明日土拍大战,12家房企角逐凤岭北靓地!或将诞生“万元地”?
明天(3月31日)南宁土拍市场将迎来“重头戏”!
寸土寸金的凤岭北将有两幅“小而美”的地块出让。
从商圈、学校、公园等周边配套来看,两幅地块都有着极高的含金量。
但头条君发现,本次土拍却还有着更值得关注的“潜台词”。
究竟是什么呢?
市场回暖,各路房企出手抢地?
昨天晚上,参与本次土拍的房企名单被爆出。
GC2023-013号地块有6家企业参与竞拍,而GC2023-014号地块有12家企业参与竞拍。
▲网传参与竞拍的房企名单
看完名单,头条君有点不淡定了。
从参与企业的成分上来看,除了以往用来“托底”的国企、央企之外,本次土拍,不少知名民企也参与其中。
说实话,头条君已经很久没有看到过这种“全民参与”的景象了。
除开热门板块的靓地本身自带话题性之外,头条君认为,本次土拍能引起各路房企打响争夺战的原因,主要有两方面:
首先,市场回暖,房企急需“补货”。
今年以来,南宁楼市回暖迹象明显。
根据南宁住建局官网公布的数据统计,上个月,南宁楼市商品住宅成交3583套,环比增长6.7%,同比增长58.7%。
这个月,截至3月29日,南宁商品住宅成交数据为6096套,比2月整整多了2513套,环比增长约70%。
▲3月南宁商品房销售成绩(截至3月29日),图源南宁市住建局官网
而且,3月尚未完全落下帷幕,月底的30日、31日还能冲刺一番。
在楼市回温走量,且鲜有新盘补货的情况下。楼市库存逐步减少,供需关系会调整换位,此时的房企也有了拍地补货的动力。
其次,出让土地体量小,试错成本低。
再看明天出让的两幅地块,GC2023-013号地块面积12.45亩,起始总价约为1.2亿元;GC2023-014号地块面积20.62亩,起始总价约为1.43亿元,两幅地块体量都不大,竞买门槛较低。
在经历前年与去年的两年“阵痛”后,房企对于拿地的态度愈发谨慎,堵上全部身家梭哈某一地块的情况很难再出现。
因此行业内普遍认为,这两幅地处凤岭北核心区,又是小体量,试错成本相对较低,对于想要深耕凤岭北的房企而言,是个好机会。
▲业内对于这两块地的态度,图源行业交流群
总之,头条君敢赌上一个鸡腿,明天土拍必定相当激烈。
本年度首块“万元地”即将诞生?
话题度拉满的两幅地块成色如何?头条君带大家一起看看。
GC2023-013地块
地块位于青秀区民族大道以北、航景巷以东(会展航洋城东侧约150米距离)。
▲GC2023-013号地块,图源南宁市自然资源局官网
综合用途(商服、商务金融、住宅),容积率>1.5且≤3.0,最大计容建面2.49万㎡(住宅≤40%,其余为商业商务)。
建筑密度>15%且≤35%;绿地率≥35%;建筑高度≤100米(其中住宅建筑高度≤80米)。
地块起始总价约1.20亿元、 起始单价961万元/亩、 起始楼板价4806元/㎡。
从航拍实景图上看,地块较为方正,容易布局楼栋。
▲地块航拍图,摄影师赵翔
GC2023-013地块地处会展航洋-万象商圈,去往万象城、东盟盛天地、青秀蓝鲸天地等东盟商务区的购物中心,也是非常便利。
▲东盟商务区航拍,摄影师韦坤林
地块临近石门森林公园,周边又有凤岭儿童公园、民歌湖、南宁国际会展中心等,总体而言景观资源优越。
▲凤岭儿童公园实景图,摄影师赵翔
此外,附近还有凤翔路小学、月湾路小学等多所已建或在建学校,从幼儿园到小学到初中、高中均有,生活配套丰富。
地块周边近几年新交付的商品房小区较少,有大嘉汇领秀一方、荣和公园大道华府等。在建的新建商品房小区有龙光君御华府·翰林、凤岭唐宁公馆等。
另外在二手房方面,周边楼盘交付时间跨度大,2007年-2017年间的都有,如永凯春晖花园、凤景湾、维也纳森林等,参考售价在13000-18000元/㎡之间。
并且它们在户型面积段可选择面相对多一些,有100平米以下的户型,也有200平米以上的户型,还有楼中楼的复式户型等。
头条君认为,该地块区位优势明显,地块起始价中的总价约1.20亿元和楼板价4806元/㎡,与去年南宁市和同区域板块凤岭北相比,相对较低,房企参拍门槛相对要低。
GC2023-014地块
地块位于青秀区云景路以北、长月巷以西(长湖路的凤景湾小区南面、悦馨花园东侧)。
▲GC2023-014号地块,图源南宁市自然资源局官网
商住用途(住宅、商业),容积率>1.0且≤1.7,最大计容建面2.34万㎡(商业占比1%-3%,其余为住宅)。建筑密度≤28%;绿地率≥35%;建筑高度≤60米。
地块起始总价约1.43亿元、 起始单价692万元/亩、 起始楼板价6105元/㎡。
▲地块航拍图,摄影师赵翔
值得注意的是,该地块项目规划建设要求,地块相邻的东侧需设置一条7米宽的街区制道路,无偿提供社会公共使用。这条新道路,或需要项目开发商代建。
地块周边有凤翔路小学景晖校区、凤翔路小学(本部)、月湾路小学、南宁市第四十七中学、南宁市直属机关保育院、青秀区中奕幼儿园、蓝山上城幼儿园、广西幼师实验幼儿园等多所学校。
▲凤翔路小学
至于地块配套、景观资源和区域板块的销售市场现状等,它与GC2023-013地块的分析内容基本一致,这里就不赘述了。
尽管地块起始楼板价6105元/㎡,相对较高;但地块起始总价和起始单价不是很高(约1.43亿元、692万元/亩),对于开发商拓土或深耕凤岭北,做优秀的项目产品,还是有很大的吸引力。
头条君记得上一次凤岭北的抢地大战,还要追溯到去年6月30日,当时11家房企参与了凤岭北GC2022-030地块的竞拍,最终该地块被中海以7.03亿的总价拿下,成交楼板价为12717元/㎡。
▲GC2022-030地块出让情况
因此,这一次或许很有可能诞生南宁今年首块“万元地”。
今年的土拍市场看点十足!
除了这两幅凤岭北地块之外,头条君查阅资料发现,今年土拍的精彩之处,还真不少。
3月27日,南宁市国土资源出让服务中心在其官微发布的《南宁市2023年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》(以下简称《计划》)。
▲2023年南宁计划出让地块分布图,图源国土资源出让服务中心
其中下面几点最值得关注:
1.住宅用地占比不足两成,“产业发展”仍是重点!
根据《计划》显示,2023南宁土拍计划总出让面积约11701亩。
这是什么概念?
要知道,2019-2023年,南宁土地计划供应几乎年年破万。其中供地最多的一年为2020年,达到11880亩。
▲2019-2023年,南宁土地计划供应情况
而2023年出让土地面积仅比2020年少179亩,妥妥排名第二位
然而,头条君发现今年南宁土拍发力点存在明显转变。
全年共出让经营性用地69幅,合计3652亩,占比仅为31.2%。此外,出让工业仓储用地38幅,合计8049亩,占比接近7成。
更让人意想不到的是,在出让的69幅经营性用地,仅有40幅为住宅用地,合计面积约2601亩,占比约为17.6%。
也就是说,2023南宁住宅用地占比甚至不足2成。
这搁往年,难以想象。
要知道,即便是在供应未破万的去年,住宅用地占比也有约43.7%。在2020,这个数值占比甚至高达49%。
当然凡事看两面,住宅用地出让占比减少的同时,我们也看到2023南宁工业仓储用地计划出让8049亩,不光占比逼近7成,总体量也突破近6年最高历史纪录。
这是一个发展产业的积极信号,未来我们期待更多实干企业进驻南宁。
2.江南成工地大户,沙井未来大有可为?
以往都是供地大户的良庆区今年依旧稳定发挥,共计划出让8幅地块,总计651亩,占比25%。
但这一数据也只能名列第二,因为江南区(含经开区)出让地块总面积达695亩,占比27%,以微弱优势胜出。
▲2023年,南宁住宅用地各城区出让情况
其他城区,青秀区7幅401亩,占比15%;西乡塘区11幅366亩,占比14%;邕宁区3幅302亩,占比12%;最少的兴宁区也有3幅地块出让,总面积186亩,占比7%。
在江南区(含经开区)总共计划出让的8幅地块中,头条君发现其中的4幅位于沙井。
这4幅地块均在江南大道南侧、上津路北侧。附近有中南春风南岸、沙井杉杉奥特莱斯、华南城等。
▲图源国土资源出让服务中心官网
在3月15日公布的出让公告中,头条君发现其出让条件中提到“本项目用地作为贵南铁路(南宁段)综合开发用地,竞得人须将本项目用地开发收益用于支持贵南高铁(南宁段)的建设、运营。”
▲图源自然资源局官网
从土地出让公告履约协议,头条君看到甲方的名称是云桂铁路广西有限责任公司。因此,这几个地块大概率是和品牌房企合作开发。
之前的文章当中,头条君也曾提到过,激活沙井片区的地铁6号线计划于2023年9月底开工,2028年9月底通车,目前项目已开始前期勘测工作。
▲地铁6号线华南城东站施工现场,图源网络侵权删
今年有大量土地出让,未来还有地铁加持,沙井的未来或许值得期待。
3五象湖核心区多幅优质地块出让,或产生今年D王。
今年良庆区虽然丢掉了出让面积的头把交椅,但从地块质量上来看,所涉及的8幅地块,简直是诚意满满。
出让地块多数位于五象成熟区域,其中在平乐大道与玉洞大道交汇处的五象湖核心区,有3幅地块计划出让。
这一区域,是南宁地王频出的“天王区”,楼面价最高创1.4万元/㎡以上。
平乐大道以东、 玉洞大道以南的50.84亩地块,位于五象黄金“十字中轴”旁,邻近主干道、地铁3号线,交通十分便捷。北面是五象湖二湖,邻近五象湖“天王区”。
▲图源国土资源出让服务中心官网
值得关注的是,良玉大道北侧、那黄大道东西两侧,有两幅优质地块出让。
玉洞大道以南、玉岭路以西,有3幅紧邻的地块出让,体量均在七八十亩。周边有五象湖水系、四中凤凰校区、秀田小学五象校区。
▲图源国土资源出让服务中心官网
这两幅地块地处五象湖核心区,板块内有新民、桂雅路小学等名校进驻,且地块紧邻地铁2号线坛泽路站,是五象目前热度最高的板块。或许这两块地中,就会诞生今年的南宁D王。
▲图源国土资源出让服务中心官网
写在最后
总的来说,相比去年,2023年的土拍市场气氛明显更热,楼市的回暖也给了民企拿地的信息,因此2023年或许对于南宁土拍市场而言,又将是热闹的一年,至于谁会最终问鼎D王,哪个板块最终又能稳坐榜首,我们拭目以待!
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