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观察〡外地开发商只能获取西安20%的土地供应,背后的原因是……

2017-06-13 树也 粉巷财经 粉巷财经

最近,又有大开发商要进入西安市场了。

自去年开始的楼市升温,让西安人见证了多个500强房企在这座城市的落户、生根、快速发展过程——趋严的楼市调控补丁与严厉的预售监管措施,尽管正在发挥作用,但并不能阻挡它们拥抱西安的热情。

论开发经验和资金实力,本土开发商与外来大型房企之间,可谓云泥之别。但在铺天盖地的外地房企入驻西安的新闻背后,不知大家是否注意到一个有趣现象:西安新供应的土地几乎被本土开发商“包揽”。

这种现象多少有点反常,但也绝不是所谓“政商关系”一言能蔽之的。

下面,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)带你解密西安土地市场,梳理大开发商在西安鲜少能直接拿地的原因。

入局西安:“联姻”是捷径

今年以来,西安土地市场备受瞩目,每一块土地的成交,都牵动着开发商和购房者的心跳。

如今前五个月已经结束,西安的土地成交量较往年并不算大。

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)粗略算了一下,截止6月13日,西安市成交的94宗土地中(注:1宗未公示拿地人具体信息),已明确有80宗流向陕西本土开发商,达到总量的8成以上,仅13宗土地是被外来开发商直接拿走。

这样的结果也能理解——在西安,很多大型房企的项目,更多是通过与本土开发商“联姻”得来。

说到“联姻”,最典型的案例莫过于融创。

2015年,融创收购当时西安地产龙头天朗,制造了全城热议的话题。

2016年末,融创雷霆之势拿下西安地王,全国侧目。

▲融创西安地王所处位置图 图片来源:四海为家

2017年,孙宏斌再访陕西,索性一次敲定三家合作伙伴,这是要横眉冷目剑指区域销冠的节奏。

但无论收购天朗原有3宗土地,还是后期拿下科为地产航天城项目、海天天线锦业路项目、大方置业西部大道项目,乃至月初刚刚披露的,与丽彩集团合作开发咸阳溪悦城,与中登集团共同开发十里铺东村城改造……融创大部分项目皆来自“友商”。

除了融创,像万科、恒大、碧桂园、华侨城等,这些一线大牌并购西安本土房企的新闻,在过去两年也已经是司空见惯。

西安土地“只可曲中求,不能直中取”,似乎已经成为默认的规则。

话题及此,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)身边的房地产界朋友多感慨:政商关系很重要嘛,不止西安是这样。

所谓“政商关系”,嘘~在此就不展开说了,参见momopark,自己去体会。

不过,这里重点要说的是,政商关系,其实并非首位因素。

一个更重要的原因在于,曲线拿地背后,是地产商在西安主城区无地可拿的尴尬。

去年2月,西安万科甚至还曾发出“万科全民找地”的消息,到处寻找可开发土地。西安主城区土地之紧缺由此可见一斑。

对大开发商来说,既然在主城区拿不到净地,那寻找手中有地的中小房企合作,自然成为一条捷径。

拿地阻碍:城改是黑洞

前面聊了开发商在主城区曲线拿地的情况,而在西安的一些新兴区块,恒大、中海、中铁等外来房企,其实同样是通过与本土开发商合作的方式拿地。至于其原因,就不得不说前面提到的“净地”。

城市发展至今,净地早已难寻,几乎所有楼盘开发都涉及拆迁、安置。而西安的城改,如今已成黑洞——在缺乏拆迁相关规定、违建管理不力的情况下,城中村违规建筑几乎见风长,从而拆迁问题越来越多,烂尾楼、无证预售等西安楼市通病皆由此衍生而来。

例如大兴新区梨园路中段的二环内著名烂尾楼“汉城湖畔”,为未央区未央宫街道大白杨东村城中村改造项目,2012年开盘,当时即无证预售,此后因开发商资金链断裂,至2014年12月该楼盘彻底停工。

西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集,总投资超百亿元,曾被视为西安城改的一项壮举,然而也是因拆迁等原因,项目停工,综合体终悬空——被视为西安城改的最大拐点。

▲佳诚长安集项目业主维权 团片来源:凤凰网

西安某房企负责人曾向粉巷君(微信ID:nbdfxcj)倒苦水:“城改资金成本是不可控的,拆迁完成之前你很难准确说拆掉一个村子要多少钱。因为不管你的预算是多少,各种安置、补偿下来,没有不破预算的。”

而纵使资金充足,村民不回迁,也会对开发商及商品房购买者造成连带影响。村民回迁签字后,开发商才有可能拿下土地证,进而办理预售证。然在预算一破再破之下,开发商往往通过增加容积率实现盈利,而过高的容积率必然导致社区环境恶化,回迁难度也即随之上升。

西安是全国城中村最多的城市之一,被坊间戏称为“国际化大县城”,城村相互融合已成为城市特色。城中村改造无论对城市形象还是居民生活水平的提升都影响巨大,然而西安城改似乎长期身陷困局难以抽身,地方政府、开发商、村民都有一肚子话说也欢迎诸位后台留言

关于此,短短几百字只能隔靴搔痒,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)将另发文详细分析。

囿于此,西安土地流向也就不难理解了。

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj原创文章

特约作者:树也

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