【建投黑色】地产政策底对于钢材市场的影响分析

    来源|CFC金属研究   

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正文

01 引言

近期地产新政利好频出，国家对于地产行业的救助意味明显，本轮地产周期的政策底部得以确立。反观钢材市场，11月至今钢材基本面始终处于供需双弱、库存低位运行的局面。从期货市场看，随着地产及防疫新政的不断出台，盘面阶段性受到刺激而上行，黑色系期货盘面受政策及强预期主导的表现明显。11月，螺纹主力合约涨10.3%，热卷涨11.7%，铁矿石涨26.8%。先前地产周期中政策的底部对于钢材市场的指导意义如何，本轮地产周期又将如何演绎？本篇文章致力于回答这两个问题。

02 本轮房地产周期情况分析

通过商品房成交的量价指标以刻画房地产市场周期，我们发现前五轮房地产周期中下行阶段的持续时间为9到16个月。各轮周期中成交量相较于价格的表现更为敏感，通常领先价格指数4到6个月。各轮周期中主导下行的影响因素通常是宏观因素和行业因素的综合表现。本轮房地产周期下行阶段从21年7月持续至今，中国房地产行业既受到逆全球化、全球主要经济体衰退、美联储加息、新冠疫情等宏观因素的影响，也有地产去杠杆、民企信用危机等行业因素的驱动。

从政策调控的视角来看，在房地产市场低迷、经济下行压力较大的背景下，房地产调控政策倾向于放松以刺激房地产市场及经济回暖。在过往的五轮地产下行周期中，央行、银保监会等政府部门首次出台放松性政策的时间较为及时，通常在下行周期开启后的2到9个月内给予比较明确的政治信号。如2021年7月开启的下行周期，9月份央行强调维护房地产市场健康发展，谨防局部冲击引发系统性风险。2011年10月开启的下行周期，在2012年2月时央行宣布支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。从政策内容看，下调房贷利率、降低最低首付比例、放松限购门槛是较为强力的市场放松手段。

本轮房地产政策周期的具体演变过程如何？

第一阶段：2021年7月，受制于三道红线及两集中等政策的影响，房地产销售、投资等指标下滑至负区间，房地产市场逐渐步入寒冬。

第二阶段：2022年3月，中央政府工作报告中强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，首次对房地产需求端的政策放松做出表态。随后基于因城施策的总基调，从2021年12月起，陆续有三四线城市开始出台地产需求端放松性政策，如公积金放松、首付下调、购房补贴及落户放松等，截止目前已有百余座城市出台地产需求方面的放松政策，并且由中低能级城市往高能级城市发展。

第三阶段：随着时间推移，房地产市场情况及总量数据一直未见明显好转，市场中开发商、居民等参与主体的情绪也持续表现为悲观，随着房企现金流等问题的进一步恶化，烂尾楼及断供问题成为社会热点。2022年8月19日，相关部门探讨通过中债增增信的方式支持民营地产企业发债，房地产政策从需求端进一步转向供应端，由地方性政策升级为全国性政策。

第四阶段：2022年11月11日，人民银行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通过16条措施全面支持房地产市场平稳健康发展，该文对于当前房地产市场的救助意义和指导力度较大，本轮房地产市场的政策底部得以确立。

从政策内容看，近期多项房地产政策聚焦于房企融资困境，针对部分房企现金流恶化以及民企信用危机问题提出相应解决措施，政策主要影响对象也由保交楼扩大至保优质房企。11月份多项政策接连出台，市场反馈也较为乐观，但房地产市场的实际情况较差，近期周频的商品房销售数据未见明显好转，30城销售面积处于近五年最低水平，相较2021年有100万平方米的差距，分项来看，总量占比约51-55%的二线城市销量持续处于历史低位且趋势向下，主力群体的购房积极性较低。

随着房企流动性问题的预期改善，需求端的问题逐渐凸显，即居民主体的购房信心不足。若近期烂尾楼问题得到妥善安置，居民部门仍存在两方面的顾虑，一方面是房住不炒背景下对于房价增长的预期较低，抑制购房意愿，另一方面是疫情反复背景下对于自身收入可持续的预期不足，削弱购房能力。近期各地有居民提前还贷的新闻消息，也说明了居民对于未来收入等方面的信心不足，从而进行主动去杠杆。总体而言，房地产市场基本面数据近期未见明显改善，居民主体购房信心不足，若短期内无更大的政策利好出台，预计需求端的恢复是较为缓慢的过程，我们认为明年二季度是观察窗口期。

后市哪些指标值得关注？从以往几轮房地产周期的经验来看，房地产行业的困境扭转往往需要商品房销量的先行提振，本轮情况也不例外。当下制约商品房销量的核心因素在于居民主体的购房意愿和能力不足，因此一方面可关注货币、稳增长相关的政策动态，另一方面可跟踪居民主体的就业、收入、预期等基本面情况及社会舆情。

03 地产政策底对于钢材市场的影响分析

一是对于期货市场的影响。以螺纹为例，11月以来螺纹基本面进入供需双弱的格局，盘面受预期因素及市场情绪主导。11月初，螺纹期货受旺季需求证伪、市场情绪悲观的影响跌破3400点位，市场情绪处于底部，随后防疫政策放松等利好消息开始炒作，盘面反转上行。11月11日，随着防疫二十条的出台以及房十六条公文的流传，关键性宏观利好政策落地，盘面兑现疫后经济复苏及地产行业复苏的预期。之后随着降准政策及各种地产新政的出台，盘面阶段性受到推动而上行。近期黑色系期货行情受地产、防疫政策及预期因素主导的表现明显，且和地产股、债的走势有一定的相关性。

二是对于钢市基本面的影响。房地产行业主要通过新项目的投资建设以形成钢材的实际需求。从房地产投资和螺纹表需的历史走势看，两者相关性较强，房地产开发投资往往领先表需数据0-3个月，且周期上行期的指导意义相较于下行期要明显。2022年6月后房地产开发投资与螺纹表需形成较大的劈叉，一方面是因为房企现金流恶化及后市预期不足下的房地产开发投资额下滑较快，另一方面是因为基建开工、保交楼项目重启施工对于螺纹表需的支撑。从长周期的钢筋表需情况来看，2009-2015年期间房地产开发投资领先钢筋表需0-6个月，其余时间两者的相关性表现不明显。房地产开发投资的修复通常需要3-6个月的时间，受制于目前商品房销售数据持续下滑以及居民预期的不明朗，我们预计房地产开发投资对应的螺纹需求在明年二季度末或将好转。

分析师：张少达  

期货投资咨询从业证书号：Z0017566

研究助理：楚新莉   

期货从业资格号：F3079893    

研究助理：唐惠珽

期货从业资格证：F3080720  

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