首先是房地产税制度。房地产税迟迟未能开征，使商品住房的持有成本微乎其微，极大地影响到居民购买住房还是租赁住房、购买商品房还是进行其他投资的决策行为；其次是一次性土地出让制度。这相当于将未来70年的地租收入一次性收取，不仅增加了房地产开发成本，也使后来的房地产增值无法调节；第三是到期住宅用地使用权续期制度。《物权法》规定，到期住宅用地使用权自动续期，但没有明确是无偿续期还是有偿续期，给社会普遍造成房地产是“永久产权”的印象，进一步刺激了居民的购房动机。
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关于房地产税，这几件大事，你必须知道：何时推出？如何征收？影响多大？
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本文节选自《夏磊：房地产税何时推出？如何征收？影响多大？》，作者夏磊，恒大研究院副院长兼房地产行业首席分析师；任泽平，恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼研究院院长。文中观点不代表见闻立场，不构成投资建议。
开征房地产税已是大势所趋、箭在弦上：《政府工作报告》提出“稳妥推进房地产税立法”，全国人大、财政部表示“有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”。
由于房地产税涉及千家万户，对于普通老百姓征税要慎重，有关部门应出台切实合理、科学的细则。
那么，房地产税何时推出？如何征收？影响多大？
关于房地产税，你必须知道的几件大事。
01
权威人士怎么说？
房地产税立法进程加快，遵循“立法先行、充分授权、分步推进”原则，作为健全地方税体系的一部分，目前方案正在设计中，需要多方论证和征求意见。
十三届全国人大新闻发言人张业遂说，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
李 克 强总理在政府工作报告提出，今年我国将深化财税体制改革，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
财政部副部长史耀斌在回答两会中外记者提问时指出，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。先设计、完善，再进行论证和听取意见。
02
为什么要征房地产税？
有三个作用：
一是调节收入差距、促进社会公平。二是筹集地方财政收入，逐步替代土地出让金。三是增加保有环节税收，降低建设交易环节税收。
房地产税的作用主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。
同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。按照国际4个房地产税通则，从中国的国情出发来合理设计房地产税制度。
目前，中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三个环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。
合并整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节税费，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。
03
未来的房地产税有哪些基本特征？
一是按照评估值征税。对于所有的工商业住房和个人住房，未来需要建立一 39 40550 39 15884 0 0 6626 0 0:00:06 0:00:02 0:00:04 6626套的评估体系，包括有公信力的房产评估机构、不动产登记制度。
二是有税收抵扣，保障基本住房需求。未来需要清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。也会有税收优惠或扣除标准，对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。
三是房地产税由地方自主征税。未来房地产税归属地方税，收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和其他公共支出，替代现在从政府性基金中列支的费用。
四是具有完备的税收征管模式。对于一个全新的税种，要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面，需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”，让纳税人充分了解相关的规定；另一方面，也需要积极采纳纳税人的建议和指导，使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房地产税监督机构，建立纳税申辩制度。为保证房地产税的公平客观，对房地产税的采集及使用都需要监督，纳税人有途径提出异议和申诉。模式完备才能保障征税公平。
04
什么时候开征？
房地产税改革，要坚持立法先行，做好立法再提征收，由于工程浩大，预计2020年立法会初见成效。
05
中国房地产税改革必要性和六大前提条件
1、房地产税改革的国际经验与国内必要性。
从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。
当前我国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征；房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。
2、个人住房房产税短期内难以推出，6大前提条件尚不具备，尚待加快推进。
1）6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房地产税改革（重新设置建设、交易、保有环节税种税赋，避免重复征税等）、完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。
2）短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。
3）无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段，如要实现稳定房价、“房住不炒”，需要改革住房制度和建立长效机制。
3、我国房产税历史和效果。
我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。
2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。
4、国际经验。
从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，有利于调节收入差距，但对房地产市场调控的效果均不理想。
风险提示：改革超预期；房地产调控进一步收紧；后周期时代土地出让金收入加速下滑。
06
砖家看法
潘石屹：快去征两套房以上的税
SOHO中国董事长潘石屹在微博表示，房地产税出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。
关于具体细则，潘石屹的看法是该减免的一定要大幅度减免，第一套房子绝对不能收，第二套房子也不应该征，三套、四套、五套以上房子的人多的是，赶紧去征他们的税。
以下是潘石屹写的文章全文。
这个观点有些偏颇，单纯按房子数量收钱不太现实，难道对有3套价值300万的房子收税，对只有一套但价值1亿的豪宅就不收税了吗？
不过按什么收税不是重点，重点在于，潘石屹认为房地产税出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。这和他好友任大炮“涨、涨、涨”地观点倒是大有不同。
许家印的不同看法
中国恒大集团董事局主席许家印昨日表示，开征房地产税并不能真正控制房价，建议政府应建立地产长期限价制度，才不会出现“面粉比面包贵，地价比房价贵”的情况。
对于「箭在弦上」的房地产税，许家印指出，房地产税虽可以对控制房价有作用，但起不到关键性作用。他认为，颁布房地产税必须慎重研究，尤其是一般民众的征收税率不能太高，以免增加民众税费负担。
国外房地产税是怎么样的？
财政部回答记者问题时说道：
这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。
这在意料之中。拿美国来说，美国的房产税由各州政府征收，也由各州自行决定税率的高低，是地方政府的消防、教育、医疗等公共服务费用主要来源。
有人很惊讶，居然是这些公共服务费用的主要来源？那真的是笔巨额了！
没错！2016年美国人均每年缴纳的房产税达到了2127美金，大概1万4人民币，真的是“巨额”了，撑起地方公共服务不是问题。
正是如此，经济学家马光远才消极地认为，房地产税对房价没有影响，单纯是给政府创收。
对一线城市可能没什么用
从其他国家经验来看，一线城市的房价想靠降下来，基本不可能。
就拿纽约举过例子。
纽约每年的房产税，相当于市价的1-2%，然而该涨破天的依然涨破天。
不过，一个调控工具是否好用，还得用实践检验，现在所有猜想都是假设。总之房地产税出台已经迫在眉睫了，我们就静静等待吧。
延伸阅读
马光远：“收房地产税， 70年后还要有偿续期”是最坏的选择
现在在房地产税立法的时候，很多人的确只有增税的概念，对于整个交易环节多如牛毛的其它税费却从来不提，这是违背十六届三中全会以来房地产税改革的基本原则的。
董祚继先生设定的基本居住、改善和投资三种情况，对不同的人而言是完全不同的，根本没有可操作性。
如果最终要收房产税，土地续期的最好选择就应该是无偿续期，或者只收象征性的费用，这样才能让房地产税具有合法性。
国土资源部部长姜大明在“两会”期间回答记者关于70年土地使用权到期后的安排时表示，国土资源部正在贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神，深入调查住宅70年使用权到期后的续期问题，并将积极提出法律安排的有关建议。“请大家放心，居民购买住房，其财产权一定会受到法律的有效保障。”
姜大明的这番话是否意味着土地70年到期后，将会无条件自动无偿续期？很显然，从过去的博弈看，绝对不应该这么乐观。如果真的是70年后免费自动续期，就不会长期不决，成为悬在中国购房者头上最可怕的一柄利剑了。我这样担忧，是有理由的。
在姜大明部长表态让“大家放心买房”的时候，全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继接受21世纪经济报道记者采访时，也谈到这个问题。考虑到董祚继的身份，他接受采访时关于土地续期问题的表态肯定不是一个普通学者的研究或者纯属个人之言，在某种程度上，作为国土资源部的司局级官员，他对这个问题的表态很显然和普通的学者或者其他人的分析不同。
在谈到造成房价过快上涨的原因时，董祚继认为，除了城镇化进程加快的因素外，主要还是相关财税制度、土地制度、规划制度不合理，未能有效抑制投资、投机性需求（为了避免误解，我把董祚继谈到的与房产税和土地续期有关的内容直接摘录如下）：
在这里，董祚继首先提到了房产税的迟迟不出台，以及公众对土地续期的误解。由于《物权法》没有明确究竟有偿还是无偿，董认为给社会普遍造成房地产是“永久产权”的印象。言下之意，董应该认为，房地产不是“永久产权”。这个界定非常重要，这个界定意味着将房地产认定为“永久产权”可能是一种误解。
在谈到房地产税和土地出让金的关系时，我将董祚继先生的观点归纳如下：
第一
我国的房地产税征收要与现行土地出让制度等做好衔接。比如，对于商品住房，由于已缴纳70年的土地出让金，就不宜另行缴纳土地税或地租，仅需缴纳房产税。另外，也要考虑与已有税费的协调，房地产开发和销售环节已经缴纳了不少税费，开征新税的同时应调整已有税费，重在优化税收结构，避免片面扩大房地产税负并转嫁给普通消费者。这个观点我完全认同，现在在房地产税立法的时候，很多人的确只有增税的概念，对于整个交易环节多如牛毛的其它税费却从来不提，这是违背十六届三中全会以来房地产税改革的基本原则的。
第二
谈到 “有恒产者有恒心”时，董祚继认为对产权保护要辩证看待。“有恒产”一方面确实有利于稳定人们的财产预期，另一方面，产权的过度保护也会助长人们不劳而获的心理。这里，董祚继先生在“恒产”问题上的看法很显然是有保留的。
第三
谈到土地使用权到期的续期问题，董祚继先生认为有偿续期和无偿续期各有利弊，但总体上有偿续期显著优于无偿续期。“有偿续期本质上是对土地公有制的维护，有利于国有土地出让市场良性运行，有利于化解贫富分化社会矛盾，维护社会公平正义。”在有偿续期的具体做法上，他提出在缴费方式上，可以设定一次性缴纳土地出让金和按年缴纳租金两种方式，由土地使用权人根据经济状况自行选择；缴费费率实行阶梯式标准，基本需求低费率，改善性需求中费率，投资投机或奢华型需求高费率；具体缴费可以与房地产税合并征缴，以“润物无声”的方式实现续期制度平稳落地。
这是迄今为止，我听到的关于土地使用权到期后的处理，以及如何处理与房产税的冲突时，国土部门的官员最详细的一次介绍。当然，我们对于董祚继先生接受21世纪经济报道的采访，究竟代表他个人，还是代表国土部在吹风并不了解，但是，考虑到董祚继先生的特殊身份，这个表述起码不能完全理解为他个人的一种想法。如果按照董祚继先生的说法，未来在征收房地产税的同时，还是有偿续期。在《物权法》讨论时，绝大多数人认为应该无偿续期的意见可能不会被接受。如果最终的结果是，既要交房地产税，又要在70年到期后有偿续期的话，等于民众最担心的情况变为了现实。很显然，这是民众最不愿意接受的结果。当然，“有偿”的标准究竟是什么，在整个制度设计中很重要，但是，这个既要收房地产税，又要有偿续期的方案，的确不是很多人愿意看到的。如果最终是这个方案，我想一定不会有人“放心买房”。
而且，董祚继先生设定的基本居住、改善和投资三种情况，对不同的人而言是完全不同的，根本没有可操作性。比如，对张三来说是投资型的，他在土地使用权快到期的时候绝对不会傻乎乎等着高额续期，他可以把房子卖给基本居住型的或者改善型的，这是很容易做到的，然后再去投资一套。这和过去的做法其实没有任何两样，等于70年的问题根本没有解决。
关于这个话题，我过去写了不少文章，也谈了很多观点，但核心的观点不外乎两点：第一，只有永久产权的不动产，才征收房产税，这一点，是绝大多数国家的先例和前提。“恒产”就是永久产权，在这个问题上，我们恐怕不能有任何“创新”的解释，永久产权就是绝对产权，如果在这一点上动摇，是会让大家担心的，不可能有什么长期的预期；第二，土地“70年”，这个70年当年究竟是怎么确定的，有没有科学合理性？70年在我看来是一个非常不合理的规定，如果是拍脑袋拍出来的，就不应该被这个规定限死，为什么不是80年、90年、100年，而是70年？第三，其实土地拍卖的时候，拍出的价钱绝对不是按照70年理解，大家都把它当成永久产权理解，否则，按照租金，如何可能拍出现在的天价？第四，说已经交了70年土地出让金的，只对房子征收房产税，对土地不征收。我想知道，这个东西怎么操作，房子价值和土地价值是一个不可分割的整体，我们用什么办法才能切割房子的价值和土地的价值各占多少比例？这简直太难了。
说这么多，无非想表达一个常识：有恒产者有恒心。这是历史证明了的基本人性，不要在这个问题上挑战常识和历史，也不要在这个问题上显得过于贪婪，让业主害怕，这本不应该成为一个死结！解决起来本来很简单，回归常识，尊重永久产权，这可能是最好的选择。如果最终要收房产税，土地续期的最好选择就应该是无偿续期，或者只收象征性的费用，这样才能让房地产税具有合法性。如果既收房地产税，又要在70年期满后有偿续期，一定是一个多输的结局。
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