先赚天价医疗费，然后拿去建了天价豪宅……
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“宏观冷眼”
作者| 猫哥
来源| 大猫财经（ID：caimao_shuangquan）
单价39万、总价6.5亿一套，深圳至今流传着“豪宅中的劳斯莱斯”的传说。
6.5亿肯定是忽悠，这套房的原型“深圳湾1号”却是货真价实的顶级豪宅——全球最高的音乐厅、公寓媲美五星级酒店总统套房、直升机直接入户，深圳豪宅的样板。
它的开发商徐航说，我们从开始就没考虑过要多少成本，能卖多少钱。 据说他最初的想法就是在自己生活了20多年的城市里面造一个地标。
用现在的流行的话来讲，“就是玩儿”，为了玩好，他还在黄金楼层里面，专门留有私人订制的区域。
据说深圳湾1号里面的很多配套设施，都是徐航亲自挑的，就连设计方案，都推倒了30多次才最终拍板，恐高的徐航把T7座建成了338米。
徐航没打算靠这个项目挣钱，但这个项目很挣钱。
开盘的时候，周边最高的房价还没到10万，深圳湾1号均价17万，想看房，先拿500万的资产证明，后来验资被叫停，售楼处开始收名片然后审核才能进，门槛依然高。
这个项目里还有个深湾会，买房才有会籍，后来开放会籍申请，也需要2个会员来提名，形成了一个有资产壁垒的小圈层。
要求这么高，但销售情况“好得出乎意料”，捧场的真不少，据说，许家印在这里面有产业，马云来看房的时候，专门给他清了场，娱乐圈的“雨神”萧敬腾也专门在此置业。
名声太大，于是也就有了“6.5亿豪宅的传说”，因为传的太邪乎，深圳有关部门专门去查了账，在辟谣1671㎡户型的同时也说，这里的房子基本售罄了。
这个项目建筑面积有14.7万㎡，按开盘价17万来计算，至少能卖250亿，如今的价格是28万，市值411亿。
徐航和他的鹏瑞地产，估计一般人还真不知道。
这人啥来头呢？
他是清华大学毕业的，本科学计算机，研究生是生物医学工程，1987年从清华毕业，进入了刚成立一年的安科公司。
这个安科公司也挺神的，那时，咱们医院的器械很一般，只能进口，但是价格太贵，根本承受不起，于是补短板的任务落到了中科院身上。他们也没啥经验啊，于是1986年和美国的Analogic公司成立了合资公司，这公司负责研发磁共振成像系统（MRI）的任务，现在做个体检都有这个检查，但当时MRI才研究出来没多久，安科照猫画虎，还真就成了。
徐航就是那时候加入的安科，清华毕业自然很受赏识，就被派往美国学习了，一年后回国，他就成为了超声部的副经理。
他曾领导彩色B超的研发，而这项成果也获得了1991年的国家科技进步二等奖，那年徐航才29岁。
不过没多久，徐航就离职了，据说当时徐航想研究数字B超，三次上书都没被批准，于是就和老同事李西廷决定出来单干，他们创立的公司叫迈瑞医疗。
刚开始烧钱搞研发，徐航还没这实力，但他也很务实，先从医疗器械代理开始做，挣了第一桶金，然后开始生产胎儿监护仪，结果还因为侵权被老东家给告了，赔了30万。
1992年，迈瑞的第一款血氧饱和度监护仪才正式问世，而那台促使他创业的数字B超，十年后才诞生。
不得不说，他们得庆幸是在深圳创业，那时候还没啥风投，深圳给了95万贷款，后续的500万贷款，也由深圳市出面搞定。
当然，徐航也赶上了时代红利。
那几年很大的一个事就是公立医院改制，原来的拨款模式难以为继，纷纷走向市场化，医院得到不少政策支持和贷款，钱是有了，怎么花呢？
当时医院有两个压力，一是评级，二是营收，钱就得花在这两个方面，于是就迎来了医疗行业的大基建行情。
一部分钱被用来增加床位，更多的钱被用来购买医疗器械，这是医院的门面，有没有用先买来再说，医院是不是现代化，靠的就是这些设备。
那时，有个词叫做“医武竞赛”，不是什么医术比武，而是看谁家的器械更先进，拼的是谁更有钱。
这个市场规模有多大呢？
咱们就说一个数据吧，800张床位以上的医院数量，在2000年只有71家，到了2019年，已经有2007家了。
增长近30倍，就说里面砸了多少钱吧。
对医疗器械行业来讲，这就是一个超级大台风，一刮20年。
改革开放初期，医院的主要医疗器械是听诊器、血压计和体温计，而现在，MRI、CT、PET-CT、四维彩超，100万元以上的医疗设备数，从2002年的1.7万台到2017年的12.5万台，增加了6倍多。
迈瑞干的就是这个，而且他们很懂行业，一边搞研发，一边在销售上下大功夫，业务招待、产品推广、学术研讨、培训讲座这些大招一个也不能少，甚至有经销商直接向医院行贿，一出手就是一百多万。
这么干了十几年，医院花大价钱买设备，每个病人都免不了被各种仪器检测一番，多花了多少钱实在不好计算，但是迈瑞医疗的收入是实实在在的，公认的行业龙头，2006年在美国上市，2018年回归大A股，当时大家说，这公司好啊，市值千亿不是梦，三年过去了，现在市值5400多亿。
作为这个级别公司的实控人，盖个房说不为挣钱还真不是作秀。
早在2012年，徐航就退出了迈瑞的日常管理。他也没闲着，说是想找一个“值得付出下半辈子”的行业，于是就看上了房地产。
深圳湾1号的地块是徐航在2008年收购的，在上一个开发商手里已经捂了4年，2011年动工，2013年开盘，有了这个样板工程，徐航接下来的方式就是复制。
他旗下的鹏瑞地产前几年一直在疯狂拿地，遍布深圳、东莞、珠海和佛山。
2019年，鹏瑞地产进入东莞市场，以23.6亿总价、59.46%的溢价率拿下南城雅园地块，在这个地块上建了鹏瑞天玥项目，“深圳湾1号的执笔者”的噱头为项目增色不少，那时盲猜的单价会破6万。
到要入市的时候，东莞的管控比较严，捂了几个月之后，终于在4月份入市了，单价4-5万区间，但是精装变毛坯，加上面积从200-500㎡不等，又是千万级的豪宅。
在珠海的天玥项目，也是高价售罄。
而最近，因为项目太热，阴阳合同+喝茶费传闻又来，鹏瑞地产也被东莞官方约谈了，接下来的“复制”恐怕得悠着点了。
END
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