助老旧小区改造政协委员们开良方：引入预防性维修维护机制

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日前北京市住建委公布了2020年第一批老旧小区综合整治项目名单，覆盖东城、西城、朝阳、海淀等12个区的153个项目， 涉及改造楼栋数998栋，改造建筑面积517万平方米。房屋产权混杂、改造资金需求量大、改造后长效运营机制欠缺等问题是老旧小区改造的“通病”。市政协今年围绕“加大老旧小区改造力度，加强物业管理，不断改善提升市民生活环境”议题开展了3个多月的调研并开展协商议政，市政协委员们为老旧小区改造开出了不少“良方”。

“一年新、两年旧、三年再回头”？

物业前置预防性维护让老旧小区改造后“常保青春”

“改造完才4年，我们单元厨房的上下水管线就出了问题，三户因为管道渗水出现了墙壁发霉的情况。”北京一完成老旧小区改造社区的居民说，在他看来，老旧小区改造完成后除了硬件有些改善外，其他一切又回到了原样。物业费依旧不交，也就没有专业的物业管理，粉刷一新的楼门、楼道又贴上了小广告，“一年新、两年旧、三年再回头”。

如何建立老旧小区长效可持续运营机制？市政协委员、怡海集团董事局主席王绯玲建议，老旧小区改造应引入物业前置机制，让“管理+服务”双轨运行。作为一个有着24年历史的超大型开放社区，丰台怡海社区内就拥有学校、商业街区，居民文化活动空间，社区内绿树成荫、停车秩序井然。这得益于社区的物业前置，在建设前就把居民居住、生活、环境所需提前进行规划。王绯玲说，随着社会发展和人民生活水平提高，物业管理的职能从原来的简单收费、清扫保洁、维护修缮，转变成为业主提供全方位的专业化服务，比如家政服务、房屋租赁服务、社区智能化便民设备引入等，可以说是一种“管理+服务”双轨运行机制。在老旧小区改造过程中也可以引入物业前置机制，丰富社区的服务，打造“完整社区”。

市政协委员、北京市城市规划设计研究院教授级高工许槟也认为，现在老旧小区改造总体政策机制出台有了良好基础，应建立基于城市更新理念下的老旧小区改造新模式，将之纳入城市更新理念和城市生态修复、城市修补的“城市双修”总体格局中考量。要从小区单体改造中走出来，与分区规划相衔接，与街区控规相融合，按照更新织补和修复城市公共空间的理念，不仅满足小区内改造提升的要求，更与区域和街区总体提升相结合，打造街区和城市新形象。

那么如何让老旧小区完成改造后“常保青春”呢？市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理钱嘉宏建议，变“被动”维修为“主动”维护，建立全市住房预防性维修、维护机制，实现老旧小区全周期管理。

钱嘉宏说，在调研过程中确实发现有老旧小区改造后没几年又变回“老旧小区”的问题。目前北京市出台的一系列针对老旧小区改造政策大多侧重在“改造中”环节，少量在“改造前”，极少涉及“改造后”，而老旧小区改造后的使用时间占据了住宅小区全生命周期的绝大部分。

“建立住房预防性维修、维护机制是国际上比较成熟的做法，比如日本物业管理有相应规定，下水道一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次；屋顶的防漏系统5年补修一次，10年大修一次；电梯3个月检查一次，15年更换一次……不是出现问题才去修理，而是完全按照预先制定的房屋维修计划进行预防性维修、维护。在这种机制下，日本许多实际使用50多年的建筑仍和新建建筑一样，无论是外观还是设备管道都保持很好的使用功能。”钱嘉宏说，应结合北京市物业管理条例发布实施，建立全市住房预防性维修、维护机制，制定住宅小区全周期的预防性维修、维护管理细则，变“被动”维修为“主动”维护，从而使老旧小区改造后的成果保持可持续性。

建老旧小区产权单位信息平台
压实产权单位法定职责

“我们小区只有3栋楼，却分属三个产权单位，干什么事都赶不上趟！”一位老旧小区居民说，平改坡的时候，因为产权单位意见不统一，现在楼房还是平的。夏天顶楼酷热都不算什么，一到下雨就频繁漏雨，加装电梯也没跟上趟，老旧小区改造更是不知道什么时候能够开展。

市政协委员们调研发现，许多老旧小区产权性质多样，涉及市属、区属甚至中央单位和军队单位，甚至同一栋楼涉及多家不同属性的产权单位。委员们建议市委、市政府在更高层面加强政策统筹和实施力度的协调，出台指导意见，加速推进老旧小区改造。

市政协委员、北京市雍泽律师事务所主任王涛说，如果不能以产权方为责任主体推进实施老旧小区的改造更新工作，老旧小区即便完成了改造，改造后的长效管理维护机制也无法建立，公共区域权责依然不清，管理主体依然缺失，有问题也依然都推给政府。建议通过完善数据信息平台和信息共享机制，细致梳理北京市老旧小区房屋的原产权单位情况，厘清老旧小区共有部分的物权变迁情况、老旧小区共有或共用物业权属及其运营情况。在摸清台账的基础上明确供水、供电、绿化、照明、修缮、维护等职能与管理边界，压实产权单位法定职责。

拓宽社会资本引入渠道
设立公共维修基金专项机制

调研中委员们发现，老旧小区或多或少都存在着产权单位灭失或拿不出配套资金的情况，且老旧小区住房的房主经过多年来的交易转手，早已经不是单一某个单位的职工，这种现象在所有类型的房改房中普遍存在。而目前老旧小区综合整治主要依靠财政资金，尚缺乏吸引社会资本进入的可持续性政策机制，很难满足改造的巨大资金需求，难以实现可复制与可推广。

委员们建议拓宽社会资本引入渠道，比如将区域内多个老旧小区采用“肥瘦搭配”进行打包统筹规划，拓展更多的增值空间，实现打包改造。最大限度激发社会资本参与的热情，释放社会资本的能量，以腾出财政资金重点解决那些分散和规模小、社会资本难以进入的小区进行改造；还可针对老旧小区设立公共维修基金专项机制。以《北京市住宅专项维修资金管理办法》为基础，针对老旧小区历史遗留问题，住房维修资金未建立的情况，按照解决历史欠账的原则，制定财政和产权单位一次性投入、房改房上市交易按比例缴纳等方案。

市政协委员、北京市建筑工程研究院有限责任公司科研管理部部长罗爱武说，在建立普遍适用的老旧小区改造资金筹措机制时，应把业主责任体现到费用分担上，否则囿于产权单位资金问题，存在很大安全隐患的危旧房屋将无法得到修缮。今年不少省市都修改了住房公积金提取办法以支持居民住房的改善性需求，可按要求在老旧小区改造和加装电梯时支取个人账户内余额，北京也可通过政策调整，在资金上支持和推进老旧小区改造。

培育居民“共建家园”意识

不少居民对家居以外公共环境事不关己，“共建家园”意识淡漠。市政协委员、石景山区信访办综合办公室主任杨朝霞呼吁，应建立“共建家园”的宣传教育机制，引导居民积极参与社区共建、共治、共享，共同营造一个安全、美好、舒适的社区环境。具体做法上，可以由社区党委牵头，搭建由业委会（物管会）、物业服务企业、居民代表、产权单位代表等多方参加的党建联席会，把各种资源力量整合起来，针对问题商讨解决方案，依托“居委会-小区-楼门”治理网络，开展“共建家园”专项宣传活动。通报街道、社区对小区周边环境整治的有关情况，收集社情民意和居民需求，动员居民参与小区综合整治，提高居民参与打造美好家园的公共意识和认知度，让“共建家园，有我有你”深入人心。

新闻背景：

北京市老旧小区共有2711个，涉及住宅楼1.48万栋、1.41亿平方米，居民197万户、550多万人。截至2019年底，完成改造住宅楼395栋，建筑面积293万平方米，居民3.8万户。政府部门在推进老旧小区综合整治工作过程中，逐步实现由“政府端菜”向“居民点菜”的转变。第三方机构服务满意度调查显示，老旧小区综合整治得分为91.9，改造后市民普遍满意；未实施整治的，市民充满期待。老旧小区整治在全社会形成了普遍共识。

北京政协

来源：北京日报客户端

责任编辑：刘垚

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