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自987户业主因所购期房烂尾停贷断供一段时间后，江西南昌新力城再起银行与业主的司法纷争。
近日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在距离南昌西站不远的新力城小区里看到，工人穿梭着忙碌，众多业主正前来工地“探班”。
小区加紧施工，48岁的彭知南终于看到交房的曙光。这里曾停工一年多，去年下半年，他与新力城其他986户业主决定对银行方面停贷断供，直至楼盘正式交房。
今年3月，新力城的业主聊天群里陆续出现有人被银行起诉的消息，彭知南于4月初也收到南昌市红谷滩区法院关于金融借款合同纠纷的传票。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行诉称，被告未能按时还房贷，应该立即清偿贷款本金98.7万余元，加上逾期利息、罚息、复利和律师费共计约102万元。
这让彭知南感到忐忑又愤懑。忐忑的是，若败诉，去哪凑齐102万？愤懑的原因，他在答辩状中认为，银行在楼房封顶前违规将资金转给开发商，更没有尽到建设资金专款专用的监督责任，导致本应受到严格监管的建设资金被开发商挪用。到头来，小区停工烂尾，他不仅没拿到房，还被银行给告了，落下征信不良的记录。
▲打款记录显示，银行转账给运发实业的时间为2020年1月16日，业主据此判断“银行在楼房封顶前违规将资金转给开发商” 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄不过，今年5月，反转出现了。除了对新力城1户业主的诉讼判决银行方面胜诉，其余的诉讼或延期开庭，或被涉事银行撤诉。南昌市新建区住房保障中心相关负责人透露：“有关方面开会协调过了，在11月30日新力城交房之前，银行的起诉不会被通过。不过交付之后，法院将不再支持业主的停贷理由。”停贷业主们遭到起诉后反应如何？相关诉讼为何又得以暂停？停贷楼盘逾期后能否如期交付？烂尾风波能否顺利平息？每经记者日前赶赴南昌展开了调查。乘车从江西著名景点滕王阁出发，往西南方向沿着南昌大桥穿过宽广的赣江，大约30分钟后就能看到一排高层住宅。住宅楼前的广场上，大理石地砖破损，墙上“新力城”三个字已残缺不全。▲新力城住宅楼前的广场上，地砖破损 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄2019年底，老家在江西丰城的杨金梁，在新力城二期购买了一套90平方米左右的商品房，合同约定2021年11月30日带装修交付。据悉，南昌新力城建筑面积约75万平方米，总户数4459户。项目一期大部分已交房入住，二期全部未完工，逾期未交房超过3200户。今年5月上旬的一个工作日，每经记者在新力城二期现场看到，装修工程队的工人不多，高层住宅楼共有33层，电梯没正式运行。杨金梁一边爬上7楼看自己新房的装修情况，向工人打听建设进度，一边帮同楼栋的业主邻居拍摄视频，大家相互交流。“最近进度看起来还行，只是这两天好像没怎么运送材料，不是好兆头。”杨金梁指着楼下说。在他的背后，楼道间和架空层还处于毛坯状态，电线在地上裸露着，有些楼层的地砖、门、墙面和吊顶已完工。据杨金梁回忆，新力城是当时南昌商品房市场上销售比较俏的楼盘。由于靠近高速公路和地铁口，买房竞争十分激烈，很多人从南昌周边的丰城、高安和九江等地赶过来选房。▲新力城靠近南昌地铁4号线。图片来源：每经记者 刘颂辉 摄45岁的他，在丰城一家药厂从事药品销售工作。如果不出意外，原本计划以这套房为起点，开启省会大城市的发展之路，为此，他投入的首付款和已还贷金额加起来接近50万元。新力城停工一年多后，2022年8月，业主们联合发出强制停贷告知书，杨金梁迫于生活压力也停贷半年多。据知情人士介绍，新力城的停贷户数最高时达987户，约占已售出逾期未交房户数的二分之一（部分公寓房源未售出）。“每月家庭开支大，小孩读书要用钱，工作受到影响，收入减少。以前家庭收入过万，现在少了一半，还要还房贷5000多元。”杨金梁一边向每经记者诉苦，一边考虑着，如果今年再不交房，只能继续停贷。每到周末就有人相约去新力城“探班”，小区新建哪些设施，建筑材料用了多少，哪栋楼开始装入户门，他们了若指掌。新力城小区位于新建区九龙湖龙兴大街与茅山路交汇处，4年前，这一带满是荒地和水田，自从建地铁后，周边迅速上马房地产项目鸿海城、新力钰珑湾和新力龙湾等。其中，鸿海城也在中途停工，至今未交房。▲图为今年5月7日拍摄的鸿海城 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄67岁的本地人吴让辉是新力城的保安。据他介绍，目前是全面赶工期，收尾工作在马不停蹄地展开。一位留守在鸿海城的工作人员介绍，项目的住宅部分也在赶工期，搞绿化和室内装修，安装电表箱、地砖等，目标是在6月30日之前完成竣工验收，“另外几块地皮打完地基，开发商没钱再建了。”据南昌市新建区住房保障中心介绍，在南昌烂尾楼停贷事件中，新力城是第一个出现银行起诉业主的楼盘。每经记者在南昌辗转找到了第一位遭起诉且收到判决书的新力城业主。据该位业主介绍，南昌农村商业银行股份有限公司以金融借款合同纠纷为由提起诉讼，今年3月23日上午在南昌市红谷滩区法院卫东法庭第二审判庭开庭。“收到传票后，我们家没来得及准备，只带个身份证就去参加庭审。没经历过官司，不知道如何应答，结果被银行胜诉。一个礼拜后，判决书就寄到了家里。”该位业主介绍，2020年12月18日，其与南昌农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额116万元，2022年5月20日开始逾期，截至2023年3月27日，欠借款本金110.5万元，利息（含罚息、复利）49158.65元。南昌农村商业银行股份有限公司诉称，因上述业主拖欠借款未按时归还，应该清偿本金110.84万元及利息，共计113.9万元；由被告支付律师代理费1万元以及案件受理费等。最终法院判决，业主在10日内偿还原告已到期本金32222.2元、利息49158.65元，以及从2023年3月28日起至实际清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息和复利；偿还原告律师费1万元；承担案件受理费7570元；驳回原告其他诉讼请求。
6月8日，该位业主告诉每经记者，目前，她已服从判决向银行支付了1万多元。剩下的钱，法院方面并没有来催促执行。上述业主在南昌做保姆工作，丈夫是一名货车司机。去年上半年，因为疫情缘故，丈夫和大儿子没有工作，小的孩子在读高中，家庭收入锐减，加上一个月8000多元房贷和2000多元房租，使得他们经济状况陷入困境。起初，她因为惹到官司，担心得几个晚上没睡好觉，期间还丢掉一份工作。“感觉自己欠了钱，不敢和其他邻居说，到后面才发现大家都收到了银行的起诉书。”从事教师行业的董天易在接到红谷滩区法院的电话，得知银行将自己告上法庭时，感到震惊和害怕。2020年10月1日，董天易举一家三代之力在新力城二期购得33栋一套125平方米的房，约定按装修房交付，总价约150万元，商业贷款120多万元。彼时，他正在南昌读研究生，对南昌、对未来抱有无限的憧憬。谁知买房一年后，新力集团的爆雷消息传出，新力城项目停工。董天易坚持还贷到当年9月，迫于生活压力，也加入停贷大军。董天易向每经记者坦言，停贷属于万般无奈之举，如果顺利交房，自己绝对不会欠银行的钱。业主停贷断供惹官司，经过3月份一位业主败诉，4月份有两三位业主相关诉讼开庭后，5月迎来一丝转机。彭知南清楚地记得，5月9日这天，南昌天气炎热，他按照传票的时间赶到南昌市红谷滩区法院卫东法庭，4位得知消息的新力城业主也到现场旁听。他们中有人为此特意向公司请了假。彭知南本不愿走上法庭，他曾与银行方面沟通做出让步，愿意主动将暂停半年的房贷和利息补齐，由银行方面删除他的不良征信记录。但是，后者要求缴纳罚息、复利和诉讼费，合计3万多元。“我本是受损方，房没交付，为何要另外罚息？”彭知南于是拒绝与银行方面和解，他将传票和起诉书打印成册，自己查资料学习撰写答辩状，并找来可以证明银行、开发商涉嫌违规的文件，做好在法庭与银行方辩诉的准备。那天上午10时40分，约定的开庭时间过去10分钟，卫东法庭第四审判庭仍空无一人。彭知南四处询问才知道，当天的庭审延期，法官和银行方均没有到场，原因是“被告另一方运发实业没有接收传票”。这是彭知南相关诉讼第二次延期开庭，另有不少业主被起诉而没有通知开庭。在场的业主开始怀疑，银行方面只是先试着送四五户业主上法庭，催促业主恢复还贷。金融借款合同纠纷的官司数百起，若全都开庭可不现实。彭知南认为，当初楼盘烂尾停工，自己为了及时止损，不得已采取自救措施、暂缓还贷，不属于主动违约。而银行方面有错在先，没有将购房贷款转入指定的监管账户，而是转入开发商在银行另行设立的其他一般账户。他在应诉答辩状里表示，银行方面在拨付建设工程进度资金的过程中，背离了建设工程进度，在楼房封顶前违规将资金转给开发商，没有尽到建设资金专款专用的监督责任，导致本应受到严格监管的建设资金被挪用，最终导致房屋烂尾。每经记者在其提供的商品房贷款合同上看到，“借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下交易账户”一栏，字迹与合同中的其他字迹不同，写着“936”开头的邮储银行账号。
彭知南称，当初签合同时这一栏是空缺的，等合同盖完章拿到后才发现空缺处已填上了936开头的这个账号，这一账号不是预售款监管账号。而合同中另一条约定的预售资金监管账号则是民生银行630开头的账户。这是彭知南一家在南昌的第二套房，妻子坚持买下欲留给孩子。不料，如今竟成为最后悔的事，家里人为此不止一次吵架。6000多元房贷几乎是彭家月收入的二分之一，两个孩子在上中学，每月的补课费需5000多元。今年3月份，家里一台旧轿车被妻子撞坏，面对高额的维修费，彭知南索性以6000多元卖掉，之后没有再买车。业主们收到传票，开庭却延迟，是什么原因？记者联系上中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行的代理律师——江西秦风律师事务所律师巫龙坚。她表示，自己对此类安排不知情，业主是否开庭均以法院的传票为准，银行方面是否将继续起诉，自己也不甚了解。中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行一位负责人则回应道，业主停贷断供触发违约，不按合同正常还款履行约定义务，根据银行的政策流程理应走诉讼程序。银行属于被违约的一方，走司法途径符合常理。但是，政府和法院下一步如何处理，具体尚不清楚。“银行不存在预售资金不放到监管账户的违规问题，谁说的就拿出证据来。”该位负责人表示。每经记者联系多位未被通知开庭的新力城业主，通过查询江西法院审判综合服务平台发现，中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行起诉业主、江西运发实业有限公司的金融借款合同纠纷案已于5月15日结案。新力城由新力控股（集团）有限公司（以下简称新力地产）投资开发，今年4月13日，新力地产在港交所被强制摘牌，结束了1246天的资本征程，是房企出现债务风波以来首家被港交所取消上市地位的内地企业。这家开发商仅在成立第9年就以惊人的速度从江西出发登陆上海，被市场冠以“江西地产一哥”“中国最年轻上市房企”“千亿黑马房企”等名号。公司创始人张园林在44岁时成为江西地产首富，跻身《2020福布斯中国400富豪榜》。纵观国内房地产行业，首家销售额突破千亿规模的万科用了26年时间，碧桂园用时21年，绿地用时20年。新力地产仅用10年就突破千亿销售规模，冲进全国房企TOP30行列。购房业主们回忆，当时新力在南昌是绝对的大品牌开发商，以至市场有“南昌人就要有一套新力房子”的说法。凭借“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式，新力地产在房地产“白银十年”一路狂奔。为了扩大规模，新力地产号称新项目在“120天启动开发、180天达到预售标准”。“盛极而衰，盈满则亏”。2020年，房地产市场进入下行通道，举债扩张的新力地产很快便爆发了流动性危机。销售规模下滑带来了连锁反应：债务逾期，人员流失，股票停牌和财报难产。美丽的泡沫被刺破后，张园林的“三高”模式再也维持不下去了。
▲南昌新力城墙上的字已有些残缺 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池表示，我国的房地产业对经济增长、财政收入、就业、住房问题的解决等都做出了巨大贡献，房地产的快周转模式在过去已经成为常态。但房地产业的经营风险、政策风险、经济周期风险等还是很大的。赵秀池认为，房企一方面要苦练内功，保交楼保质量，守信经营，生产适销对路的产品；另一方面可以采取兼并重组、合作开发、抱团取暖等形式解决当前困难；更为重要的是，各城市政府也要根据各地情况因城施策、因区施策、一楼一策，采取有力措施调整限购限价限贷限售政策，提振市场的购房需求，促进楼市回暖。“黑马失蹄”的新力地产，如今的工作重点之一落在“保交楼”任务上。今年1月6日，新力控股官微发布消息称，公司在2022年排除万难共交付房屋近3万套，包括武汉新力城、惠州新力花园等。一位接近新力集团的人士向每经记者介绍，新力地产虽然从港交所退市，失去重要的融资渠道，但是公司内部的信息传达通畅，上海总部办公楼又签了5年租约。“张园林仍在集团做主要决策，定期到上海总部开会，主持工作。他在努力盘活公司资产，偿还各项债务。”上述人士说，目前，公司除了有尾盘在销售，还有土地待开发，“上海总部约40人办公，区域团队继续运作，南昌新力中心继续作为大本营，地产和物业板块在大楼里办公。”南昌新力中心 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
探路停贷纠纷
目前，南昌各方关注并重视新力城项目的建设，前述南昌市新建区住房保障中心负责人介绍，几次有关新力城业主金融合同纠纷案件开庭，自己都赶到现场旁听，全力协助购房者解决问题。该负责人表示，在新力城未交房之前，法院方面驳回主要银行单位的诉求。不过，一旦楼盘达到交付条件，业主们领到钥匙，必须及时还贷，“经过沟通得知，被起诉通知开庭的购房者，法院驳回诉讼，不会判决，对大家的利益不会造成损害。”“新力城作为江西省重点‘保交楼’项目，正在抓紧完成扫尾工作。目前，施工进展顺利，现场最多的时候有900多名工人作业，今年将完工交付。”该位负责人表示，法院方面对案件的审理十分谨慎，“鸿海城等类似项目，同样会采取这种处理方式。”鸿海城现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
“保交楼”涉及的商品房楼盘大多是由于开发商资金不足而导致逾期交付，为破解保交楼工作难题，去年8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出2000亿元“保交楼”专项借款。该笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。在这之后，保交楼专项借款在郑州、洛阳、开封、沈阳和哈尔滨等城市加速落地。据南昌本地媒体今年2月报道，全市“保交楼”相关项目共计41个，其中38个项目已经正常复工复产，期间完成工程投资额10.47亿元。南昌市共申请“保交楼”国家专项借款17.5亿元，已向相关区（县）专用账户拨付约13.14亿元，第二批专项借款也在申请当中。目前，新力城已借到“保交楼”专项借款2.243亿元，南昌市从住建、公安、法院、税务等职能部门和项目所在街道，抽调专人组成工作专班，成功追回绍兴中院冻结的1.99亿元监管资金，两笔资金合计4亿多元，推动工程整体恢复运转。国内关于银行起诉烂尾楼停贷业主已不鲜见，相关案例比如浙江省嘉兴市中级人民法院2022年2月14日判决烂尾楼购房者不用继续偿还剩余贷款，由开发商承担，并且退还首付款及还贷本息。▲新力城旁边的其他楼盘 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
新力城业主与邮政储蓄银行方面的金融借款合同纠纷案件显示“结案”状态，南昌市红谷滩区法院一位负责新力城金融借款合同纠纷的承办法官今（6月12日）表示，彭知南（化名）的案件于5月15日结案，是因为银行向法院提交了撤诉申请。原告申请撤诉，所以后续没有走开庭流程。北京市盈科（南昌）律师事务所律师徐浩表示，今年4月20日，最高人民法院印发了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。根据相关批复内容，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。“大概率因为上述文件的施行，让原告方面察觉到继续起诉的胜算不大，因而选择撤诉处理。”徐浩认为，购房者们被逾期交房，还被银行起诉，本身并不合理。从业主败诉到银行撤诉，这场发生在南昌的一系列拉锯战，无疑牵动全国其他停贷旋涡中的“新力城们”的神经，同时影响背后的每个家庭。（应受访人要求，文中彭知南、杨金梁、董天易均为化名）记者手记 | 南昌为处理烂尾停贷事件做出了富有成效的探索剥开事件的内核，停贷官司背后是一个个真实而窘迫的故事。在江西采访路上，我遇到过满脸皱纹的六旬父亲、声音疲倦的中年母亲，还有刚走上工作岗位的上班族。他们的职业跨度大，有医务工作者，普通劳动者，也有公务人员，普通劳务工作者居多。在这之前，他们大多认为这辈子不会和法院打交道。从中小城市到省城买房，他们打扮干净利落，本该成为亲戚间的骄傲。然而实际上，月薪6000元的个人，要背负8000元的家庭还款压力。收不到房的情况下，另得支付租房费用。超额的开支，让他们家庭捉襟见肘。记得一位采访对象哭诉：“自古以来都是“一手交钱，一手交货”。为什么我们的钱付出去，承受了还债压力却无房可住？”“整个过程，开发商有错，银行有错，我们没有做错。如果有错，唯有买错了楼盘。”房贷纠纷不应是冰冷式的判定。值得欣慰的是，新力城的进展，显现了当地有关各方为处理停贷纠纷做出了富有成效的探索。我们希望与新力城一样的烂尾楼盘顺利复工，早日交楼。每日经济新闻
资深记者 刘颂辉
E-mail: liusonghui@nbd.com.cn
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