土拍火爆，楼市控价，到底谁是冤大头？

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“宏观冷眼”

分化背后，是内心的雪崩

今天文章开始，请允许A森自我吹个比了，因为太让人感觉扬眉吐气了：

此前还有不少人将信将疑A森所研判的“红五月”行情，而今，现在大家都亲眼见证了。

“红五月行情”已然到来，大盘成功突破3500 ~ 3520 重大阻力位！

在此恭喜【森学院】学员的信赖，你们的终于见证了这一刻。

A森一直强调，投资要有逻辑，不要被短期涨跌冲昏头脑，这也是大家在【森学院】学习的初心和关键所在。

既然“红五月”行情已经启动，上周末A森也已经给过底层逻辑的分析，那么，今天我们就换个话题：

聊聊楼市！

PS：近期催稿要我写楼市的人实在太多了。

有关“红五月”行情的未来情况，A森还会在未来的文章中给大家再展开。

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还记得年初的时候，A森提示过大家，重庆看着当时没有什么动静，但是，后面是有一波的。

事实上，近期人家也确实起来了。

其导火线，就是土拍价格涨翻天，一下子预期就起来了。

其实，现在的土拍是出现了严重的分化的：

前期涨幅惊人的热门城市，各种限价；而热门城市附近的其它大城市，土拍各种自我放飞。

这也就意味着，会有更多的资金外来冲入最最核心城市。

因为，相对放飞的很多城市玩火爆的土拍价格，等于变相承认了土拍被严格限价的最热门城市“被严重低估”了。

我们举个例子，如果金华的土拍价格约等于杭州核心区限价土地价格的7成，你有钱、有资格，你会选择金华，还是选择杭州？

如果这时候，最热门的城市核心区的新房，再给你玩个限价，你又会怎么选？

这种打法，不就是鼓励：

1. 没钱没资格的，赶紧去土拍火爆的地方买房；
2. 有钱有资格的，赶紧去热门城市搞新房。

不要老是责怪开发商，或者是责怪中介、买房的，就问一句话：

现在，这整个楼市机制，谁有这么多管控的按钮？而且，管控的能力仿若川普当总统时桌边的可乐按钮一样。

当然，以上还不算是最最核心问题，大家都知道，我们【A视野】喜欢扒一扒真正的底层逻辑。这也是为什么在当前国内财经圈，我们的口碑如此好的关键所在。

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土拍市场为何如此玩？

很明显，现在大型房企，尤其是有央企背景的，基本上都是溢价拿地。

毕竟，一年就3次左右的土地集中供地，你没有地，还干什么开发商？

所以，这不仅倒逼现在的开发商疯狂加大投资，马上出售在建房源来回笼资金好拿地；更进一步对于中小房企产生巨大的打击作用。

中小房企做不到这么玩的能力，后面也就拿不到地，那就慢慢从这个市场中淘汰了。

从这个角度，我们可以看出：

房企供给侧改革

=

集中供地 + 房企三根红线 + 涉房贷款集中管理

=

强者恒强

而这个强者恒强的趋势下，我们会看到一个更为惨烈的代价，那就是即使是大型开发商，其运营成本也是不断刚性飙升，甚至拿地到建成后的出售遭遇限价，都有可能是项目潜在亏损的。

比如，近期某科去杭州拿地，市场折算下来，就是很有可能是未来亏损的项目。除非，人家有办法未来出售的时候有其它路子。

从这个维度，当前各地的土地财政（只要还能够玩的），基本上是吃银行、吃开发商、吃买房者，三吃，如同自助餐一般“酣畅淋漓”。

如果不是地方财政缺钱缺到心慌慌，何苦如此竭泽而渔呢？

看看已经披露的人口结果数据，大家体会一下财源面临长期枯竭的巨大压力：

0―14岁人口为25338万人，占17.95%；

15―59岁人口为89438万人，占63.35%；

60岁及以上人口为26402万人，占18.70%

(其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%)。

长期关注【A视野】的老铁应该明白，这样的人口结构，对于财政来说，一切尽在不言中了。

试想，如果再过3年，或者是5年，大规模的洗债能避免吗？

而如果大规模的洗债要来，是玩通胀好，还是玩资产价格拉升更好？

前者是各种抵触，后者是各种心甘情愿，完全不同。

所以，当前的格局下，未来核心资产的价格趋势，早已锚定了，无非是需要时间去演绎罢了。

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不管是有意无意，类似的分化，注定导致更多资金、人口、企业流入核心城市。

还记得曾几何时，竟然有人宣称上海是环杭州湾的城市，现在来看，简直是笑话。

当年的理由是，上海没有内生的牛逼科技公司。

我记得，我曾经给很多人说，上海是特权城市，这个就是最牛逼的；凡是特权城市，都是长期赛道最牛逼的。

当年很多人对“特权城市”的概念，非常不削。

好嘛，现在最牛逼的科技公司总部去了哪些地方？国家芯片大基金去了哪个城市？类似的例子，才几年就呈现了出来。

而且，A森还记得，曾经说过一个数字，全中国空运进口的6成是通过浦东机场进来的，这种城市能够看空吗？

以上的例子，不是要全面唱多上海，因为，研究过小刀会至今的过去100多年上海楼市历史的人都会知道，上海根本不需要去背书。

以上的分析核心在于，我们未来自己的投资，要从“城市特权指数”去思考：

城市特权指数越高，则这个城市的楼市雪坡就会越长，其它指数分析城市分化，长期来看，都是扯淡。

以上概念，是我们【A视野】作为国内独家声音首次明确提出。

不要扯其它的，问问爸爸是谁，问问妈妈在哪里，难道心中没有数吗？

如果大家未来还要继续选筹买房，锚定一个基本的信仰：

去跟比你混得好的人混，去跟有大量有钱有权人的城市一起成长，去看看有形之手到底最最喜欢谁、依赖谁。如果最顶端的碰不到，那就去锚定它下一级的。

从这个维度来说，中长期维度，无论楼市还是股市，无非就是赚特权指数的钱。

这个是古今中外的真理，哪怕巴菲特也是如此。

当年次贷危机的时候，为何巴菲特2009年要去重仓华尔街机构？真的是去做慈善的？

其实，无非是美国政府要大规模放水去救助机构了。

那么，谁可以拿到新钱，谁就可以赚到大钱。

很明显，巴菲特当年就是利用抄底华尔街的机构成为拿到新钱的人，自然也就发大了。

即使满嘴的价值投资，最终证明，真正缔造市场价值的力量中，特权指令式的力量依旧是最有分量的。

 END

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