2019年：中国楼市的死期？

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2019年房贷利率将重回7%时代！杠杆断裂风暴即将来袭！

来源：米筐投资（mikuangtouzi），作者：拾叶

从去年9月，笔者对房地产未来一至两年的演变做过两个预测，即房价分化预测与房产成交寒冬预测。随着时间流失，两大趋势愈演愈烈。

现在，笔者对房地产行业未来做进一步延伸分析预测：

第一，笔者继续严重看空未来一至两年的房地产行业，起因由于信贷收缩周期来临，房贷规模被大幅打击。未来房屋成交量将继续锐减，新房二手房未来一至两年成交套数将继续大幅萎靡。

第二，关于房价，一二线城市与三四五六线城市未来分化将越演愈烈。一二线城市将呈现螺旋上升的态势，而三四线城市在2017年由于一二线核心城市的限购限贷将出现资金溢出效应而上涨，但难以为继！

补涨之后由于未来没有刚需和改善需求的购买接力，房价在补涨后将进入漫长的无量阴跌周期，要异常警惕！！！

第三，随着全球加息周期来临，在房贷规模收缩，利率上行周期中，一二线城市房价将进入盘整或部分城市进入回调阶段，即螺旋上升周期中的螺旋回调阶段。

对此，本文将着重讨论第三个问题中关于房贷利率的问题：

到2019年底，伴随美联储加息周期临近高潮，中国央行基准利率将达到3.5%-4.25%区间带，对应房贷利率应到7%以上。那么在去年十月后高位买房的一大批购房者们，你们自己算算还能得起房贷么？

1

美联储到底要加息到多少

如果分析中国央行未来的加息目标，不得不分析美联储未来的利率政策目标。

美元是全球货币的锚，是全球资本的定海神针。美元的利率周期基本决定了全球的利率周期，中国也不能例外。

不管是美联储的掌门耶伦大妈还是美联储副主席费希尔，过去两年曾在多次场合公开表示过美联储未来加息政策的目标。

而关于美联储副主席费希尔，笔者在这里多说几句。如果你经常看经济新闻却不知道费希尔的话，那么你算白在经济圈混了。

在上个世纪 80年代，费希尔就担任世界银行首席经济学家，是美联储前任主席伯南克的论文导师。

1994—2001年，新兴市场金融危机动荡期间，费希尔担任国际货币基金组织第一副总裁。

进入21世纪后，费希尔又担任国际资本大鳄花旗集团的副董事长。

2005年费希尔又担任以色列央行行长，7年后于2012年 6月卸任。

2014年1月10日美国总统奥巴马提名费希尔为美联储副主席。自此，70岁的费希尔又成为了全球最有权势央行的二把手。

▼美联储副主席费希尔

所以从人生轨迹来看，费希尔的声望远高于耶伦，他的言论就是全球资本市场的金科玉律。

费希尔曾多次表示，市场过度关注了美联储什么时候加息，每次会议是否加息，而忽略了最重要的一点——就是利率最终会达到何处。根据费希尔对于美联储经济学家预计，未来三至四年，美联储将“逐渐和相对缓慢”地提高短期利率，以便借贷成本能够回归“正常”水平。而美联储利率将可能达到3.25%-4%区间。

这给我们了一个美联储最终利率目标的指引！3.25%-4%！

2

中美利率不可能倒挂

在今年3月份，美联储已经将利率目标区间上调25个基点到0.75%至1.00%水平，而中国目前的一年期基准利率为1.5%。

也就是说，如果美联储每次加息幅度为25个基点的话，再加两次息，中美基准利率就打平了。而联邦公开市场委员会曾声明，2017、2018美联储预计加息6次以上，2019年将加息2次以上。

也就是说，美联储未来三年要加息8次以上。而留给中国利率政策反应的时间，已经迫在眉急。

更另一个更重要的问题是：中美利率可以倒挂么？

答案是：完全不可能！

一旦中美利率倒挂，大量资本将汹涌逃出境外，这种结果我们根本不能承担也无力承受。

我们能做的只能是——跟随美联储为主的全球央行一块儿被动加息。而根据时间推断，我国加息启动点极有可能在美联储9月或者12月会议之后，而这个时间区域也是在十九大之后进行。

3

三年后，中国房贷利率将进入“7”时代

不得不说，近几年由于国内宽松的货币环境和房贷利率打折的优惠。很多投资者已经麻木了，认为未来相当长一段时间都是大放水和低利率的货币环境。

对此，笔者也曾多次发文和在论坛告诫：未来一段周期货币是紧缩，不是宽松！利率是加息，不是降息！

那么未来，我们央行的基准利率会到哪里？

笔者告诉你：会在3.5%-4.25%的这个区间里，也就是比美联储目标利率再高一点。

我们看看过去二十余年，中国央行的基准利率和中长期贷款利率，也就是房贷的利率走势：

日期	中长期贷款利率:5年以上（%）	定期存款利率:1年（%）	利差
2015-10-24	4.9	1.5	3.4
2015-08-26	5.15	1.75	3.4
2015-06-28	5.4	2	3.4
2015-05-11	5.65	2.25	3.4
2015-03-01	5.9	2.5	3.4
2014-11-22	6.15	2.75	3.4
2012-07-06	6.55	3	3.55
2012-06-08	6.8	3.25	3.55
2011-07-07	7.05	3.5	3.55
2011-04-06	6.8	3.25	3.55
2011-02-09	6.6	3	3.6
2010-12-26	6.4	2.75	3.65
2010-10-20	6.14	2.5	3.64
2008-12-23	5.94	2.25	3.69
2008-11-27	6.12	2.52	3.6
2008-10-30	7.2	3.6	3.6
2008-10-09	7.47	3.87	3.6
2008-09-16	7.74	4.41	3.33
2007-12-21	7.83	4.14	3.69
2007-09-15	7.83	3.87	3.96
2007-08-22	7.56	3.6	3.96
2007-07-21	7.38	3.33	4.05
2007-05-19	7.2	3.06	4.14
2007-03-18	7.11	2.79	4.32
2006-08-19	6.84	2.52	4.32
2006-04-28	6.39	2.25	4.14
2004-10-29	6.12	2.25	3.87
2002-02-21	5.76	1.98	3.78
1999-06-10	6.21	2.25	3.96
1998-12-07	7.56	3.78	3.78
1998-07-01	8.01	4.77	3.24
1998-03-25	10.35	5.22	5.13
1997-10-23	10.53	5.67	4.86
1996-08-23	12.42	7.47	4.95
1996-05-01	15.12	9.18	5.94
1995-07-01	15.3	10.98	4.32
1995-01-01	14.76	10.98	3.78
1993-07-11	14.04	10.98	3.06
1993-05-15	12.24	9.18	3.06

再看看利率的折线走势图：

如图所示，在过去的二十多年里，我们国家的中长期贷款利率绝大多数时间是在7%左右徘徊波动，而最近两年中长期贷款4.9%的低利率未来即将要消失了。

三年后，如果我们的存款基准利率在3.5%-4.25%的这个区间里，再按照央行近几年一直以来执行的3.4%-3.6%的利差来计算，未来五年以上中长期贷款利率，也就是我们的房贷，应该在6.9%-7.85%这个区间带内。

4

算算你的房贷吧

那接下来，算算三年后你的房贷变化吧。

以二线城市购房需贷款100万，享受到了银行9折利率优惠的等额本息案例分析。

2017年初还款情况：

2019年底还款情况，我们取7.3%这个区间中位值，9折利率是6.57%计算一下：

以贷款100万分30年等额本息还款方式：

现在月均还款5013元，三年后月均还款6366元，每月多支出1353元，即月供还款涨幅高达27%！

对于房价启动之后买房的刚需来讲，这个压力的确有些大，一千多元基本是一个二线城市工薪族一个月的伙食费支出，特别是首付款已经把家底都掏空的家庭来讲，多一分支出都是对家庭生活质量的削减。面对未来的加息压力，笔者给的建议就是好好工作，提高工作技能努力多赚钱。

而对于炒房客来讲，未来面临的困境是，由于目前一二线城市不断推进的限卖政策，手里的房屋几年内无法出售，而不断上涨的还款压力极有可能导致一批炒房子资金链断裂而引发炒房客群体崩盘事件。对此未来必定会发生的事件，笔者只能说一声，No zuo no die！

三年后，大家一起来迎接房贷“7%”时代吧！

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2019年：中国楼市的死期？

来源：天天说钱（ID：liuxb0929），作者：刘晓博

　　最近，一种说法在坊间流传：NB哄哄的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在2019年崩溃。

　　杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。

　　其中的逻辑是这样的：美联储2015年12月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次0.25个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。

　　一般认为，美联储至少还要加息8次以上，最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是，提升到3.75%到4%。

　　然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。

　　所以，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%以上，弄不好会达到7.4%。

　　中国利率之所以会跟着美元上涨，是因为特朗普绑架了人民币，他通过打贸易战的威胁，让中国稳定汇率。要稳定汇率，必须保持中美之间的利差，否则热钱无利可图，必然千方百计出逃。

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　　若中国央行加息，将给房奴带来巨大影响。以500万、30年的商业房贷计算，假设是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不会取消，那么我们可以计算出加息前后的负担变化：

　　如果按照目前4.9%的基准利率，则500万、30年、利率9折的房贷，等额本息月供是25068元；

　　如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率，上述房贷的月供将增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。

　　每月增加月供5881元，这对于工薪阶层来说，压力是相当巨大的。

　　上图是最近20年中国“5年期及以上贷款利率”（也就是商业房贷）的走势图，可以看出，整体利率是走低的。1999年以来，有过两次加息周期、两次降息周期。

　　两次加息周期的高点，房贷基准利率分别为7.83%和7.05%。两次降息的低点，分别是5.94%和4.90%。其中，5.94%对应的是金融风暴之后“四万亿”的大放水，2009年当年中国广义货币M2暴增27.7%，房价大涨；4.90%对应的是刚刚过去的房地产大牛市，中心城市房价一年几乎翻倍。

　　而两次利率高点的时候，房价受到了显著压力，尤其是2011年之后、2014年末之前。

　　上述历史告诉我们几个重要结论：

　　第一，利率的确对房价构成重要影响，降息是楼市大利好，加息反之。

　　第二，每当经济出现问题的时候，中国官方为了保就业就会出台刺激政策，这时候房价就会暴涨。所以，房价上涨往往不是经济繁荣带来的，而是经济萧条带来的。因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”，是搞错了基本逻辑。

　　第三，长期看，利率是不断走低的。

　　对于第三点结论，有人可能不理解。我们不妨看看全球主要货币，他们都是这幅德行。

　　上图是美元过去30多年的利率，利率最高点出现在里根时代，当时美国通胀严重，而通胀严重跟几次石油危机有关。从大趋势上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返5%以上，非常困难。

上图是英镑的利率走势。

上图是日元的利率走势。

上图是澳大利亚元的利率走势。

上图是新加坡元的利率走势。

　　看出门道了吗？这里面有美元“带路”的因素：因为美元利率不断走低，所以全球主要货币的利率走势也不断走低。

　　那么问题来了：美元利率为什么会这么走？其实也很简单：因为打仗，因为美国要充当世界警察。

　　美国大量财富花在“全球维稳”上了，所以就需要不断刺激经济，适度超发货币，最终导致美元利率不断走低。当然，这里面也有政体的原因，各国执政党都要追求短期政绩以换取选票，所以刺激经济成为常态，所以利率走低是大趋势。

　　换句话说，全球各国的货币都在比着贬值，这带来了长期利率的走低。这种趋势未来会改变吗？恐怕很难。

　　所以，我们不能简单得出美元持续加息，人民币为了维护汇率稳定，就必须亦步亦趋，最终2019年中国房贷利率会重返“7时代”，楼市必将崩溃的结论。

　　第一，全球主要货币，其长期利率都在走低，在图表上是一浪低于一浪，没有那么容易通过加息创出历史新高。除非出现百年难遇的通胀。

　　第二，中国央行不是美联储的影子央行，在美元不断加息过程中，人民币会跟一段时间，如果跟不上，就肯定会放弃。因为中国的经济周期跟美国不同步，美国欣欣向荣，面临通胀压力；而中国CPI目前只有1%多一点。

　　但美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。

　　由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府，所以一旦遇到经济困难，放松调控是必然的。因此，期望出现“人民币计价”的房价大跌，是很难的。至于“美元计价”的房价下跌，则是完全有可能出现的。

　　当人民币跟不上美元的步伐的时候，瞬间大幅度贬值就可能出现。在汇率和社会稳定之间，你觉得他们会选择谁？小编觉得稳定压倒一切，同意的请点下方大拇指！

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