反超奥体新房！传市北东二手房破5万，东西壁垒被打破？

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就算在限价统一的板块里，板块间也总有些打不破的价格“次元壁”，萧山市北就是一个例子。

以金鸡路为界，市北被分成了市北西、市北东两个区块，由于位置和开发程度的不同，市北西楼市的热度更胜一筹，几乎是市场的共识。

价格体系和限价“分裂”的市北

比如几个月前市北西交付的红盘桂语江南，首套二手房成交价就站上了5万元/㎡。而市北东的大国璟差不多同期交房，彼时高层挂牌价也不过4.6万元/㎡左右，实际成交价更低。

不过最近，随着望海潮、名门府等楼盘交付，市场上有消息称市北东也有房源成交价破5了。

难道坚不可摧的“次元壁”要被打破了？昨天下午，小凤凰带着疑问跑了一趟市北。

01

市北东的项目主要分布在建设一路两侧，小凤凰来过5、6次，“大工地”一样的城市界面依旧没什么变化，不同的是大国璟、中旅名门府、融创望海潮，以及最东的璟隽公馆小区内外全部焕然一新。

望海潮交付在即，大证都没办好，璟隽公馆位置又相对偏，因此“5万元/㎡成交”的小户型最有可能落在名门府或大国璟。

“高层5万太夸张了。”听到小凤凰的询问，我爱我家名门府店的姚经理说。

萧山市北东

她告诉小凤凰，因为近地铁口，大国璟是今年这批交付盘中均价最高的一个。

饶是如此，成交价最高的一套未满两年的中间楼层98㎡，也不过4.7万元/㎡。而同小区小户型的成交单价普遍4.5万元/㎡左右，大户型更低，遇到急售的卖家4万元/㎡也能谈。

当问年底是否还能涨一波时，姚经理表示：“可能性不大。”

首先今年这几个新交付的楼盘已经涨过一轮，像是中旅名门府，正式交付前已经有房东找她挂牌了，大户型3.8万元/㎡，95㎡的4.1-4.3万元/㎡。而现在，大户型打底4万元/㎡起挂，个别不诚心卖的房东，小户型挂到5万元/㎡以上。

“挂这么高也没用，有价无市，现在附近几个新盘中签率40%左右，不算难买。”姚经理判断，“这几个盘月成交基本稳定在3、4套，好一点的7、8套，客户心态还是平稳的。”

中旅名门府

其次，现在多数业主心态也比较理性。因为融创的品质，以及高颜值的园区、外立面，望海潮被视作板块二手房天花板。不过，小凤凰从我爱我家数据后台看到，望海潮大概挂出了70余套，多数挂价4.7万元/㎡。

“即使品质最好的小区，也没有公然抬价的情况出现，说明这一片的市场接下来会比较稳定。”姚经理说。

02

同在一个板块，市北东房价还在为“破5万”苦苦挣扎，市北西却又是另一派光景。

5月底交付的桂语江南，第一套成交的是126㎡的中高楼层，不满两年，不带车位730万，折合单价5万元/㎡出头。

这可不是昙花一现，链家中介小陈告诉小凤凰，现在桂语江南挂牌价几乎没有低于5万元/㎡的。有房东为了避税做低了价格，实际上差不多每套成交都站上了5万元/㎡。

而且市场接受度并不低，好找房显示，桂语江南近30天成交了6套，而小陈称，算上没有备案网签的，近几个月每月都能稳定在10套左右。

但桂语江南的“量价齐高”，主要是因为市北西新房紧俏、新交付的二手房又少，本身还有绿城品质加成，不少人看重它后续的升值潜力而入手。

桂语江南

不过论市北西最受欢迎的，还是江南国际城和江南之星。前者89㎡毛坯普遍380万元成交，差不多的户型，后者因为是滨江制造和滨江物业的原因，普遍要贵上20-30万元。

由于入手门槛不高，好找房显示江南之星近30天成交量为26套，几乎和去年7月刚交付时相当。江南国际城稍微逊色点，不过每月15套左右的成交量也比较稳。

部分房源挂价已超5.8万元/㎡

而这里的投资客都更活跃一些。

中介小陈谈及他的一位意向客户手里有套江南之星的123㎡房源，原本挂500万，折合单价约4.1万元/㎡。某天这位客户告诉小陈，已经有人全款买下了这套房子，反手挂到了750万，单价突然涨到了6万元/㎡。

当小陈劝说这位全款客户挂低点，对方表示，这里早晚会涨到这个价格，现在试水，2022年前后肯定成交。

03

为什么在同样的板块和限价条件下，市北西的二手房交易无论是量和价都更高一些？

首先是城市配套问题。市北西更近滨江和奥体，配套和城市界面有优势，市北东除了地铁外，暂时没有落地的生活配套，城市界面比较混乱，而且有铁路穿过。

仅这一点，在市北西的新房中签率表现就有所体现。像是在售的桂语听澜、翠语华庭中签率仅10%左右，屡次流摇的闻博花城，现在大户型叠墅都不剩几套了。而市北东的几个在售新盘，中签率都在30-50%，相对更容易摇到。

风情大道

其次，就要看二手房规模够不够大，有没有形成规模效应。

在2018年二手房市场狂奔的当口，市北西的江南国际城、德信君宸冲进市场，之前更有顺发恒园、保利霞飞郡、圣德博奥城等老盘，生活氛围和成交活跃度更胜一筹。

反观市北东，除了2016年交付的华瑞晴庐外，更早一批交付的都能数到东方一品和东方一号了。区域内二手房本来就不多，更是缺乏定价标准。

建设一路

更重要的一点是，早些年，杭州本地人认可的开发商几乎都集中在市北西。比如顺发、圣德，再晚一点的还有绿城、滨江、德信。

而市北东呢，滨江、融创、融信、保利进入也是2018年左右的事情，更早一批的开发商还未形成品牌效应。

04

市北东永远“打不过”市北西吗？或许短时间内差价存在，但从长远来看，有越缩越小的可能。

首先，市北主要接受的滨江、钱江世纪城外溢客户。在这两个区域供求失衡的情况下，大部分需求都会被挤到市北板块。

市北板块集中供地，新盘去化完毕后，二手房占据主场，价格还会随着滨江、奥体的涨势而起。

从板块自身来讲，名门府、望海潮之后，2022年前其余在售项目陆续交付，这里会形成一个烟火气旺盛的新住区。届时市北东西的差距大概率会缩小。

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责任编辑/腾 腾

统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊

 

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