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文章于 2018年10月12日 被检测为删除。
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延安阳光城的“尬舞” ?

张素书 粉巷财经 今天

特斯拉创始人马斯克有句名言,“要注重做好产品,而不是营销。”

马先生可能不懂房地产。

对于在建房地产项目来说,除去土地几乎只剩沙盘,不大力营销怎么办?

正在开发的延安阳光城项目,就格外注重营销,甚至还搞出了一场尴尬闹剧。

事情经过大体如此:该项目主打教育小镇概念,部分业主获悉,开发商承诺给每户业主配套一个学位。然此事最终无法履行。阳光城宁可向业主退全款,也不愿兑现销售时的承诺。按照工作人员的说法是,该“承诺”仅为内部讨论稿,是置业顾问私自发给业主,从未正式发布……

产品重要还是营销重要?这简直是一场马斯克式的房地产之问。

但更紧迫的是,房地产上半场玩的这些把戏,在下半场到来之际,还能否继续?能否靠谱点?

学位营销之“尬舞”

今年的九月十月,并未出现往年“金九银十”那般火热景象,但丝毫不影响大家对于房子的讨论。

就延安阳光城项目的一些业主而言,讨论最多的,莫过于曾经几乎到手的学位。

与众多品牌开发商密集布局的西安不同,延安地产市场此前尚显“冷清”。阳光城率先落子所传递的信息,理应有着更积极的遐想。

当然,早起的鸟儿有虫吃,阳光城延安项目的选址也不错,位于延安新区最北部,共5大地块,合计占地约720亩,一直绵延至山峦脚下。

虽属深秋,但项目现场却并未因外界的一些“非议”而有所减缓。转了一圈,来来回回的塔吊,晃得粉巷君有些眼花。

作为阳光城旗下主打的全国首个教育小镇项目,北大培文学校是其重磅配套之一。这所学校民办学校,集幼儿园、小学、初中、高中、国际高中为一体。此前一系列营销活动中,这所学校均作为重点配套被提及。

处于上述5个地块之一的北大培文学校,由阳光城牵线搭桥引进延安。

阳光城延安项目一位销售部门负责人称,阳光城负责北大培文学校的基础设施及硬件建设,北大培文学校负责教学事宜。

在业主们的理解中,当时延安老城区的房价在4000至5000左右,新区房价也高不到哪儿去。但阳光城今年开盘时,房价直接定位8000左右。

面对几乎翻倍的房价,不少人一心奔着配套的北大培文学校的学位而去,即使被要求付全款,也都接受。

然而,他们终究没能等来学位的落实。

于情于钱,这都很难说得过去。愤怒的业主们开始讨说法。

阳光城方面则显得有些“委屈”——之前业主们所见到的配套学位资料,属于内部讨论稿。并没有正式发布,而是置业顾问私下转发。

在坚持学位统一按照当地教育部门规定执行的基础上,阳光城给了业主两个选择:要么接受,要么全款退房。

最终,一部分业主接受了现实,一部分则从阳光城要回了全款。

“小镇概念”花样多

事情算是有了个着落,但在一些业主看来,阳光城这事做得“不厚道”。

毕竟,上述项目伊始,阳光城就力推教育小镇概念。而业主们认可明显高于周边其他楼盘的价格,也是冲着教育去的。

项目由延安市新区阳光城投资有限公司开发,公司权益中,阳光城陕西公司持股70%,延安市新区投资开发建设有限公司持股30%。

在延安新区,阳光城属于为数不多的几家世界500强房企之一。其初次出手就拿地720亩,整体配套及定位,均将当地中小房企项目远远甩开。

其实,以“XX小镇”为概念的,又何止延安阳光城一家!

近年来,为了追求一个理想的开盘价,全国四处房企推出的各类小镇,可谓乱花迷眼。

甚至前段时间,一家著名的非房地产企业全国拿地,也被外界质疑其绕道健康小镇概念圈地——真真假假谁知道呢!

事实上,“产业小镇”也不乏转做地产的案例。

前几年,某房企在西安周边区域圈地近千亩,计划建设新能源相关产业园区。当时的地价基本面,以及工业用途拿地的成本,相比如今那是多大的优势啊!

然而,正如司空见惯的剧情一样,由于种种原因,该产业园项目早已变身为房地产项目。

西安市民熟悉的,还有开发商炮制的“立体城市”概念。

在最初的营销中,立体城市被定位为嵌入医疗、教育、农业、办公、住宅、娱乐等十多项功能,号称“竖向发展、大疏大密、产城一体、资源集约、绿色交通、智慧管理”,简直不能再强大了。

然而,曾经噱头十足的立体城市,经历多年酝酿,至今没有成形。

上述几例小镇概念营销,大多是地已圈,概念已喊,效果则有目共睹。

下半场能否靠谱点?

说到底,延安阳光城主打的教育小镇概念,只是房地产项目营销的方式之一,与其它地产公司配套的健康小镇、科技小镇等等,并无二致。

不过细细想来,其此番配套学位的“尬舞”,依然令人遐想。

至少,从制定讨论稿的举动来分析,说明阳光城延安公司做了两手准备。

及至目前的结果是,即使售价高出延安平均房价几个段位,一期项目也供不应求。既然如此,这份内部讨论稿,也就没有正式出台的必要?

用项目一位销售部门负责人给粉巷君的说法,这份配套学位的内部讨论稿被传出去之前,多数业主已经交款,这些业主最初的购房意愿并未受到学位的影响。

该负责人同时强调,看到学位承诺后交款买房的客户,只是一小部分。对于要求退款的业主,阳光城予以退款。

至此,阳光城延安项目配套学位“尬舞”事件告一段落。

只是,这些房地产行业上半场惯用的营销手法,在下半场能否适用?

最近,向来居安思危的万科,直接喊出“活下去”的口号。无论外界怎样解读万科此举目的,房地产逐渐进入下半场的态势,都已被更多人认识到。

“金九银十”火爆不再,土地流拍数量增多,二手房价格微降,商品房价格平稳,都已使得购房者不再对房子趋之若鹜。

市场在变,营销手法有所调整也是必然的。只是,下半场,能否靠谱点?

据说,“部分用户”可以加星标了!


本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:张素书

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