杭州楼市还有267个楼盘待售！前年出让的这35宗“高价地”何时入市？

融信万科古翠隐秀、保利滨江上品、保利·澄品……今年上半年，杭州楼市迎来了一波改善潮，当年的高价地纷纷顶着楼市的热度入市抢占市场。

就在刚刚过去的5月，南部卧城的绿城九龙仓桂语朝阳首开了，但板块内同一年出让的禹洲蜀山项目至今未有开盘消息，该项目的地价仅比桂语朝阳高出1元/㎡。

按照传统的房企从拿地到项目入市销售，一年到一年半的开发周期，以6月为节点倒推，2017年全年出让的涉宅用地也应该陆陆续续入市了。

但是，目前许多地块还没有动静。2017年出让的涉宅用地是否都在周期内完成入市了？

凤凰网房产杭州站对此作了盘点。并对至今未入市地块作了原因分析。

2017年共108宗涉宅地出让，

39个板块地价被刷新

2017年杭州市土地出让金2259亿元，市区涉宅地楼面均价17900元/㎡，同比2016年上涨29.7%，创历史新高。

同时，39个板块地价被刷新。钱江新城1期、申花板块最高涉宅地价均超4万元/㎡。最高涉宅地价在1-2万元/㎡的板块多达20个，同时，还有4个板块最高涉宅地价在1万元/㎡以内。

即使在设定土地上限价格的竞拍条件下，板块涉宅地价被刷新也已经成为标配，高自持成为常态。

据凤凰网房产杭州站统计，2017年杭州市区（不含富阳、临安）共挂牌178宗地块，其中涉宅用地119宗（纯宅地66宗，商住地53宗 ），由于各种原因中止出让涉宅地11宗，最终成功出让的涉宅地108宗。

成功出让涉宅用地总出让面积4685112㎡，总体量约1981.7万方。

目前，还有三成地块还未入市开盘，共35个项目。

如融信沐澜、中粮梦栖祥云等在2018年下半年就已清盘售罄。

城东新城板块的三湘印象·森林海尚，则在去年下半年入市，房价也站上了4.5万元/㎡，是城东新城“房源大战”中的一员。

断供多时的申花，也因为绿城·沁园的入场热闹起来，融信万科·古翠隐秀也在今年5月份入市。

同样在今年6月份首开的项目还有绿城九龙仓桂语朝阳，29800元/㎡的首开均价，突破了南部卧城的价格天花板。

另外，未来科技城285米新地标杭州富力中心在6月即将首开。

现房销售+疯狂自持，

8个现房销售楼盘今年将入市

2017年对于杭州楼市来说又是一个神奇的年份，有过“短命”的土拍政策，即溢价率达到70%封顶后，便需要现房销售。

这个仅存在了百来天的政策，催生了20个需现房销售项目。

这些项目，需要全部结顶后才能申领预售证，相比期房的入市周期，时间要拉长很多。无一例外，这20个项目均未入市销售。

据统计，这些项目的现房销售面积合计约207.92万方，假设以平均户型面积100㎡，住宅部分占比80%来计算，需现房销售的房源共16634套。

2017年现房销售项目一览

（蓝色底色为2019年将入市的项目）制图/小尹

其中，有8个项目计划在今年入市。

远洋路劲·上河宸章将是首个入市销售项目，预计在这个月（6月份）完成首开，一次性加推600多套房源。

此外，中冶锦绣公馆、融信空港澜天、中冶锦绣华府、杭房悦东方、天阳融信东方邸、电建泷悦华府、绿都崇贤向阳项目也都计划在今年首开。

金地集团2017年6月5号拿下的大学城北地块也需要现房销售。

同年8月14日，金地拿下大学城北单元JS0603-06地块，成交楼面价13369元/㎡。后来，金地将两块地合并开发，即金地宋都·都会钱塘。目前，西区已经入市，高层已售完，在售洋房产品。而需现房销售的东区还暂未有动静。

这20个项目里，最需要静静的要数禹洲蜀山项目。

该项目位于南部卧城，是萧山唯二现房销售地块，当时禹洲以20060元/㎡楼面价拿下该项目。

同一年完成土地出让的绿城九龙仓桂语朝阳当时成交楼面价为20059元/㎡，还是位置优越的地铁盘。

而2018年7月30日出让的旭辉蜀山地块，地理位置与禹洲蜀山地块相邻，但成交地价仅为13473元/㎡，溢价率0.5%。隔壁的禹洲一定哭晕在墙角。

断供多时的滨江在2019年终于将迎来6000多套新房供应，这其中就包括保利襄七房项目，项目案名为保利·天汇，也是滨江区唯一一个需要现房销售的项目。

该项目分两期建造，共规划12幢高层住宅楼（层高为32-37层）和1幢商业用房，一所幼儿园（位于小区西北侧）。

该宗地块拿地成本为57.5亿元，自持44%（含13%的商业自持部分），是去年所有现房销售中拿地成本最高、自持建面和自持部分金额最高地块。

滨江区新房供应量少，市场需求大，从供求上看竞争不大。考虑自持比例后，地块保本房价在5万元/㎡以上，稍高于滨江目前新房价格（滨江金茂府，47000元/㎡左右）。

拿地两年多迟迟不开，

这15个地块至少捂了一年半

截至6月11日，除去上一部分所列需现房销售的项目，还未首开的项目有15个。

2017年至今还未开盘项目 制图/小尹

（注：出让年份为2017年）

恒大的雷厉风行、果敢决断是行业内出名的，但恒大悦龙台项目的进展却显得有些拖沓。按照拿地时间来算，恒大拿下悦龙台项目已有两年三个月有余。

2017年3月24日，恒大从近30家房企中脱颖而出，以36.2亿元总价拿下萧政储出[2017]2号市北东单元居住地块二，成交楼面价30387.39元/㎡，仅次于同天出让的融信杭州世纪（市北东单元居住地块一）30816元/㎡的楼面价，成为板块内第二贵宅地。

两块宅地相邻，楼面价也相差不大，其中，恒大市北项目离建设一路地铁站稍近些。

图片来源：浙报传媒地产研究院

融信杭州世纪已于2018年底开盘，开盘价为38500元/㎡。但恒大悦龙台仅公布了规划公示：项目规划为高层住宅9幢,总户数534户,地下停车位1100个,绿地面积14347㎡,绿地率30%,容积率2.5。

根据保本房价计算公式，融信杭州世纪的备案价已然亏本，同样站在高岗上的恒大悦龙台，若此时开盘，也难逃被限价的命运。

创造了三次“万人摇”的中国铁建西湖国际城，让三墩北频频出现在购房者视线里。

2017年，三墩北共出让了2宗宅地，一块是上表中2017年9月金辉拿下的B-R21-11地块，就在中国铁建西湖国际城旁边。另一块是2017年5月被建发&金辉竞得的B-R21-08地块，在万科西雅图旁边，需要现房销售。

两块地均自持封顶，楼面价在每平米1.8万-1.9万之间。

金辉&建发三墩北项目规划有10幢高层建筑，每幢在31层~33层之间。

该项目自持比例高达32%，规划公示中显示，项目将在南侧规划2幢托老所和1幢物业经营用房，中间规划有两处物业管理区域，西北角还规划了一处文化站，同时还在2#托老所中设立了一处医疗服务站。这些可认为有部分是开发商自持。

项目东面在建地铁4号线，规划有紫金港站。

金辉三墩北项目在今年2月份进行了规划公示，共规划了4幢高层，高层层高为27层。1号楼1-2F配套物业经营用房、社区服务用房和养老用房。

这些未开盘的项目，地价都不低。从表格里可以看出，大部分是达到70%封顶溢价率，还外加并不低的自持比例。

他们正在为自己没有把握好时机，冲动竞拍，盲目追高而懊恼，迟迟不肯登场。

接下去，这些高价地是会选择继续等待，还是补仓降低成本，或是勇敢入市？自持部分又将怎样规划设计？我们都将持续关注。

杭州还有267个楼盘待售！

没摇到房的别急

现房销售加上还未入市的项目，2017年出让的涉宅地共有35个项目在“隐性库存”里捂着。

据统计，从市场潜在的供应来看较为充足。2012年以来，杭州市区已出让涉宅用地646宗，目前已领取预售证501宗，全部未预售及部分未预售的住宅项目为267个，商品住房潜在供应面积为1950余万平方米。

还没摇到房子的购房者们别急，可多留意现房项目，也许你的房子正在赶来的路上。也可多留意二手房市场，交付大年之下，会有许多“全新”二手房流出市场。

那些还未公示的房企们，赌的或是“限价放开”，但“房住不炒”一次次被重申，杭州近期限价放开的可能性并不大，攥在手里财务等成本也挺大，可考虑入市了......

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统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊

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