楼市掀最严房企检查！开发商能扛住吗？

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“十一”楼市新政已经满月了，曾一度火爆的房地产市场在10月降温显著，部分城市的住宅销售量也逐渐下滑。但调控的步伐从未停止，这次，连中央也发声了！

中央放出一个重大信号！

中共中央政治局10月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，前三季度经济运行总体平稳，继续坚持适度扩大总需求，确保实现今年经济社会发展目标。要求坚持稳健的货币政策，有效实施积极的财政政策，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。

这是政治局7月26日议后，再一次提出来抑制资产泡沫。

在经济学家李稻葵看来，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过，这并不代表货币政策转向。他认为，未来，如果房地产的价格继续像过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

新一轮楼市调控正在全面上演！

统计数据显示，10月份，北京市商品住宅（不含保障房和自住房）实现成交8508套，环比上月减少41%，创造了近5个月新低。

“国庆新政”之后，楼市降温显著，但调控的步伐从未停止。

28日，上交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，要求对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

10月底，楼市再传大消息！

深交所日前发布了“监管函”。规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。业内人士表示，这对抑制土地资产泡沫产生积极作用。 

如果不是以下四类企业，房企将失去发债资格：

1、境内外上市的房地产企业；

2、以房地产为主业的中央企业；

3、省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；

4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

即便是上述四类企业之一，如果财务指标（5项）不达标，也未必能获得发债机会。

对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函还通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。 

楼市掀最严房企检查！

四季度以来，房地产市场正在经历近年来最严检查风暴，万科、绿地、万达等大型房企纷纷现身违规名单。

检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任。

10月中旬，在住建部提出进一步整顿规范房地产市场秩序后，我国大范围地区快速开启对房企、中介等违规行为的严查模式，且定期对外通报。

10月8日，杭州市住房保障与房产管理局通报，万科旗下杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改，因其项目钱江之光明城涉嫌捂盘销售。

深圳方面，在对福田、龙岗、龙华等地的多个在售楼盘开展检查后，执法人员在福田的某楼盘发现，该楼盘已开盘一年多，多次网上宣传称售空，然而至今却仍然有房在售。售楼电脑系统中，该楼盘一共1000多套房源，退房100多套，在退房原因一栏，系统显示全是资金不足，开发商负责人却表示自己也解释不清楚。

无证销售是房企违规另一重灾区。武汉便查处绿地旗下绿地国际理想城项目，该项目在未取得《商品房预售许可证》的情况下，违规提前认筹，甚至在前期已下达《整改通知书》责令限期整改的情况下，拒不整改，目前武汉市已对该项目启动行政处罚程序。

此外，捆绑销售，通过发布虚假售楼数据，试图人为制造销售紧张气氛，影响人心与预期，也是市场常见手段。2016年1月，合肥某大型房企推房时宣称“先买车位才能买房”，700个车位引发购房者连夜排队认筹。平日仅卖到8万到10万元的车位，价格却已涨至40万元到50万元。深圳前海旗下“前海东岸”楼盘，预售证审批可售房源为910套，开盘当天仅售出约140套，不足两成，而对外宣传却为“开盘当天，两小时劲销九成”，水分极大。

中原地产首席分析师张大伟表示，本轮楼市政策执行力度是过去十几年房地产市场化以来执行力度最强的一次，且没有削弱的势头。

严查城市范围在不断扩大。11月3日杭州四部门再度联合发文指出，将对15类不正当经营行为，加大整顿力度。在此之前杭州已连续突击检查房企50余家。武汉房地产市场专项整治行动同样在继续，截至目前武汉已查处发现存在各类违法违规问题的项目115个，已对其中的47家开发企业下达了《整改通知书》。

值得注意的是，除目前已经开始的大范围行政检查外，房企生命线的资金来源也将被严控。据悉，住建部已经会同人民银行总行等金融监管部门，近期将开展专门针对互联网金融、P2P违规进入楼市资金的专项“清理整顿”工作。证券交易所也相继明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准，表示有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价，前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企，将禁止发行公司债。而房地产企业发债募集来的资金不得用于购置土地。

新闻链接：

中国楼市历史上三大低谷

在过去十年中国楼市与重点城市楼市的演变中，曾经历过三轮房地产短周期的低谷。

第一轮低谷，2006年7月，上海领跌全国，当时，上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。

第二轮低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，房价跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅陇镇初期每平方米叫价1.8万元，到了四期，他们打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号。

第三轮低谷，2012年6月，温州领跌全国，且此次的下跌持续了26个月，这一轮温州楼市的“跌跌不休”引发了高价楼盘滞销、普通楼盘降价，楼市陷入价格战，面临巨大的去库存压力。

回看历史，再着眼于当下，中国楼市将走向何方？

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