拿地被套！泰禾的深圳地王项目开发缓慢
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近两年被套的地王不少，今天微事件君着重聊聊豪宅出品商泰禾的深圳地王项目，此项目确实具有代表性，开发商的高预期与市场的激烈碰撞会形成怎么样的火花呢？近日有知情人士爆料：15年被闽商泰禾以57亿元巨资收入囊中的尖岗山地王，可能将在18年正式推向市场，而其别墅产品定价很可能将摸高至30万/平！但据微事件君了解，此地王项目18年难以推出，开盘时间可能还得往后延了。
泰禾深圳激进拿地
2015年12月25日，深圳拍出了全国的楼面价地王。楼面价达到79907元/平米。卖的两块地连着在同一个位置，处于深圳宝安区尖岗山片区，当天到场竞拍的房企有28家，拼的你死我活，融创死磕最厉害，其中一块起拍价15.2亿，不到20秒，就拍到了29亿。
最后，融创止步，福建地产商泰禾地产以27.4亿元、29.6亿元，合计57亿元成功竞得，楼面地价分别为51331元/平方米及79907元/平方米，溢价率分别达94.74%、177.61%。
2015年深圳全年房价同比翻番，给了开发商足够的心理预期。
这两块地都不大，总面积加起来，也只有9.2万平米，平摊价格算起来，土地建面成本大概是6.2万元/平米。
有对比意义的是同等别墅类产品，只有中海地产的9号公馆，招商华侨城曦城别墅稍微远一点。中海这个项目是在2012年12月拿下的地，楼面价不到1.1万/平米，泰禾拿这个项目的时候，中海9号公馆二手房别墅价格大概是8-9万左右。
突遇政府限价、市场转向
丁毓坤拿地时说，“非常看好深圳市场，预计2016年年底产品就会入市。目前深圳市场相对较健康有活力，挨着香港经济较发达，高端市场有相当一部分人群来消化，比较看好有信心，还是会有盈利空间的。”
按照泰禾原计划，去年年底就要入市的项目，为什么至今却迟迟不敢动工呢？
拿计算器一算，土地成本这么高，打造别墅类产品的话，起码要卖到10万以上，才能赚钱吧。但泰禾有这个信心吗？
从2017年开始，深圳高端新盘步入“限价”周期，泰禾地王项目正好撞上了调控频出之际，此项目开发出来可能是亏本的。
泰禾尖岗山地王位于宝安西乡尖岗山大道与卧龙一路交汇处，宗地号分别是A122-0345、A122-0352。现在建的一期项目是A122-0352地块，备案名为泰禾城市花园；待建二期项目是A122-0345地块，备案名为泰禾都市花园。
泰禾城市花园（A122-0352地块）：2栋超高层住宅34层，9栋合院，1栋商业（5000㎡），1栋售楼处（幼儿园），地下室3层。
泰禾都市花园（A122-0345地块）：1栋高层住宅28层，8栋合院，1栋商业（5000㎡），地下室2层。
两宗地块都将规划为高层住宅+泰禾院子系的组合社区，跟项目相邻的中海九号公馆非常相似。中海九号公馆也是曾经的地王项目，是深圳2012年的总价地王。目前中海九号公馆挂牌均价已突破了10万/㎡，其中别墅约11万/㎡左右，高层7.1-8.1万/㎡。这一价格，仅比泰禾其中一块近8万/㎡宗地的楼面价高不了多少，高层的甚至还没楼面价高。
宝安尖岗山被定位为以低密度住宅为主的高端生态豪宅区，除了中海，还吸引了香港新世界、招商、华侨城等开发商进驻，主要产品也是以联排和独栋别墅为主。但是，从招商华侨城2006年入市以来，尖岗山已经发展了12余年，始终比较低调，配套发展也较为缓慢。新世界名镌于2015年上半年入市，如今还有少量产品在售，别墅约12万/㎡，高层约8万/㎡。
泰禾尖岗山项目想从中突围，似乎难度不小。
也许，这就是泰禾尖岗山项目捂地，缓慢建设的原因之一。一般来说，土地出让合同会约定开竣工时间，若开发商在合同约定时间内没有开工，可以申请延期一次，但竣工期可以多次延期。这就给了开发商“合理”捂地的依据。但同时，捂地是有成本的，违约成本以及资金成本可能不低，都算上的话，其实际拿地成本将更高。
地王项目何去何从
泰禾跟挺进其它一二线重点城市一样， 依靠重金砸地王才得以进军深圳。泰禾在深圳的两个地王项目，泰禾金尊府和泰禾尖岗山，进展过程都不算顺畅。
前者泰禾金尊府在楼市限价的大环境下，预售备案价格可能不如开发商预期，对于开发商来说长时间的等待合适时机入市也不是办法，周期长，资金回收吃紧。
后者泰禾尖岗山项目，泰禾曾设法提高容积率，修改、调整建设方案，最开始的项目效果图显示，其高层住宅超过200米59层，但该区域的建筑高度有明确的限高，最终确定下来的住宅高度只能在120米以下。
总的来说，在楼市进入调整时期，开发商通常会通过几种手段规避地王副作用。一是低价入市，盘活资金；二是退地或者修改建设规划，提高容积率，降低楼面价；三是捂地，把建设期拖慢，或者建设好以后拖着不卖，等待下一个楼市周期来临再入市。
通过泰禾在深圳的这个地王项目来看，房企拿地王，并不都是胸有成竹，稳赚不赔的。拿下来，如果房价涨幅不如预期，甚至是下降的话，地王就砸手里了。
地王的诞生和歇息，通常伴随着楼市狂热和调整。楼市狂热时，土地市场火爆上扬，孕育地王；相反，楼市调整期，开发商褪去抢地激情，此时手头的地王可能成为烫手山芋。