观察〡外地开发商只能获取西安20%的土地供应，背后的原因是……
最近，又有大开发商要进入西安市场了。
自去年开始的楼市升温，让西安人见证了多个500强房企在这座城市的落户、生根、快速发展过程——趋严的楼市调控补丁与严厉的预售监管措施，尽管正在发挥作用，但并不能阻挡它们拥抱西安的热情。
论开发经验和资金实力，本土开发商与外来大型房企之间，可谓云泥之别。但在铺天盖地的外地房企入驻西安的新闻背后，不知大家是否注意到一个有趣现象：西安新供应的土地几乎被本土开发商“包揽”。
这种现象多少有点反常，但也绝不是所谓“政商关系”一言能蔽之的。
下面，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）带你解密西安土地市场，梳理大开发商在西安鲜少能直接拿地的原因。
今年以来，西安土地市场备受瞩目，每一块土地的成交，都牵动着开发商和购房者的心跳。
如今前五个月已经结束，西安的土地成交量较往年并不算大。
粉巷君（微信ID：nbdfxcj）粗略算了一下，截止6月13日，西安市成交的94宗土地中（注：1宗未公示拿地人具体信息），已明确有80宗流向陕西本土开发商，达到总量的8成以上，仅13宗土地是被外来开发商直接拿走。
这样的结果也能理解——在西安，很多大型房企的项目，更多是通过与本土开发商“联姻”得来。
说到“联姻”，最典型的案例莫过于融创。
2015年，融创收购当时西安地产龙头天朗，制造了全城热议的话题。
2016年末，融创雷霆之势拿下西安地王，全国侧目。
▲融创西安地王所处位置图 图片来源：四海为家
2017年，孙宏斌再访陕西，索性一次敲定三家合作伙伴，这是要横眉冷目剑指区域销冠的节奏。
但无论收购天朗原有3宗土地，还是后期拿下科为地产航天城项目、海天天线锦业路项目、大方置业西部大道项目，乃至月初刚刚披露的，与丽彩集团合作开发咸阳溪悦城，与中登集团共同开发十里铺东村城改造……融创大部分项目皆来自“友商”。
除了融创，像万科、恒大、碧桂园、华侨城等，这些一线大牌并购西安本土房企的新闻，在过去两年也已经是司空见惯。
西安土地“只可曲中求，不能直中取”，似乎已经成为默认的规则。
话题及此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）身边的房地产界朋友多感慨：政商关系很重要嘛，不止西安是这样。
所谓“政商关系”，嘘~在此就不展开说了，参见momopark，自己去体会。
不过，这里重点要说的是，政商关系，其实并非首位因素。
一个更重要的原因在于，曲线拿地背后，是地产商在西安主城区无地可拿的尴尬。
去年2月，西安万科甚至还曾发出“万科全民找地”的消息，到处寻找可开发土地。西安主城区土地之紧缺由此可见一斑。
对大开发商来说，既然在主城区拿不到净地，那寻找手中有地的中小房企合作，自然成为一条捷径。
前面聊了开发商在主城区曲线拿地的情况，而在西安的一些新兴区块，恒大、中海、中铁等外来房企，其实同样是通过与本土开发商合作的方式拿地。至于其原因，就不得不说前面提到的“净地”。
城市发展至今，净地早已难寻，几乎所有楼盘开发都涉及拆迁、安置。而西安的城改，如今已成黑洞——在缺乏拆迁相关规定、违建管理不力的情况下，城中村违规建筑几乎见风长，从而拆迁问题越来越多，烂尾楼、无证预售等西安楼市通病皆由此衍生而来。
例如大兴新区梨园路中段的二环内著名烂尾楼“汉城湖畔”，为未央区未央宫街道大白杨东村城中村改造项目，2012年开盘，当时即无证预售，此后因开发商资金链断裂，至2014年12月该楼盘彻底停工。
西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集，总投资超百亿元，曾被视为西安城改的一项壮举，然而也是因拆迁等原因，项目停工，综合体终悬空——被视为西安城改的最大拐点。
▲佳诚长安集项目业主维权 团片来源：凤凰网
西安某房企负责人曾向粉巷君（微信ID：nbdfxcj）倒苦水：“城改资金成本是不可控的，拆迁完成之前你很难准确说拆掉一个村子要多少钱。因为不管你的预算是多少，各种安置、补偿下来，没有不破预算的。”
而纵使资金充足，村民不回迁，也会对开发商及商品房购买者造成连带影响。村民回迁签字后，开发商才有可能拿下土地证，进而办理预售证。然在预算一破再破之下，开发商往往通过增加容积率实现盈利，而过高的容积率必然导致社区环境恶化，回迁难度也即随之上升。
西安是全国城中村最多的城市之一，被坊间戏称为“国际化大县城”，城村相互融合已成为城市特色。城中村改造无论对城市形象还是居民生活水平的提升都影响巨大，然而西安城改似乎长期身陷困局难以抽身，地方政府、开发商、村民都有一肚子话说（也欢迎诸位后台留言）。
关于此，短短几百字只能隔靴搔痒，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）将另发文详细分析。
囿于此，西安土地流向也就不难理解了。
本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章
特约作者：树也
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