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西安放开土地二级市场,破解了哪些问题,如何影响楼市走势?

树也 粉巷财经

©至诚财经

西安街头巷尾关注度TOP1的话题,莫过于“房价连涨20个月之后,还会不会再涨?”

值此当口,地产市场的任何风吹草动,都有可能撩拨到大家敏感的神经。

比如,西安市国土局近期宣布放开土地二级市场交易,一石激起千层浪:

A、从全国层面来审视,西安土地二级市场交易诉求强烈,这大概也是其被列入34个试点的重要原因之一;

B、一方面是交易诉求强烈,一方面是市场被“禁锢”,由此产生哪些弊端或者说问题?

C、放开之后,对西安土地交易会产生怎样的冲击?对房价走势有何影响?

二级市场交易诉求强烈

众所周知,国有土地使用权的出让要经过划拨、招拍挂等程序——也就是我们常讲的土地一级市场,它是土地所有者与使用者之间的交易,这个市场由国家垄断。

二级市场,相较于一级市场而言,是指已经拿到土地的主体,再将手中土地转让、抵押或出租出去,它是土地使用者之间的交易。

今年2月,国土资源部下发通知,在包括南京、武汉、天水等在内的34个市县(区)开展土地二级市场试点。

西安能够位列试点城市当中,与长久以来,西安二级土地市场深受开发商“青睐”分不开关系。

国土资源局截图

一方面,西安主城区净地少已经不是什么秘密,与此同时,因历史沿革等原因,不少本土中小企业手中却还掌握不少土地。

另一方面,此前很长时期,西安土地市场并非完全公开出让。

粉巷君曾听不少地产界朋友吐槽西安拿地困难,并非有实力就能拔得头筹。于是众多外来开发商只能退而求其次,不去一级市场做无用功,静待与拿地的本土企业合作开发。

你手中有地,但无心或无力开发,我四处寻地而不得,交易一拍即合。

西安二级土地市场颇为热闹——2016年至今,在种种利好下,国内顶尖房企纷纷扑向西安市场,通过各种途径大举拿地,一级市场抢地至土地熔断多次,二级市场亦频频交易。

举例来讲,早前进入西安市场的万科、恒大、绿地、龙湖等,通过并购及合作开发的方式储备粮草,后来者绿城、中粮等亦通过二级市场不断加码。甚至有开发商公开发起“全民找地”,承诺拿地后重奖联系人。

显然,二级市场需求强烈,买卖频繁,已经成为一级土地市场的重要补充,其活跃度并不逊于后者多少。

但诸多问题亟待规范

活跃而缺乏监管的市场,必然问题丛生。

2017年上半年,西安和三亚,成为全国楼市中的两匹黑马。这一年间,为了缓解房价,两者频频发文出政策,各有成效。如今一年将尽,这两座城市又分别迎来新政策,同样是为了管控房地产市场,不过方式南辕北辙。

10月28日,中国新闻网报道,海南省已暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续,旨在严厉打击违法违规炒买炒卖土地行为。

究其原因,则是三亚等海南城市土地二级市场交易频繁,未经批准私下交易、规避审批变相交易等违法交易土地、炒卖土地问题较为突出,严重影响了正常的土地市场管理秩序,而这些问题在西安同样存在。

中国新闻网截图

事实上,此前国家对土地使用权的转让设定了严苛的条件,且需要支付高额税费。

土地使用权不好买卖?好办!收购股权呀!

例如,碧桂园通过联姻建秦地产,曲线拿地1200亩,开千亩大盘凤凰城;海亮与和记万佳共同成立子公司,共同开发海亮唐宁府。

过去多年,吸收兼并、合作开发成为房地产企业交易中的高频词汇。通过这样的方式迂回拿地,一方面规避了高企的监管门槛,另一方面实现“合理避税”。

变相土地转让背后,折射出此前土地二级市场存在的一系列问题。

一方面,因土地使用权转让的门槛,不少企业宁可土地闲置,也不愿意将其买卖。企业积极性不高,直接导致大批存量土地未能充分利用。

另一方面,因为没有集中的交易场所,买卖双方仅依靠自己联系或中间人介绍,交易价格、土储信息不透明,交易存在盲目性,从而导致二级市场存在相对混乱。

此外,由于交易的自发性,违规交易、隐形交易难以规避。


放开交易,存量土地将大幅激活

过严、过时的苛求可能带来反效果,于是,顺应市场诉求的新政策出台了。

就拿地便捷性方面,两级市场做个对比。

一级土地市场,要通过招拍挂手续,在激烈的竞价周期过后,如果你有幸成为胜出者,那么恭喜你,可以拿到一份中标通知书了。

此后,你需要在规定时限到国土部门缴清出让金,通过这笔数目不小的划账,拿到土地合同,你才可以进行接下来密密麻麻的手续。例如在土地所在地成立子公司,变更土地出让合同受让人,项目公司申请开发资质,立项,环评……

©来源于网络

没有对比就没有伤害,已经取得土地使用权可以转让的土地,就显得可爱多了。尤其在今年的西安市场,抢时间就是攒钱啊!

开放土地二级市场,无疑是将原有土地转让手续有效简化,加之存量土地信息透明化,闲置利用率将大大提高。

而原有通过并购、合作开发等“擦边球”土地买卖模式,新规明确将之归类为土地二级市场转让。

也就是说,上述交易之前已经以其它名目存在,如今只是政府对之进行严格监管。启动西安土地二级市场,更大意义在于规范市场,以及激发市场活力。

以此来看,放开土地二级市场交易,对房价的影响,大概微乎其微。

注:封面图片来源于网络


本文为〡粉巷财经 nbdfxcj原创文章

特约作者:树也

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