Quantcast

中国公元前就远远落后于西方?常识被颠倒?

直播自爆“下面没穿”没人信 女主播当场狂啪?

羅湖泰式水会「月光城」正骨平靚正首選(98元/4個鐘 充值港幣1:1)

91大神,夯先生被抓了,勾引百名女性拍A片!

为什么这只Kiger的皮肤没有拉链?难道被缝死了么?

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

查看原文

“皇城复兴”是赔本买卖?

观星 鸣人 粉巷财经


©视觉中国

探索10余年之久的西安“皇城复兴计划”,自去年启动后,终于在最近尘埃落定。

一些政企合作信息的曝光,显现相关项目已获实质性进展:“复兴”之梦正照进现实。

在粉巷君(微信ID:nbdfxcj)记忆中,此前也曾有一些大型企业乘兴而来,然一番调研论证后,认为参与“皇城复兴”是赔本买卖,后不了了之。

与之对应的现实是,西安古城保护多年停留在较低水平,以至于未能充分发挥旅游价值:年旅游收入只有1000多亿,与13朝古都的美名完全不匹配,被一片新区的成都甩了一条街。

但在粉巷君看来,仅从旅游层面去审视,还无法评估“皇城复兴”的意义。

用本土经济学家张宝通的话来说,通过皇城复兴把古城建成保存、再现、展示、宏扬中国历史文化的超级博物城,将使西安真正成为具有历史文化特色的国际化大都市。

“皇城复兴”,关系着大西安独特气质的彰显,某种程度上,也将有助于这座城市对传统的再认识,从而通过对过去的“重建”获得新的发展机会。

开发成本太高

把时间拉回到2005年2月,彼时西安市人代会《政府工作报告》便已提到:”西安将启动‘皇城复兴计划’……这将是考验政府能力的系统工程。”

同时,西安市委也首次以白皮书形式,对外发布《西安实现国际化、人文化、市场化、生态化战略目标》,重点着墨“皇城复兴”。此后,位于西安老城区的市政府等行政机构将向北郊方向迁移。

十几年间,大唐芙蓉园、唐长安城遗址公园、曲江三大遗址公园、大唐不夜城等建成项目均被划入“皇城复兴”范围,但除了此前就已在施工的南顺城巷改造,真正11.32平方公里的老城内却鲜有动作——即使现在,部分城墙根下还是一家连一家的修车行、洗车行,没有任何附加值。

©百度全景截图

一位业内人士私下向粉巷君(微信ID:nbdfxcj)透露,“皇城复兴”项目很多企业都不愿意做,主要原因是赔钱。比如有知名央企也曾参与,但规划完之后算了一笔账,赔钱,就没了兴趣。

换句话说,主要原因就是开发成本太高。

其实,政府对城墙内地块价值一直有着较高心理预期,如果原来拿地是500万,在城墙内可能就需要2000万,甚至3000万。

同时,城墙周围限高,容积率基本固定死了,投入到每平米成本就得好几万。但实际上,又很难卖出这个价钱,企业必然赔钱。

查阅《西安历史文化名城保护条例》,其中有明确规定:古城墙内侧20米以内的建筑物、构筑物应予拆除,沿墙恢复为马道或者建设为绿地;100米以内建筑高度不得超过9米,建筑形式应当采取传统风格;100米以外,应当以梯级形式过渡,过渡区的建筑形式应当为青灰色全坡顶建筑。

这也就意味着,城墙内100米内的地上建筑至多盖三层,如果土地价格高企,其成本自然不菲。

寄望高附加值业态

老城开发还面临一个问题,开发的进度慢,周期长。

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)了解到,很多开发商并不希望占用资金时间太久,都想快速周转。他们更愿意把钱投到房地产开发上,按照行业“三六九”规律,3个月开盘,6个月回款,9个月资金全部回来,本身风险很小。

但如果做“皇城复兴”开发,投资回款周期并不确定,风险巨大。

按照当年规划,西安市政府计划投资500亿元,用30到50年的时间把西安建设成最具东方神韵的人文之都。

无疑,这个时间周期对一个企业来说,太长了。

©视觉中国

对此,上述业内人士的提供了几点思路。

一是参与古城文物保护之外,通过引进高端业态来获利。比如建设别墅型的五星级酒店,甚至是七星级庭院式酒店,不超高就行,高端人士入住,可能一晚上七八千,这附加值就高了。

还可以布局四合院,参照北京四合院的案例,如此一来,企业亦有意愿去开发。

显然,用高附加值业态带动,有助于把老城区的历史价值发挥出来。

再者,挖掘老城区价值,不能仅靠传统建筑,还要重视“科技引领”的概念,如地下空间的开发。

未来城内或高消费人群聚集

十多年后的今天,“皇城复兴计划”再度受到官方和投资者关注,在前述业内人士看来,“一是西安政治经济地位,二是历史环境氛围,三是产业聚集度,四是人才聚集度。几点原因合起来,就是投资热土。另外,西安一直是价值洼地,前几年发展不好。”

可供佐证的是,过去一年,不管是阿里巴巴、京东、华侨城还是恒大、万达、华润,大量巨头把项目向城外特别是开发区布局。

在这样的大势之下,有企业另辟蹊径,将目光投向“古城”,似乎已不难理解。

©视觉中国

尽管高附加值的产业都在集中,低附加值的产业都外溢,城里寸土寸金,很多企业找不准产业方向,所以不赚钱,甚至赔钱。

但有凤凰古城、大理古城等成功经验作为先例,西安“皇城复兴”不是没有机会。就前者而言,在城内几乎没有原住民居住,全部住在城外。城内的改造理念,是还原古城的历史文化氛围,引入与古城相适应的产业,这个投资理念,恰恰迎合了社会发展和投资开发。

对于未来的西安“皇城”,或许将呈现这样一种全新面貌:城内区域主要是高消费人群聚集,特别是高附加值业态的聚集,这样的变化或将赋予这片区域前所未有的生机。

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj原创文章

特约作者:观星  鸣人

欢迎转发、分享、点赞支持

特别声明:未经授权禁止转载

如需授权转载请移步粉巷财经后台留言申请

更多精彩内容 ↓

西安旅游收入仅成都1/2,产品升级换代迫在眉睫!

观察〡西安之变,这些细节是最好的注脚!

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存