房地产：是时候结束一个时代了

宋 丁

近日，中国房地产界又传来重磅消息，当然是有关国家级政策投放的消息，三大政策让市场重现躁动，一是认房不认贷，二是降首付，三是存量房降利率。一时间，地方政府和银行表示全力配合落实；专家和媒体在大批量推出采访和报道，纷纷预测政策投放的影响；开发商大大松了一口气，北京的房企立马收回曾经的优惠，甚至要提价了；已经买了房子的人急着询问自己手里的房贷利率到底能下调多少；一些已经观望了很久的计划买房者们开始心动了，盘算着如何利用这些新政为自己实实在在减轻一点买房成本和压力。

但是，我们也看到更多的人在网络后台发声说，不买不买就是不买，我还失业着呢，怎么买？我没钱怎么买？我的钱根本不够，怎么买？房价没有降到位呢，怎么买？我不看好房地产和楼市前景，怎么买？我对中国经济前景缺乏信心，怎么买？你们不就是想多挖几个坑，让我们这些平头百姓稀里糊涂进去当新的接盘侠嘛，怎么买？你们不就是想吸走我们的买房钱救银行、救房企、化债务吗？怎么买？

这可不是我瞎编的，随便上网看一看那些房地产大V号后面的留言，这样的表述多了去了。

再回想一下2021第四季度，由于全国房地产出现持续下跌，严重影响国民经济走势，导致国家再次强调“房地产是国民经济支柱产业”，随后将近两年时间里，从中央到地方连续不断推出超过1000个扶持性政策，而房地产和楼市似乎对政策刺激产生了“抗药性”，一直难以体现政策扶持的真实效果。

因此，这次看上去几乎属于“核弹”级别的政策，实际执行是否真能达到启动楼市回暖、成交活跃的效果，我还真不敢贸然预测结论，还有待观察。

最关键的问题是，中国房地产运行的整体性、基础性逻辑已经发生根本性改变。其实，前一阵政治局会议已经明确指出：中国房地产的供需关系已经发生重大改变。这个判断极为重要，我感觉业界和市场方面似乎对此缺乏应有的认知和解读。如果是这样，那完全有可能在传统的房地产运行通道里继续苟延，有可能失去房地产发展的重大调整、提升和改变的机会。

所有人，特别是在房地产业界浸泡了多年的老牌行家们，请记住，中国房地产正在快速结束一个时代，一个曾经给我们、给各位带来无比骄傲成就的时代，如今，辉煌散去，成功不再，我，你，他，我们都必须坚定地、毫无眷恋地走出那个曾经辉煌的时代。

什么时代？土地财政肥水遍溢的时代，高负债高杠杆高周转的时代，把房子当做金融工具反复爆炒的时代，民众盲目跟风高位接盘化身“房奴”的时代，政策无论松紧都能一呼百应的时代。

真的，这样的时代，中国几千年来只有这一次，用“疯狂”二字绝不为过。这个时代一共快速运行了大约三十年时间，就成功地把中国城市化比例从20%多急速拉升到将近70%，几乎给城市化画了句号；就成功地把中国人口打入负增长空间；就成功地把中国人口老龄化的占比强力拉升到将近20%，这些改变都让全世界目瞪口呆。

当然，伴随着这个时代出现的还有，全国城镇的房子已经3.5亿套，全国城镇人均住房已经大约40平方米，已经是国际天花板；三四五六线城市的土地再也卖不动了，一二线尽管借助整体优势，仍然可以保留若干年的人口增长和土地开发及盖房的机会，然而，城市内部的分化也日益明显，只有核心地段才有可能适当延续土地及物业增长的传统模式，以及获得传统市场的常态化关注。

即便如此，这些较大型的城市也不敢在传统的房地产路线上继续这么玩下去了，因为，这样的玩法给大城市带来的不是新时代的机会，而是旧时代的留存，可以在基础层面继续补缺，但不可、不能代表城市的未来。

大城市的未来是什么？是与当今世界并轨运行的科技创新、数字经济、智能经济、网络经济、国家战略性新兴产业，双碳经济、文化产业、新型消费、资本市场、时代金融，等等。

在这滚滚浪潮下，谁还想继续一门心思在房子上延续曾经的辉煌，这恐怕很难做到了。连国家出台相关政策都很难激出多少水花了。

这就是我对国家当下连续推出重磅政策的直观反应。

既然政策效应可能很难达到其预想的高度，国家为什么还是要出台这些政策呢？因为眼下的房地产困局重重，是中国经济中连锁效应最强的一个债务困局闭环，想想看，若不给需求侧投放如此重磅的扶持政策，不把更多购房者的积极性激将出来，留存在民众手里的大量沉淀资金就无法发挥应有的作用，开发商的房子卖不出去，就无法给银行还清贷款，银行的坏账就会增加；从另一个角度看，已经买房的人，如果不降低利率，就可能有更多人提前还贷，给银行造成压力，而其他一些房贷者收入已经下降甚至失业，有可能在高利率压力下走向断供，被迫法拍，继续制造“人间悲剧”，同时银行也由此遭受损失。

由此看，国家投放这种政策，目前很清楚，就是救市，就是缓解来自地方政府、银行、开发商和购房民众各自的压力，让房地产链条整体通畅起来，流动起来，活跃起来，进一步把积极氛围传导到中国整体经济中去。

可以明确地说，这种类型的房地产政策投放，大概率已经呈现出一种“时代绝唱”的品相，因为，在不久的未来，这个国家，这个行业，这个市场，再也不需要这样的政策投放了，因为，房地产的基础运行逻辑已经根本改变！

大改变有哪些主要征兆？第一，“炒房”这种事必将成为老古董，那时候，谁还再讲什么“房住不炒”？因为完全不需要强调一个很难存在的事情；第二，房企高负债被完全消灭，根绝了这一轮发展中最令人头疼的病灶，由此房地产发展进入常态化时代；第三，大多数房子都是政策管控的保障性住房，不可能让市场摆弄，而留下的那部分商品住房则顺然地交付市场运行，政策所有管控统统退出，再也没有什么“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”之类，这些词汇将进入历史：第四，存量市场发力，包括旧城改造，存量不动产深耕运营、不动产资产管理、不动产类的税赋征缴，等等。

房地产的这些大动作、大征兆已经启动了，有些我们已经能看得到了。由此推进下去，所谓中国房地产新发展模式就形成了。由此，对于今天还在为这些政策落地而欢呼雀跃的人们来讲，希望大家在享受扶持政策带来的好处的同时，也认真思考一下，什么时候，我们不再仰仗那些我们既爱又恨的政策？什么时候，我们能阳光地走在房地产平静流淌式运行的大地上，不再为市场和政策的诡异博弈而遭受创伤？

仰望和依赖政策的力量，是几十年来房地产市场上的一种习惯性过程，摆脱、放弃甚至忘却政策的力量，也应该是未来房地产市场上将要形成的一个新的习惯性过程。这个转变，我们不得不去面对，去习惯。

因为，时代真的变了，而且，变得非常厉害。

因此，中国的房地产及其楼市，是时候结束一个时代了。记住，不是结束房地产这个产业本身，而是结束在房地产界横行了几十年的那种运行模式，必须结束，因为时代变了，我们在传统模式中再也找不到可以合理生存和发展的机会了，唯有向前追寻房地产新的发展模式，那里，有着绵长稳健、不断生长的新机会。

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