“万年坑”要翻身，房价直追未来科技城！300万总价选不到一套89方三房

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“万年坑”闲林近期出现了“异动”。

进入第四季度，市场上对闲林的舆论大致分成了两派，一派坚持认为，卖疯了的闲林虽然成交量大，价格仍然一动不动！另一派则认为，闲林起飞的发动机已经轰轰作响，价格上涨，就要摘帽“万年坑”了。

那么，“万年坑”闲林现在到底什么价？翻没翻身？

耳听为虚，眼见为实，小凤凰一行人跟随中介小哥，对闲林的部分小区进行了探访，为大家带来最真实的情况。

01

以刚需三房、总价300万为条件进行筛选，并要求小区环境以及居住人群素质在中等水平，中介进行了带看。

闲林二手房分布区位图 制图/尹小花

闲林的二手房我们可以大致分成四个片区：

1.翡翠城、华元蒙卡岸一带的地铁盘，这一带是闲林的二手房价标杆，一条高速之隔闲林山水也因此热度持续在线，我们暂且称他为“第一梯队”。

2.融创金成未来海和西溪海小海、竹海水韵为组团的二手房片区，这里的优势是靠近未来科技城、以及规划中的未来科技城公共服务中心、在造的湿地片区，价格相对来说也更高，以“第二梯队”简称。

3.地铁16号线禹航路站、杭瑞高速以南辐射的项目，融创金成英特学府、庭院深深、新明半岛，这里为“第三梯队”。

4.杭瑞高速以南，闲林镇政府周围的住宅，如雅居乐国际花园、东海闲湖城等，这里工厂较多，距离未来科技城较远，为“第四梯队”。

看着可选房源不少，但加上“300万、三房”的限制条件，第一梯队的房源几乎全军覆没，仅蒙卡岸靠近马路的楼幢能买到（三房在290万上下）。

翡翠城89㎡左右的三房，挂牌总价在350万以上，部分年代新的挂牌超过400万了。也就是说，挂牌单价在3.5万元/㎡以上，普遍挂牌价在4-4.5万元/㎡。

翡翠城三期的成交比较多，因为年代新，也普遍不便宜。

来源：我爱我家

第二梯队的融创金成未来海、西溪海小海，挂牌价与翡翠城势均力敌。

融创金成未来海的三房面积段在81-89㎡，挂牌总价在350-430万之间，折合单价约4-4.8万元/㎡，加上未满二，需缴纳额外5.3%的增值税，约20万人民币。

第三梯队中，距离地铁最近的融创金成英特学府挂牌价同样不低，89㎡三房挂牌总价在300-375万之间，折合单价3.2万元/㎡以上，最贵的一套挂牌价在4.1万元/㎡。

再者，加上其未满二，实际成交价还要往上走，也不在中介带看的考虑范围内。

这挂牌价直追未来科技城啊！不知此时限价34500元/㎡的未来科技城作何感想。

所以，最终，我们筛选出来以下几个小区：庭院深深、新明半岛、竹海水韵、雅居乐国际花园。

02

相比动辄冲破4万元/㎡的挂牌价，新明半岛、竹海水韵以及雅居乐国际花园的价格亲民了许多。

竹海水韵有多个组团，最早的房子是2010年的，从近半年的成交趋势来看，竹海水韵的签约均价基本稳定在2.4万元/㎡，但实地探访后发现，该小区房龄较新的三房，价格已经接近甚至超过3万/㎡了。

竹海水韵成交趋势 来源：好找房

出于对环境和居住舒适度的要求，中介带看了春风里组团，这也是小区里距离未来科技城较近的一个组团，中介告诉我们，只有两三套可以选的，其他价格都不合适。

春风里89㎡的三房，总价基本上在260万以上，虽然总价看着不高，但折合单价也已经在3万元/㎡上下徘徊了。

竹海水韵实拍图 摄/尹小花

究其原因，其一，小区里大面积房源成交量一直不少，成交单价低。其二，竹海水韵房龄较老（2010年交付）的组团整体价格要低于春风里组团，两者共同作用，拉低了该小区的成交均价。

其次是新明半岛，新明半岛体量十分大，较新组团是2014年左右交付的，中介带看了两套。

其中一套113㎡的房源，挂牌价300万，中介小哥告诉我们基本上280万就能拿下，折合单价约24779元/㎡，房源南面就是排屋区，视野好，居住舒适度可以打五星，美中不足的是，该房源距离地铁站并不太近。

新明半岛约113㎡房源

另一套是87㎡的顶层复式，总价上相差不多，但空间通透感不够，且顶层层高有些鸡肋。

中介表示，新明半岛89㎡的房源基本上是两房，三房的户型也有，但单价基本上在2.7万元/㎡，也就是说，那套113㎡的房源是性价比最高的了。

我们也从数据上得到了佐证，好找房数据显示，新明半岛整体挂牌均价约31926元/㎡，近30天签约均价为23050元/㎡，近半年走势图呈现微涨趋势。

新明半岛近半年房价走势图 来源 好找房

数据略滞后

最新成交的一套87.53㎡的房源，虽然总价240万不到，但折算下来单价也高达27373元/㎡。

新明半岛近六个月成交信息 来源 好找房

数据略滞后

其次是杭瑞高速以南的雅居乐国际花园，该小区一期房源已经满二，靠近高速，其余房源都还未满二。

雅居乐国际花园实拍图 摄/尹小花

该小区89㎡三房的挂牌价普遍在250-260万，折合单价约2.9万元/㎡，80%是毛坯直接挂牌出售的。

小区里是此起彼伏的装修声，相较前两梯队，小区整体居住环境和氛围略逊一筹，不少人因为价格被吸引至此，却因实地看过后不再选择。

雅居乐国际花园实拍图 摄/尹小花

11月22日，一套89㎡的房源以27436元/㎡的单价成交，中介小哥表示，这差不多就是89㎡的市场成交价。

成交方面，该小区近30天签约均价24000元/㎡，上个月出现一小高峰，总体来说近半年走势平稳。

雅居乐国际花园房价走势图 来源 好找房

数据略滞后

03

这一圈转下来，小凤凰的最大感受就是，你以为的“万年坑”，在未来科技城的外溢下，其实在偷偷涨价。

中介表示：“今年下半年以来，基本上都涨了30万。”

300万要想在闲林买一套各方面都满意的三房，挺难的。

确实，从去年下半年开始，闲林二手市场热度开始升温，直到如今稳坐成交量榜首。

在临安新房已经卖到2.5万元/㎡时，闲林热门小区的房价还在“2字头”徘徊，门槛低；其次，随着科技城房价的水涨船高，极大地促进了购房者外溢至闲林板块。

在刚需已经买不起未来科技城时，闲林成了他们的替补选择，房东们看到强大的需求，价格自然也就开始往上涨，尤其是靠近未来科技城的几大项目。

虽然从成交均价上看，闲林的房价还是算杭州的“低洼”地，不温不火，但具体到个例，需求量最大的三房，价格大概已经超出不少人的内心认知。

毕竟，靠近未来科技城的闲林，已经是4万+/㎡的闲林了。

闲林镇实拍图 摄/尹小花

你或许觉得数据不会骗人，但闲林的项目大多体量大，年代不一，根据实际成交统计出来的数据难免会有出入，实地看看才是最正确的解法。

我们在雅居乐国际花园碰到一组看房的年轻人，中介正跟他们侃侃而谈，他们笑问：“你说闲林的天花板在哪里啊？”

中介静默片刻，而后说到：“五六万应该是没问题的。”

“你指的五六万是什么时候涨到啊，5年时间吗？”

“用不了5年的。”

年轻人沉默，我们也笑了。

反向思考一下，倘若闲林真的涨到五六万一平，那么，“宇宙中心”未来科技城就不得不站在8万元/㎡的关口上了？这CBD钱江新城得多少啊......

· END ·

责任编辑/杨双双

统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊

 

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