为了卖房，开发商已“无所不用”其极！买房人小心了
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“财经冷眼海外版”
楼市的苦日子真的来了！为了卖房，开发商们已经有些不讲规矩了。
开发商的日子过得好不好，要看开发的房子卖的好不好，房子卖的好不好，一看价格，二看价值。价格造不了假，但价值能造假。
房企们的日子不好过，我们都知道。但没想到已经到了要靠欺诈销售的程度了。
房企们的日子不好过
房企们日子不好过，这几个月出的事情，大家都可以看出点什么。房企的好日子，靠的是加杠杆，巅峰时期高杠杆到只需一成首付。
现在，国家开始去杠杆，以前大家享受的“福利”，得加倍吐出去了。
1，国家断了房企违规筹集资金渠道，无论是信托资金、海外发债，还是通过高息发债等的路子都被堵了。而我们国家不允许房地产企业在内地上市。等于说断了它们上市圈钱的这条路子。
所以，对资金流及其依赖的房企而言，今年确实不好过，比如恒大事件。
恒大缺钱吗？
自然是Q，通过战投入股解决了一部分，但恒大依然缺钱。10月13日，恒大通过每股16.5-17.2港元的价格配售4.9亿股股票。
个别极端的投资者，在中国恒大的贴吧里，多有激烈言论，可见一斑。
2，全国热点城市的全范围调控，谁冒头，敲谁。中国这种政策市下，只要政府下定决心，炒房是能被遏制的。这种决心目前的直接表现：有资格买房的相当一部分人，被排除在可以买房范围外。
这样的结果，当然是一段时间内有资格，有实力，有足够的资金去买房的人少了。买房的人少了，房企的销售会更困难。回款会慢。
回款慢，带来的结果就是去库存压力增加。而对资金链的需求压力，迫使部分企业又不得不降价，但降价也不能压过政策红线。
问题来了，缺钱。毕竟房子变现周期被延长了，一些公司纷纷撑不住。
撑不住了怎么办？
两个结果：要么破产或被收购重组；要么搞些歪心思，或苟延残喘，或以此获利。反映到现实：部分开发商们已无所不用。
泰禾是这一轮去杠杆的最大输家，频频违约不说，还可能被大鱼“吃掉”。
万科可能是最大的赢家，上一轮加杠的时候，万科很低调，风格很谨慎。现在去杠杆，以前谨慎的万科就成了代表，有了吃小鱼的资本。
造假地铁站、宣传假学区房、搞假效果图
房企的日子不好过，高层管理可能有一定压力，但最大的压力还是在基层销售团队。毕竟，最后任务下发下去，是这些人执行。
压力山大，总有完不成的时候。要业绩额，怎么办？只能在价格和价值上想。
1，价格
房子的价格，一般对外是明码标价，可以操作的空间不大。开盘周围的房价买房人早就一清二楚，想在价格上搞猫腻的可能性不大。
除非统一降价，但有时候降价也不一定管用。买涨不买跌在哪都适用。在价格上，能动的奶酪已经不多了。只能在价值上动脑。
于是...
在价值操作上，我们国家的开发商确实给我们买房上了生动的一课。
2，价值
房子的价值，除了居住属性外，无非交通、学区、医院、小区配套等。
①宝能的假地铁站。
没有被批建的地铁线路，竟然有站牌。一度被市民认为是8号线开建。
为什么这样做？
一来可以拉高房价，二来可以促进去库存速度，让自家房子更好卖。
宝能有没有问题，我们不去深究，单单这么个事情，也能反映出这个项目团队面临的销售压力。不然哪个闲的没事干，搞个站牌？
②恒大学区房没了
今天朋友圈看到一个视频，说恒大一小区的宣传的学区房最后没了。
看视频截图，是长沙某小区。估计最初宣传的学区房，最后没有被划分到宣传的学区。这事现在还不能说全都是恒大的责任。
咱们国家这两年来，对于学区划分的改革不少。可能今年在的小区明年就没了。但是，一般这事都会提前有消息，不至于买房没了。
关于新盘，有没有学区这事，地产公司应该会知情。但对购房者隐瞒。
为的是什么？
自然是让自家房子好卖点，还能价格好看点。说白了还是为了回款快点。
③假山假水假花草
这事就经常有了，比如看到楼盘广告写“家在公园里”，交房时却发现：“公园”里铺着大面积的“植草砖”，绿化率能算一点就是一点。
买房时听说有人工湖，开始憧憬“夕阳西下，小桥流水人家”的画面，最终不得不承认，当初还是大意了：人家人工“画”了一个塑胶湖。
在价值上想办法，加快回款，甚至弄虚作假，一直存在，但是今年这操作，确实再次刷新了我们的三观。不得不让买房人们默默感叹一句：我这辈子，走过最长的路，就是开发商的宣传套路。
一些建议
开发商的套路越来越多，咱们也得与时俱进，关于买房，必须得谨慎细心。
比如说，开发商宣传距高铁、机场近，你就必须想要会不会有噪音污染。
比如说，宣传到某商场、医院等地，直线100米，你就得想想实际路线。
这些现象被杜绝的办法也很简单，就是取消预售制，但短期内可能性不大。所以，还是需要我们买房人在买房前，擦亮眼睛仔细点。
......
当然，这些其实都是相对的小问题。最起码房子是真的落到手了。如果最后碰到了烂尾房，质差房，甚至最后被忽悠到了“无人区”，那就惨了。
所以，今年楼市的行情越来越一般，在整个市场全面横盘的背景下：
1，尽量往主城区买，主城区条件成熟，配套什么的相对更透明一些。
2，避开起步阶段的卫星城与远郊，这些地方极容易发生价值坍塌。即使是大城市，上海美兰湖以北区域，火的时候新房开盘有3万的，现在到2万多，都没人买。以后建地铁可能好点，但谁知道呢？
3，价差过大的话，尽量不要去买小房企、迷你房企房子。容易烂尾......
4，商业、办公性质公寓；商铺；写字楼等，别碰。很难卖掉不说，租金回报比简直能让你崩溃。这两年，大城市核心区的租金还有所下滑，就更不能碰了。
END
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