2
2019年11月份，住建部批准了新的《办公建筑设计标准》，自2020年3月1日实施，原《办公建筑设计规范》同时废止。
其中一项关键的更改就是，取消了原有《办公建筑设计规范》内关于公寓式办公楼的设计规范。
2016年广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者。
万科在宣传、建造、销售都是一致口径称是“公寓项目”，交付也是复式loft公寓，有厨房、有卫生间、有阳台、有卧室，而且销售当初还说可以办理居住证、解决落户、小孩上学，所有住宅优点一应俱全。
3
“一切为了孩子！” “别让孩子输在起跑线上！”
4
5
玩写字楼的，瞧不起买商铺的，买商铺的，看不上信用卡套现买住宅的。 最后大家一起鄙视买公寓的。
END
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