西安楼市新规窥出哪些重大信号？

万众期盼中，西安楼市新规终于来了。

今天下午，市政办发布《进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，市房管局亦就此召开新闻发布会进行介绍。

尽管姗姗来迟，甚至被指歧视“单身狗”，但整体而言，新规的诚意还是比较足的，尤其针对西安楼市当前存在的诸多乱象，如刚需保护缺失、违规摇号、全款优先、拒绝公积金贷款、自媒体炒作等，在制度设计上给予了针对性约束。

考虑到《通知》信息量比较大，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)专门进行了梳理，有这么几个重要信号，与大家分享：

A、多项举措直指扩大上市房源，看得出来，在降低“狼多肉少”的压力方面，房管部门花了心思；

B、刚需购房的福音，如新规在申购、摇号等环节均强调刚需优先；

C、销售乱象有望遏制，最重要的一点，开发商主导的摇号时代一去不返，今后摇号完全由公证机构主导，权责明晰。

首先想办法扩大房源

对于一房难求的现象，要辩证看待。

一方面，买的人太多，投资驱动；另一方面，扩大房源，尽可能降低“狼多肉少”的压力，当是西安楼市当前亟待解决的问题。

客观讲，基于眼下火热的行情，开发商捂盘动机是非常强烈的——此次新规，是否在规避捂盘现象、加快开盘速度与开盘量方面，给出量化的、实质性的有效方案，当是判断其诚意的重要指标。

欣慰的是，新规第一条便直指捂盘：开发商在申请商品房预售许可或现房销售备案时，严禁以多次分批分幢开盘等方式拖延上市销售时间。

具体量化标准是，住宅总建筑面积3万平米以上的，每次申请不得低于3万平米；3万平米以下的，须一次性申报。于此而言，开发商如果还抱有单幢开盘的极端念头，可以趁早打消了。

放宽二手房上市，亦被视为降压手段之一，此次新规同样予以相应调整。

原来的交易条件是，取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满5年且取得《不动产权证书》，如今改为满2满3即可。

房产观察人士指出，西安二手房市场当前进入观望期，“5改3”之后，有利于活跃市场，加快二手房流动，一定程度上，能够起到分流作用。

此外，新规暂停了限购区域内向企事业单位及其它机构销售住房（含商品房和二手房）。言下之意，团购暂时是不允许了，房源要优先考虑刚需和普通购房者——当然，眼下的行情，团购几率微乎其微。

首提对刚需的倾斜保护

此次新规中另一大亮点在于，西安首次提出对刚需进行倾斜和保护。

此前，包括杭州、成都、长沙、武汉等城市，对刚需购房的均有明确规定。诸如，杭州今年四月出台的购房新政中，规定对“无房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）给予倾斜。

如今，西安终于补齐了这一块短板。

根据规定，如买房人多于可售房源，应按“刚需家庭”和“普通家庭”为先后次序，采取公证摇号产生选房顺序和家庭。如刚需在本类别摇号未中，可再次参与普通家庭摇号排序。

如何界别刚需与普通，新规中亦进行了细化，诸如夫妻房双及未成年子女、离异（丧偶）父（母）及未成年子女的居民家庭，属于刚需之列。

不过需要提及的是，未婚、离异单身不满3年的的单身群体，并不属于刚需家庭之列。

新规一出，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)身边不少单身人士炸了锅，有人调侃自己将陷入“没房娶不到老婆，没老婆买不到房”的死循环，还有探讨起准丈母娘对这个新规作何考虑……

事实上，参考西安过往一些购房情形，由于一些购房者“四面出击”、“中而不选”的行为，在制造紧张气氛的同时，亦无形中伤害了其他刚需的机会。

以后，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一项目的意向登记。

购房者这边兀自争论，新规中也没忘对开发商的约束。在房源一定的条件下，开发商应提供不低于50%比例的房源，优先保障刚需家庭。

开发商不再插手摇号

官方及权威机构的深度参与，也将是西安未来商品房销售中的一个重要组成。

此前被广为诟病之处在于，由开发商主导贯穿于商品房销售的始末，而市房管局和公证处更多只体现于“监督”层面。

诸如，与西安在购房摇号中公证处承担的“监督”职能不同，上海、南京、长沙均明确规定摇号必须由公证机构主持。

同时，摇号软件基本均由公证机构来提供。西安在这方面相关制度缺失所带来的隐患，最终在4月底的“摇号门”中被引爆。

随着新规的出台，此种情形将得到改善。

举措之一是，房管部门将建立统一的商品住房意向登记平台。

以后，无论是意向购房人的信息登记，还是开发商核验购房人的材料，亦或者相关信息的查询，都将通过这个平台来进行。

这也就意味着，随着对售房行为的统一组织，官方机构将实现“事前、事中、事后”深度参与管理，对商品房销售的各参与主体进行有效约束规范。

另外一个变化在于，公证机构权责的增大。

今年3月30日，西安市房管局在发布的《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》中，推出公证摇号机制，其中提到要由公证机构“全程监督”。不甚明晰的规定，导致摇号软件基本均由开发商自己来决定，公证机构作为“旁观者”，作用有限。

如今，公证机构的参与度大大提高——包括公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，均由其来确定。

像“摇号门”中出现的“涉嫌破坏计算机信息系统犯罪”行为，无论是风险还是难度，以后都会大大提高。

最后，用一句话来归纳，即扩大房源、刚需优先、规范销售——接下来，就看市场的反应了。

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者：秦风

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