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融创在西安怎么玩?地王不好搞,还是去并购吧!

2017-05-02 树也 粉巷财经 粉巷财经

就像谈IT绕不开柳传志,谈地产,也一定绕不开孙宏斌。

上周,这个颇具传奇色彩的男人再访西安,四天三夜的行程颇为低调。直到他离开西安,才有少许报道流出。

不过,低调的行程之后,是不断传来的融创与陕西本土房地企合作的消息。

与丽彩集团董事长郁鹏签约,与中登集团董事长宋玉庆密晤,会晤大方集团董事长王方胜。

孙宏斌已经离开陕西,但他的西安行成果才开始慢慢展现,相信接下来还有不少。

作为近几年最叱咤风云的房地产商,作为上升速度惊人的500强房企掌舵人,孙宏斌的行程背后,是融创在西安市场的扩张野心。

事实上,无论是最初借联姻天朗入驻西安,还是后期招拍挂和不断并购,乃至如今初入咸阳,都是孙宏斌在西安代管西咸新区后,对“大西安”楼市的信心。

融创的西安策略

融创收购天朗,这是2015年西安房地产市场最大的新闻。

根据《中国经营报》当时的报道,截至2013年6月,天朗控股资产负债率已经突破70%,上一年也只完成了当年销售目标的53%,公司大规模裁员,银行贷款变得艰难,天朗的困局如此显而易见。

融创中国(01918.HK)就是在此时公告,收购天朗部分子公司并设立联营公司(以下简称融创天朗)。

当时大部分报道都集中在天朗这个被大佬相中的幸运儿身上,不过后来事实证明,好的收购案是双赢的,而在这轮收购中,融创成了最大赢家。

△ 孙宏斌和天朗董事长孙茵 图片来源公开信息

以不到2亿元的价格,融创拿到了天朗旗下三个项目大部分股份。

这是融创第一次进入西安市场,此时万科、绿地等都已在西安布局多年。融创的进场时间并不算早,但这并不影响它的野心:融创西安媒体见面会上,融创西安公司透露,2016年预计在西安推6至7个项目,销售总额预计40亿元。

在此背景之下,融创接下来的一年多时间里动作频频:

  • 2.26亿元摘得西安昆明路57.56亩住宅、商业用地

  • 4.6亿元摘得航天城3宗地,总占地217亩地,同时收购陕西科为旗下一子公司,其土地均位于航天城,为低密度住宅用地

  • 1.57亿元竞得大兴新区31.36亩商住用地

  • 9647万元摘得大兴新区32亩商住用地

  • 2.08亿元摘得长安区徐家寨改造项目用地三宗共计181.59亩。在土地款之外,还需承担该地块的拆迁补偿及安置费用6.33亿元,拿地共计耗资8.4亿元

  • 5.55亿元摘得雁塔区两宗地,面积共265.238亩

在融创的拿地征程中,最引人瞩目的当属2016年底,西安东二环137.42亩优质“净地”招拍挂中,融创力压碧桂园、华润、龙湖、中海、金地等一线房企,18.5亿元摘得这块土地,刷新了西安土地成交额记录,制造了西安地王。

借天朗之力进入西安,不断高价收购,融创利用自身高知名度和资金优势,在西安迅速拓开了市场。

孙宏斌来陕密会多家地方房企

今年的西安楼市,已然成为巨头角逐的主战场之一。

万科的12盘联动,绿地在陕规划千亿级投资,华润在西安大手笔投资700亿。西安房地产市场火爆,土地潜力凸显。

在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应楼市调控的主基调下,2017年以来,西安土地招拍挂一度收紧,目前已经一地难求。

△ 图片来源:西安房屋管理服务网

而对于万科和融创这样深谙资本运作的房企巨头来说,依旧有着自己的发展逻辑:自己拿地之外,不断加强与本土企业的并购与合作。

近两年,西安万科相继“吃下”荣华集团太华路项目、威龙地产丈八北路项目、西恩DADA、宝天地产国宾中央区三期/四期、中国铁建曲江项目、万通秦汉新城项目、隆基集团曲江项目、真爱曲江项目,对之进行合作开发。

融创不甘落后,在备受瞩目的联姻天朗外,牵手科为地产航天城项目、海天天线锦业路项目、大方置业西部大道项目。

再来回看一下孙宏斌此次的陕西之行:

  • 与丽彩集团就股权合作、共同开发项目事宜签约,开始对咸阳高新区溪悦城地块的开发,这是融创初次进入咸阳。

  • 与中登集团举行签约仪式,共同参与开发未央区十里铺东村城中村改造项目。

  • 与本土另一家房企大方集团的董事长王方胜进行了长达长达四个小时的会晤。

通过并购得到快速扩张,这一方式在融创这里发挥得淋漓尽致。这一点,不管是其初入西安市场,还是重回阔别12年的郑州,亦或挥师武汉时,都有所展现。

粉巷君发现,融创非常擅长借力。借助本土开发商的当地资源,辅以融创自身的高知名度和资金优势。当前,融创已经成为西安最主要的开发商之一。

各开发商“囤地”有方

2017年对西安来说是不平凡的一年,无论是官方还是学界,都把这一年冠以“大西安发展元年”之称。

在西安代管西咸新区,自贸区的设立,获批国家中心城市,户籍准入制度改革等宏观政策刺激下,民众对西安的未来价值信心陡增,亦让颓靡颇久的西安房价快速上扬。

房价上涨加之土地紧俏,拼的就是“存货”。毕竟对于房地产企业,土地储备是公司长远发展的关键,事关市场地位和未来格局。

根据365淘房网统计,2016年7月1日至2017年4月18日,西安共成交172宗地,其中融创以14宗,拿地面积合计979亩的土地储备量位列第二名,仅次于西安国际陆港投资发展集团有限公司。后者作为西安国际港务区管委会全资子公司,拿地多集中于国际港务区。

△ 图片来源:365淘房网

西安优质“净地”少,一线开发商为争夺更多优质土地,各显神通。除了万科和融创,像中海、绿地这样的房企,亦有着自己的“囤地”之道。

中海地产早在2003年便率先进入西安市场,本土化程度远高于后来者。它更多通过招拍挂自己拿地,自去年7月以来,中海在西安摘地855亩。

以修建“迪拜塔”为己任的绿地,从开始筹建501米“西北第一高”起,便赚足了西安人的眼球。不过,绿地显然“项庄舞剑意在沛公”,凭借造标志性建筑,绿地与陕西省政府签下了千亿级大单,超高层勾地能力不容小觑。

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj原创文章

特约作者:树也

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