开发商能否以补充合同 约定免除其通知交房义务？
购房者按约定支付了全部房款，却迟迟没有接到收房通知。而开发商寄出收房催告书的时间，比合同约定的收房时间晚了百余日。等购房人接到通知去收房，又发现房屋存在质量问题，因此拒收导致交房日期再度延后。业主遂起诉开发商，要求支付逾期交房违约金130余万元。被告则认为，按照双方签订合同中的补充条款，已约定免除其通知交房义务，不应承担责任。
苏州市虎丘区人民法院经审理认定，合同中开发商提供的免除其通知交房义务并将房屋交接义务及后续风险转嫁给购房人的格式条款无效，但与此同时，购房人经通知拒绝收房的期间不应计算在开发商逾期交房期间内，遂判决开发商赔偿购房人逾期交房违约金84万余元。日前，苏州市中级人民法院作出维持原判、驳回上诉的终审判决。
交房通知迟到145天
2013年12月底，小李夫妇与苏州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向该公司购买位于苏州市高新区某小区别墅一套，总价1160万元。合同约定房屋交付日期为2014年5月20日前。2014年1月底，小李夫妇就付清了全部房款。然而，买房的喜悦渐渐被苦等不到的交房通知冲淡。直到2014年10月12日，夫妇俩才收到了开发商寄来的收房催告书。此后，在交接过程中又因相关质量问题进行维修，最终在2015年1月11日才得以最终交付。
小李夫妇认为，应当按照双方签订合同追究开发商的违约责任，即“每逾期一天，出卖方按天向买受方支付总价款万分之五的违约金”，从2014年5月20日到2015年1月11日，共计130余万元。而开发商则拒绝承担责任，夫妇二人遂将其诉至法院。
开发商辩称无通知交房义务
开发商在庭审中辩称，根据双方签订合同附件中，关于房屋交付的特别约定中存在一条款项，即“在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人书面接房通知的，买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人索取书面接房通知”。对此，小李夫妇表示这是不合理的霸王条款，“根本就是在推卸责任”。
虎丘法院经审理认为，该合同主合同条款中明确约定“补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”，而其合同附件补充协议关于房屋交付的相关约定不仅与商品房买卖合同内容相冲突且均为减轻开发商责任并加重购房者责任的条款，将通知收房的义务全部转嫁给购房者并免除了开发商未通知收房所应承担的逾期交房违约责任，且实质上免除了某房产开发公司关于通知原告收房的义务，因而该条款无效。原告于2014年10月12日收到通知，距离双方约定的2014年5月20日交房日期逾期145天，故被告应按合同约定赔偿原告逾期交房违约金为841000元（1160万元×万分之五×145天）。
购房人不应任意拒绝收房
关于2014年10月12日至2015年1月11日期间是否存在逾期交房问题。法院认为，原告因认为房屋存在质量问题而在收到被告收房通知书后仍拒绝收房，因涉案房屋系现房，根据原、被告合同约定可以认定双方在签订合同时已进行了现场验收，应认为房屋已符合交房条件。且检测报告也显示房屋仅存在一般瑕疵。
法院认为，原告应当在接到被告的收房通知书后办理收房手续，不应任意拒绝收房，即使存在质量瑕疵可依照法律规定和合同约定请求被告给予保修。故对原告请求被告承担自2014年10月12日至2015年1月11日期间的逾期交房违约责任的主张不予支持。
法官说法
开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，其系房屋具体有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体，应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知购房人房屋交接时间及房屋交接中注意事项。开发商提供的免除其通知交房义务并将房屋交接义务及后续风险转嫁给购房人的格式条款无效。合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故开发商与购房人关于逾期交房违约金的约定条款仍然有效，开发商应按照合同约定支付购房人逾期交房违约金。但购房人经通知拒绝收房的期间不应计算在开发商逾期交房期间内。
延伸阅读
1.开发商对现房有无交房通知义务？
开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，其系房屋具体有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体，应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知购房人房屋交接时间及房屋交接中注意事项，购房人只有在收到开发商的书面通知时才能够确认房屋交接时间并在房屋交接后承担相应的房屋保管风险，因此，开发商对购房人的房屋交接书面通知义务至关重要，应当以开发商通知购房人交房的书面通知到达购房人之日视为通知义务完成。若发生开发商逾期通知导致未在约定时间内办理交房手续，在约定交房时间至开发商关于房屋交接的实际通知到达购房人的期间，开发商应当承担逾期交房的违约赔偿责任。
2.商品房买卖合同能否以补充条款约定免除开发商的交房通知义务并将房屋交接义务及逾期交房责任转嫁至购房人？
现实生活中，开发商与购房人签订的商品房买卖合同，其中多为格式条款，系开发商为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与购房人逐条进行协商的条款。开发商为了减轻己方的工作成本和法律责任，在相关条款中的约定中也会制定各种免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的条款，但是根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。交房通知义务是开发商交付房屋主要义务中的重要流程，不能通过将房屋交接义务及后续风险转嫁给购房人的条款约定来免除开发商的房屋交接通知义务，开发商提供的实质上免除其关于通知购房人房屋交接义务的格式条款无效。
3.购房人因房屋一般质量问题拒绝收房的期间是否仍认定为开发商逾期交房期间？
购房人经开发商通知交房后应当按照约定交房时间前往办理房屋交接手续，在房屋存在一般质量瑕疵的情况下，购房人可依法主张开发商承担修复、赔偿等质量违约责任，而不应以质量瑕疵为由拒绝收房，原告拒绝收房至双方实际签署房屋交接凭据的期间，不属于开发商逾期交房的期间，故开发商不承担该段期间内的逾期交房违约赔偿责任。
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