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拜拜了,学位房!

任伯懿 粉巷财经

西安楼市再抛重磅炸弹!

昨日,房管、工商、教育三部门联合发文,禁止房屋销售与学区、学校关联……换句话说,上学的事儿,以后只能教育部门说了算,开发商不得以任何形式进行承诺。

这纸《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》(以下简称《通知》),行文简练,共五条,尚待进一步明确的信息极多。粉巷君(微信ID:nbdfxcj)重点围绕大家关心的几个话题来谈一谈:

A、文件出台,挥刀斩断学位房,首先是要从根源上规避“学位承诺”引发的诸多维权乱象,让房子的归房子,教育的归教育。

B、那么问题来了,禁止开发商承诺后,以前的学区房、学位房还有没有效?

C、此外,斩断“学位附加值”这块蛋糕,对西安房价后续会产生哪些影响?

斩断楼市教育乱象

此次《通知》核心一点,将房屋附带的教育资源属性在销售环节被彻底剥离……

这里所谓的“附带教育资源属性”,大概算是西安近年来楼市诸多乱象的根源之一。

今年4-6月,西安楼盘集中爆发的那一波学位维权风波,想必大家印象深刻。

以西安某楼盘为例,开发商最初销售时承诺了学位,交房后又将学位与车位捆绑销售,并且小学和初中分开叫卖,一个车位带卖一个学位,要求业主买车位孩子才能有上学的资格。

开发商的学位承诺无法兑现,最终引发业主大规模前往长安区政府维权。

类似现象,举不胜举。

作为公权部门,每遇维权,不得不派出公安、城管、信访等多部门,维持现场秩序的同时,还得尽快了解诉求,协调多方,迅速寻找解决方案,从而消耗大量公务资源成本。

教育,作为社会最大的公共资源,本应由政府配套调剂,以维护社会最基本的公平。

西安此次三部门发文,将开发商一切教育承诺的形式断绝:“购房人所购商品房相对应的学区或学校,应以教育主管部门制定的当年入学政策为准,房地产开发企业一律无权承诺。”

正如一位律师所言:教育部门的职权不应由开发商或其它社会机构作出入学承诺。开发商或者其它社会机构无权、也没有能力对教育行政部门关于学区划分,入学计划等具体职权行为作出承诺和保证。

此次《通知》,从根源上切断未来因学位、学区产生的一切乱象同时,教育资源分配,也将回到本来的轨道上来。

过去的学位协议依旧有效

《通知》颁布以后,大家最关心同时又悬而未决的一个问题是:开发商的学位/学校承诺或协议是否还有效?该通知是针对公立学校,还是公立私立都包含在内?

西安主城区新盘已经极少。这其中不乏大量学位学区房。当初以高出周边房价一两千的房款够得,现在还能继续享受学位吗?

此外,很多大型楼盘目前还未开发完毕,过去在销售时,对一、二期业主有承诺学位甚至签订了学位协议,《通知》生效后,三期以后不再承诺学位,那一、二期的承诺该如决断。

就此问题,粉巷君与西安市房管局进行沟通,得到的回复非常明确:

其一,一切以合同为主。从文件发布之日起,以后房屋合同上不能有教育承诺的条款。但已经签订的合同,依旧有效。

其二,《通知》不分公立私立学校,就是针对购房合同中教育承诺。无论是公立私立学校,在购房合同中均不能有教育承诺。

此外,房管局认为,该《通知》实际上是对业主和开发商双方的保护。

仔细看文件的话,还有一个细节耐人寻味,文件落款日为9月7日,发布时间是9月19日,恰恰是在新学年报名之后。

文件发布时机避开了开学季,事实上已经透露出对过去合同承诺的认可。

取消“学位房”影响房价吗?

事实上,西安并不是第一个提出将房屋销售与学区、学校解绑的城市。

早在2013年,东莞市就逐步取消了“购房配套学位”政策,当时的诱因同样为开发商无法满足业主需求,但仅限定在公办学校。

2014年,合肥则是仅规范了广告宣传,实际上学校仍可以与楼盘签约。

2015年底,国家工商行政管理总局发布《房地产广告发布规定》,禁止在房地产广告宣传中出现入学承诺。该项规定之后,学区房或学位房的承诺,仍保留在购房合同或补充协议中。承诺依旧存在,只是不能明面宣传。

对比来看,西安禁止教育承诺的《通知》寥寥5条,但显然更为严格,不但联合了房管、教育、工商三部门,同时,5条有其2是对违规惩处的重申。

当然,公众最关心的还是房价。

一手房市场上,同等地段同等质量,有学位和没学位的房价差别1k~3k,未来不让打“学位牌”,相关楼盘的价格应该会下调?

有业内人士认为,依照现行学区划分原则,总体上,各小区归属学区依旧稳定,每年虽有微调,但变动不大。因此在二手房市场上,拥有更好学校的小区及楼盘,依旧更受消费者青睐。

教育资源在各区域之间质量的不均衡,依旧会影响相关区域房价。

因此,教育部门在不断建设新学校,补足教育资源数量的同时,如何平衡各学校,尤其是提升公办学校的教育质量,最终实现教育资源的真正公平分配,才是房产剥离教育属性的最终途径。

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:任伯懿

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