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2019,西安楼市没有救世主?

任伯懿 粉巷财经

▲ 图片来源:摄图网

地产大佬们哑火了,连卖房小哥也不再亢奋。

2017年喊着“逼死观望者”的那群置业顾问,如今朋友圈佛系了许多,“过年了给自己安个家,快快联系我187********。”

某一线房企更狠,人力资源被派到销售前线不说,朋友圈里每天房子都在打折。未来30天,找我买XX楼盘享受95折!并减3万!尾盘9折!

终于,西安楼市在经历了两年的狂飙突进之后,回归理性。

这种理性的得来,一方面源于中央对“房住不炒”的严控,当然,更现实的原因是近两年对购买力的收割几近完毕。

与此同时,一些不确定因素同样存在,西安去年的精装房政策,以及今年全国关于“取消公摊”的讨论,给未来楼市又蒙上了一层未知。

2019年,西安房价究竟何去何从?

突如其来的“精装房”

去年底,一张从微信流出的截图,像一粒石子,在本已复归平静的西安楼市,溅出阵阵涟漪。

截图中,《西安市新建住宅精装修实施方案》格外显眼,西安的精装房时代真的来了?

一些楼盘的置业顾问像打了鸡血,鼓吹西安房价的新一轮暴涨——

以后新房再无毛坯房,房价均价将会再次拉高!

趁价格还能接受,趁现在还有机会,赶紧下手!

刚开始还有部门喊话“此事正在研究还未敲定”,但两周后,消息就已坐实,市政府办公厅印发了文件,一片哗然。

虽然文件中强调, “全装修是指新建城镇住宅中的集合式住宅,在竣工验收前,必须达到所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”,与一般的拎包入住精装修有所差别,但也足以引人遐想。

▲ 图片来源:摄图网

一位置业顾问感叹,对于开发商来说,一旦政策出台,小型房企资金沉淀期延长,可能又要逼死不少小开发商。其次,开发商成本增加,必然给了开发商涨价的空间。

涨价,就是人们最关心的。

过去两年,西安“限购、限贷、限售、限价”全用上,几乎用尽了所有调控手段。其中,限价更是牢牢控制了开发商的涨幅,一度造成部分区域二手房新房倒挂。

但如果既要限价政策,又要开发商推行“全装修”房,势必造成开发商利润空间缩减,那么开发商为了赚钱,则会降低建造成本,进而就是房屋质量不过关,业主维权不断。

每一次维权都会造成政府的社会治理成本增加,这种结果是开发商、购房者和政府都不愿意看到的,那也就意味着,限价松动势所必然。

反映在市场上便是,目前的观望者在“买涨不买跌”的心理作用下,抓紧上车,遇冷的西安楼市仍是一江春水。

公摊取消推高房价?

比西安推行“全装修”房更早的是,央媒对“取消公摊”的试探。

虽然,直到最近,住建部官网一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,才引发了大众 “天下苦公摊面积久矣”的疯狂吐槽。

但实际上,去年夏天,人民日报、新华社就曾对公摊面积提出质疑,中国这一独有的奇葩制度,在没有统一规定、明确条文的情况下,20多年来,成为了国人买房必须要吃的“黄连”。

即使香港已经废止了“公摊面积”,但从香港学习这一制度的大陆,却延续至今。

如今拿出来再讨论,想是一场改革已经在路上了。

但公众更关心的是“取消公摊”对房价的影响。

比如“羊毛出在羊身上”,现在100平的房子,总价100万,平均下来每平1万元,如果取消公摊面积,按20%算,套内面积只有80平,在总价不变的基础上,实际上每平的价格变成了1.25万元,均价上涨了25%。

▲ 图片来源:摄图网

此外,房屋面积目前还牵扯到物业费、取暖费、电梯费等等,如果这些按套内面积计算,购房者当然欢迎,但如果物业公司因此受损,降低了服务质量,又是购房者不愿意承受之痛。

而且,取消公摊造成的商品房单价上涨,也是与当前“房住不炒”的大背景相违背的。

可如果既要取消公摊面积,又不能涨价,其实又回到了上文谈到的问题,开发商偷工减料,改变设计,楼道、会所、大堂等公共面积缩水,反而违背了取消公摊面积的初衷。

如何破题呢?

目前来看,地方政府是否甘愿把地价降下来或成为解决问题的关键。因为只有地价低,开发商的成本才能低,也才有盈利空间。

所以,对于西安来说,商品房未来如果按照套内面积计价,在仍依赖土地财政的情况下,房价难降。

谁来解局西安楼市

农历新年刚过,本地媒体关于2019年房价继续上涨的风,就开始吹了。

但事实,也可能确实如此,除了上文谈到政策变动,西安的抢人政策、原材料成本上涨等原因,也可能助推房价,或者说为房价托底。

2月,西安市进一步放宽部分户籍准入条件,具有本科(含)以上学历的人员落户不再受年龄限制,同时,全国在校大学生均可落户。

陕西省房地产研究会会长王圣学接受媒体采访时直言不讳,西安市的人口目标是到2020年城镇人口达到1000万,全市人口达到1500万,而现在距离目标分别都有400万的差额,每年至少100万人口的增长速度,直接引发了旺盛的住房需求。

从这方面来讲,2019年的西安楼市,从投资、开发、销售等规模上来讲,依然会是上升之年。

王教授甚至说,去年出台的“两个20%”的政策,从土地源头保障了低收入人群的住房需求,商品房不应局限在价格公示的门槛里,随着整个楼市的稳定发展,限价应在适当时候逐步放松。

▲ 图片来源:粉巷君 摄

这让人多少有些担心,西安的“一城一策”似乎也要来了。

微博上段子手已经跃跃欲试:

房产交易大厅里,一拨人卖掉了房,准备进股市抄底;另一拨人刚从股市解套,准备囤房。两队人马擦身而过,互相瞟了一眼,心底都念了一个词:SB。

现实往往就是这么魔幻,人生三次暴富的机会,赌徒们都相信自己能抓住。

我们的陕西乡党冯仑,年初就说了“如果是捡的钱就买房,如果是挣的钱暂时别买房。”

可惜好多人没听懂,按易会满主席的话说,就是不懂敬畏。

西安此前的大涨,早已把购买力释放得差不多了,小涨可能,但再想来一波大牛市,政策不允许,老百姓的钱包也不允许。

咨询一个房地产业内的朋友对于今年西安楼市的判断:

——稳中有升。

——原因呢?

——个人经验。

▲ 封面图片来源:摄图网

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:任伯懿

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