“皇城复兴”是赔本买卖？
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探索10余年之久的西安“皇城复兴计划”，自去年启动后，终于在最近尘埃落定。
一些政企合作信息的曝光，显现相关项目已获实质性进展：“复兴”之梦正照进现实。
在粉巷君（微信ID：nbdfxcj）记忆中，此前也曾有一些大型企业乘兴而来，然一番调研论证后，认为参与“皇城复兴”是赔本买卖，后不了了之。
与之对应的现实是，西安古城保护多年停留在较低水平，以至于未能充分发挥旅游价值：年旅游收入只有1000多亿，与13朝古都的美名完全不匹配，被一片新区的成都甩了一条街。
但在粉巷君看来，仅从旅游层面去审视，还无法评估“皇城复兴”的意义。
用本土经济学家张宝通的话来说，通过皇城复兴把古城建成保存、再现、展示、宏扬中国历史文化的超级博物城，将使西安真正成为具有历史文化特色的国际化大都市。
“皇城复兴”，关系着大西安独特气质的彰显，某种程度上，也将有助于这座城市对传统的再认识，从而通过对过去的“重建”获得新的发展机会。
开发成本太高
把时间拉回到2005年2月，彼时西安市人代会《政府工作报告》便已提到：”西安将启动‘皇城复兴计划’……这将是考验政府能力的系统工程。”
同时，西安市委也首次以白皮书形式，对外发布《西安实现国际化、人文化、市场化、生态化战略目标》，重点着墨“皇城复兴”。此后，位于西安老城区的市政府等行政机构将向北郊方向迁移。
十几年间，大唐芙蓉园、唐长安城遗址公园、曲江三大遗址公园、大唐不夜城等建成项目均被划入“皇城复兴”范围，但除了此前就已在施工的南顺城巷改造，真正11.32平方公里的老城内却鲜有动作——即使现在，部分城墙根下还是一家连一家的修车行、洗车行，没有任何附加值。
一位业内人士私下向粉巷君（微信ID：nbdfxcj）透露，“皇城复兴”项目很多企业都不愿意做，主要原因是赔钱。比如有知名央企也曾参与，但规划完之后算了一笔账，赔钱，就没了兴趣。
换句话说，主要原因就是开发成本太高。
其实，政府对城墙内地块价值一直有着较高心理预期，如果原来拿地是500万，在城墙内可能就需要2000万，甚至3000万。
同时，城墙周围限高，容积率基本固定死了，投入到每平米成本就得好几万。但实际上，又很难卖出这个价钱，企业必然赔钱。
查阅《西安历史文化名城保护条例》，其中有明确规定：古城墙内侧20米以内的建筑物、构筑物应予拆除，沿墙恢复为马道或者建设为绿地；100米以内建筑高度不得超过9米，建筑形式应当采取传统风格；100米以外，应当以梯级形式过渡，过渡区的建筑形式应当为青灰色全坡顶建筑。
这也就意味着，城墙内100米内的地上建筑至多盖三层，如果土地价格高企，其成本自然不菲。
寄望高附加值业态
老城开发还面临一个问题，开发的进度慢，周期长。
粉巷君（微信ID：nbdfxcj）了解到，很多开发商并不希望占用资金时间太久，都想快速周转。他们更愿意把钱投到房地产开发上，按照行业“三六九”规律，3个月开盘，6个月回款，9个月资金全部回来，本身风险很小。
但如果做“皇城复兴”开发，投资回款周期并不确定，风险巨大。
按照当年规划，西安市政府计划投资500亿元，用30到50年的时间把西安建设成最具东方神韵的人文之都。
无疑，这个时间周期对一个企业来说，太长了。
对此，上述业内人士的提供了几点思路。
一是参与古城文物保护之外，通过引进高端业态来获利。比如建设别墅型的五星级酒店，甚至是七星级庭院式酒店，不超高就行，高端人士入住，可能一晚上七八千，这附加值就高了。
还可以布局四合院，参照北京四合院的案例，如此一来，企业亦有意愿去开发。
显然，用高附加值业态带动，有助于把老城区的历史价值发挥出来。
再者，挖掘老城区价值，不能仅靠传统建筑，还要重视“科技引领”的概念，如地下空间的开发。
未来城内或高消费人群聚集
十多年后的今天，“皇城复兴计划”再度受到官方和投资者关注，在前述业内人士看来，“一是西安政治经济地位，二是历史环境氛围，三是产业聚集度，四是人才聚集度。几点原因合起来，就是投资热土。另外，西安一直是价值洼地，前几年发展不好。”
可供佐证的是，过去一年，不管是阿里巴巴、京东、华侨城还是恒大、万达、华润，大量巨头把项目向城外特别是开发区布局。
在这样的大势之下，有企业另辟蹊径，将目光投向“古城”，似乎已不难理解。
尽管高附加值的产业都在集中，低附加值的产业都外溢，城里寸土寸金，很多企业找不准产业方向，所以不赚钱，甚至赔钱。
但有凤凰古城、大理古城等成功经验作为先例，西安“皇城复兴”不是没有机会。就前者而言，在城内几乎没有原住民居住，全部住在城外。城内的改造理念，是还原古城的历史文化氛围，引入与古城相适应的产业，这个投资理念，恰恰迎合了社会发展和投资开发。
对于未来的西安“皇城”，或许将呈现这样一种全新面貌：城内区域主要是高消费人群聚集，特别是高附加值业态的聚集，这样的变化或将赋予这片区域前所未有的生机。
本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章
特约作者：观星 鸣人
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