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大反转〡西安“新地王”未完成交易要重拍,背后原因让人咋舌!

2016-12-15 戈安黎 粉巷财经 粉巷财经

一块土地的拍卖能吸引众多注意力,不外乎几种因素:

1. 地块处于黄金地段,多个大佬之前就垂涎三尺;

2. 拍卖之间轮番加价,刀光剑影,吃瓜群众,喜闻乐见;

3. 高额的土地出让金,缔造出新的“地王”;

然而西安一块土地,在拍卖之前就引起众多关注。甚至从报名时间起,就有西安主流媒体与自媒体追踪。

更劲爆的是,西安国土资源局官网消息称,网挂系统故障,12月14日交易的记录和结果无效,15日进行现场竞拍。

粉巷君(微信ID:粉巷财经)注意到,这宗土地招拍挂,事先张扬,事后追踪,其实是西安多年以来少有的、真正意义上的竞拍。

那么问题来了:西安的土地为什么就不能像拍卖会的古董一样,轮番举牌竞拍呢?往下看!


一桩事先张扬的招拍挂

西安东二环一宗地籍编号为XC3-4-571地块的招拍挂信息一招挂,就备受瞩目。这桩12月14日16时截止的招拍挂,早在12日16时报名时间一经公布,就有媒体闻风而动。为什么?先看地块的“成色”!

位置:西安新城区华清西路以南、金花北路以西

面积:折合137.42亩(居住用地)

容积率:≤2.8;绿地率:≥35%;建筑密度:≤20%

出让年限:70年

保证金:3.5亿元;起始价:6.9亿元;没有设定最高限价

最重要的信息:该地块是陕建机厂地块的一部分,非城改地块

上面信息可以解读为:

① 主城区几无净地的情况下,忽然出让新城区超过100亩地块——绝对的肥肉。

② 这是一块非城改地,对外来房企来讲,不用掺和城改的程序——绝佳的选择。

③ 3.5亿元保证金、近7亿元的起始价,意味着已经在客观上将绝大多数中小房企推在门槛之外——大佬们厮杀了,还不来吃瓜看戏?

④ 未设定最高限价,业内估计这块成交价会超过10亿元——西安新“地王”。

由此看来,这块地事先张扬、备受关注,也在情理之中。

诡异一幕:

系统出现故障  重新现场竞拍

这宗土地采用网拍,截止时间是121416时。

12月14日14时35分左右,第29轮的价格已经到了12.7亿元,一直到了14时58分的第40轮,价格已经到了16.3亿元。

随后的事情,粉巷君(微信ID:粉巷财经)不知道了,因为网页打不开了。西安市国土局的公告给出的解释是:国土局网挂系统出现临时故障。

如果按16.3亿元报价计算,这个地块溢价率达136.23%,折合每亩地价1186.32万元,最低楼面单价约6354.5元。

12月14日午夜,西安市国土局忽然发出通知,称XC3-4-571地块“由于网挂系统故障,宗地未完成交易”,并拟12月15日对该宗地组织现场竞拍。

“事先约定”的西安土地招拍挂市场

我们再回到开头,为什么一个普通的招拍挂,在西安都能上演得轰轰烈烈?答案是,西安近年来的土地招拍挂市场,很少有真正意义上的竞拍。少见自然多怪!

一块净地,开发商掏了钱,办了手续,盖房子,这当然是最顺利的。然而在西安,情况要复杂得多。

西安主城区几乎没有净地的情况下,开发商面临两个选择: 要么主城区之外摘地,要么参与城改。

如果要选择一,别忘了李嘉诚说过地产项目最重要的要素:地段、地段,还是地段。主城区之外的地块绝大多数不及主城区内优质。

如果要选择二,则意味着参与城改,就要面临繁复的城改手续和不确定的拆迁和安置难题。而就近10年来讲,西安土地出让市场最大的特点就是城改地块占比极大。

此前有房管部门的负责人对粉巷君(微信ID:粉巷财经)分析称,在上述情况下,开发商要参与城改项目,地方政府就要给予一定的补偿,无论政策还是土地出让金方面。(这已经是公开的秘密。)

在拿地之前的环节,开发商一般先和政府协商好,开始征地、拆迁、安置、土地平整、地块推广,然后才是正式招拍挂。

而参与招拍挂的开发商当然洞悉其中门道,自然不会参与加价。所以就出现了几乎全是底价拿地的情形。

如果有人打破“潜规则”

会出现什么情形?

试想一下,如果A开发商做了征地、拆迁、安置等工作(事实上,上述工作也是最难的环节),在招拍挂的环节中,被B开发商摘走了地块,会出现什么情形?

粉巷君(微信ID:粉巷财经)记忆中,西安土地招拍挂市场未出现过类似场景,不过与西安比邻的郑州今年就出现过“拍飞”的情况。

和西安一样,郑州城改项目的手续与遇到的拆迁、安置等问题并不比西安轻松。2016年7月7日,在郑州某本土开发商先前介入的地块招拍挂之后,一个名为“k2”的北京开发商忽然加入土地拍卖行列。

好戏来了!

平时你们不是低价交易吗?对不起,那是没遇到我k2!不客气地讲,k2用“显规则”打败了“潜规则”——它拿到了地块。

对郑州本土开发商(或者习惯郑州土地出让习惯的开发商)来讲,默认了此前拿地的“潜规则”,在他们眼里,k2是搅局者:别人征地、拆迁、安置、土地平整、地块推广一系列难办的环节办完了,k2坐享其成。

但对k2来讲:我所有拿地的手续、资金、程序是合法的,为什么不能参与摘地?

然而“强龙压不过地头蛇”,k2在郑州的最新动态:k2暂时中止了在郑州市场拿地。

k2暂时离开了郑州土地市场,但遗留的土地市场转让的顽疾并没有消除。相对于西安来讲,虽然真正招拍挂有可能缔造一个新的地王,但整个形同虚设的土地招拍挂市场,其顽疾同样没有消除。


■  特约作者:戈安黎

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粉巷财经合作单位:Wind资讯

部分文章数据来源:Wind资讯金融终端



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