延安阳光城的“尬舞” ?
特斯拉创始人马斯克有句名言，“要注重做好产品，而不是营销。”
马先生可能不懂房地产。
对于在建房地产项目来说，除去土地几乎只剩沙盘，不大力营销怎么办？
正在开发的延安阳光城项目，就格外注重营销，甚至还搞出了一场尴尬闹剧。
事情经过大体如此：该项目主打教育小镇概念，部分业主获悉，开发商承诺给每户业主配套一个学位。然此事最终无法履行。阳光城宁可向业主退全款，也不愿兑现销售时的承诺。按照工作人员的说法是，该“承诺”仅为内部讨论稿，是置业顾问私自发给业主，从未正式发布……
产品重要还是营销重要？这简直是一场马斯克式的房地产之问。
但更紧迫的是，房地产上半场玩的这些把戏，在下半场到来之际，还能否继续？能否靠谱点？
学位营销之“尬舞”
今年的九月十月，并未出现往年“金九银十”那般火热景象，但丝毫不影响大家对于房子的讨论。
就延安阳光城项目的一些业主而言，讨论最多的，莫过于曾经几乎到手的学位。
与众多品牌开发商密集布局的西安不同，延安地产市场此前尚显“冷清”。阳光城率先落子所传递的信息，理应有着更积极的遐想。
当然，早起的鸟儿有虫吃，阳光城延安项目的选址也不错，位于延安新区最北部，共5大地块，合计占地约720亩，一直绵延至山峦脚下。
虽属深秋，但项目现场却并未因外界的一些“非议”而有所减缓。转了一圈，来来回回的塔吊，晃得粉巷君有些眼花。
作为阳光城旗下主打的全国首个教育小镇项目，北大培文学校是其重磅配套之一。这所学校民办学校，集幼儿园、小学、初中、高中、国际高中为一体。此前一系列营销活动中，这所学校均作为重点配套被提及。
处于上述5个地块之一的北大培文学校，由阳光城牵线搭桥引进延安。
阳光城延安项目一位销售部门负责人称，阳光城负责北大培文学校的基础设施及硬件建设，北大培文学校负责教学事宜。
在业主们的理解中，当时延安老城区的房价在4000至5000左右，新区房价也高不到哪儿去。但阳光城今年开盘时，房价直接定位8000左右。
面对几乎翻倍的房价，不少人一心奔着配套的北大培文学校的学位而去，即使被要求付全款，也都接受。
然而，他们终究没能等来学位的落实。
阳光城方面则显得有些“委屈”——之前业主们所见到的配套学位资料，属于内部讨论稿。并没有正式发布，而是置业顾问私下转发。
在坚持学位统一按照当地教育部门规定执行的基础上，阳光城给了业主两个选择：要么接受，要么全款退房。
最终，一部分业主接受了现实，一部分则从阳光城要回了全款。
“小镇概念”花样多
事情算是有了个着落，但在一些业主看来，阳光城这事做得“不厚道”。
毕竟，上述项目伊始，阳光城就力推教育小镇概念。而业主们认可明显高于周边其他楼盘的价格，也是冲着教育去的。
项目由延安市新区阳光城投资有限公司开发，公司权益中，阳光城陕西公司持股70%，延安市新区投资开发建设有限公司持股30%。
在延安新区，阳光城属于为数不多的几家世界500强房企之一。其初次出手就拿地720亩，整体配套及定位，均将当地中小房企项目远远甩开。
其实，以“XX小镇”为概念的，又何止延安阳光城一家！
近年来，为了追求一个理想的开盘价，全国四处房企推出的各类小镇，可谓乱花迷眼。
甚至前段时间，一家著名的非房地产企业全国拿地，也被外界质疑其绕道健康小镇概念圈地——真真假假谁知道呢！
事实上，“产业小镇”也不乏转做地产的案例。
前几年，某房企在西安周边区域圈地近千亩，计划建设新能源相关产业园区。当时的地价基本面，以及工业用途拿地的成本，相比如今那是多大的优势啊！
然而，正如司空见惯的剧情一样，由于种种原因，该产业园项目早已变身为房地产项目。
西安市民熟悉的，还有开发商炮制的“立体城市”概念。
在最初的营销中，立体城市被定位为嵌入医疗、教育、农业、办公、住宅、娱乐等十多项功能，号称“竖向发展、大疏大密、产城一体、资源集约、绿色交通、智慧管理”，简直不能再强大了。
然而，曾经噱头十足的立体城市，经历多年酝酿，至今没有成形。
上述几例小镇概念营销，大多是地已圈，概念已喊，效果则有目共睹。
下半场能否靠谱点？
说到底，延安阳光城主打的教育小镇概念，只是房地产项目营销的方式之一，与其它地产公司配套的健康小镇、科技小镇等等，并无二致。
不过细细想来，其此番配套学位的“尬舞”，依然令人遐想。
至少，从制定讨论稿的举动来分析，说明阳光城延安公司做了两手准备。
及至目前的结果是，即使售价高出延安平均房价几个段位，一期项目也供不应求。既然如此，这份内部讨论稿，也就没有正式出台的必要？
用项目一位销售部门负责人给粉巷君的说法，这份配套学位的内部讨论稿被传出去之前，多数业主已经交款，这些业主最初的购房意愿并未受到学位的影响。
该负责人同时强调，看到学位承诺后交款买房的客户，只是一小部分。对于要求退款的业主，阳光城予以退款。
至此，阳光城延安项目配套学位“尬舞”事件告一段落。
只是，这些房地产行业上半场惯用的营销手法，在下半场能否适用？
最近，向来居安思危的万科，直接喊出“活下去”的口号。无论外界怎样解读万科此举目的，房地产逐渐进入下半场的态势，都已被更多人认识到。
“金九银十”火爆不再，土地流拍数量增多，二手房价格微降，商品房价格平稳，都已使得购房者不再对房子趋之若鹜。
市场在变，营销手法有所调整也是必然的。只是，下半场，能否靠谱点？
据说，“部分用户”可以加星标
本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章
特约作者：张素书
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