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“泥腿子”的中梁,它要“上岸”了?

香菱 任伯懿 粉巷财经


▲  图片来源:摄图网

2018年6月,不太关心楼市的铜川人有些意外。

以往只在新闻中听到的三家一线房企,一个月时间密集在铜川拿地落户,后来的故事大家都知道了,铜川房价被炒上6000。

三家房企中,碧桂园、绿地长期排在全国房企销售额的第一阵营,唯独中梁地产稍显落后,但中梁不想放过这块离西安不到100公里的蛋糕。

此时,它的目标还在地级市。

2017年,中梁首次入陕,选在了榆林,次年转战安康,就连渭南也在狩猎范围之内,可唯独陕西省会西安,中梁一直在打转转。

直到2019初,中梁在西咸竞地失利的情况下,宣布与绿城合作开发项目,才算正式入驻西安。

“泥腿子”要上岸了?曾经专注于三四线城市开发的中梁,终于要洗掉泥巴味儿,向省城进发了。

而它在陕西执行的“农村包围城市”策略,如今看来也颇值得玩味。

不过此时,万科、中海、碧桂园等大佬都已在西安深耕多年,就连近几年进入的融创也做得风生水起,中梁在西安周边转了两年后突然杀入,此时又能分到几杯羹?

01

冒着“全国房地产降温”的风险,中梁此时杀入,还是引起了一些关注的。

今年1月,位于西咸新区沣东新城的一块地挂牌,参与竞拍的不乏中海、绿城、金地这些行业大佬,中梁也在其中。

不过,最后是绿城拔得头筹,9.78亿拿到。据说,当天和绿城死磕到底的房企就是中梁。

但五天后,故事突然转折。

中梁官宣,与绿城联手合作发开该宗地……

没有永远的对手,只有永远的利益。

此前,中梁曾在西安多次参与竞拍,但均未获得成功。

坏运气没有一直延续,两个月后,秦汉新城一块153.43亩的住宅用地拍出,中梁6.1亿拿到。按照中梁工作人员的说法,“这是在西咸新区的自主竞地。”

短短两个月,从与人合作到自主拿地,中梁在西咸连落两子,其心情可算迫切。

但相较于其在全国的拿地速度,中梁在西安的进击已经算温和。

▲ 图片来源:摄图网

从其披露的招股书上可以看出,2016年,中梁基本以5天一块地的速度,在全国抢地近70块;2017年,平均3天拿一块地,抢地近120块;2018年的拿地速度更是加快到2天一块。

这个速度让很多头部房企自愧不如。

一边拿地一边高速周转。

中梁内部于2016年提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资。为了鼓励士气,公司还设置了丰厚的奖励,项目开盘后达到此标准,立即奖励100万。

网上流传着一张中梁悬挂在办公室的宣传标语,“只要干不死,就往死里干”。

效果立竿见影,2015年,中梁的销售额仅为168亿元,但到2018年10月便已到1150亿元,正式跻身千亿房企行列。

三年时间,中梁销售量级从百亿跃至千亿,人送外号“房企黑马”。

02

今年,虽然是中梁首次进入西安,但它已经算是陕西人民的老朋友了。

两年前,在陕西其他一些地级市,早已有其身影。

2017年,中梁曾一口气在榆林高新区连拿两块地,宣布正式进驻陕西。

一年后,中梁又南下越过西安,转战安康,以2.06亿元竞得安康汉江路南侧59.57亩住宅用地。

时隔不久,中梁又在铜川拍得112亩土地,成交价3.19亿元,溢价率高达87%。

先布局地级市,再向省会城市进军,对于中梁在陕西的这一发展路径,内部人士指出,“当时对环西安的整个市场比较看重。”

在全国百强房企已有一半进驻西安的情况下,采取“农村包围城市”的策略,倒是有些另辟蹊径。

▲ 图片来源:摄图网

但三四线城市,的确是中梁拿手菜。

其掌舵人杨剑曾经公开表示:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

如今,这辆宝马mini还追上了大奔。

中梁成立于1993年,曾被称为浙江三四线的“小霸王”,经历了房地产红利以及泡沫时代,到了2016年才走出浙江省,将总部迁往上海,开始全国扩张之路。

这只“小霸王”也确实生猛。

迁址一年后,中梁开始加快了布局速度,触角遍及全国10个省、直辖市及自治区,快速拿地,呈现遍地开花之势。

截止2018年前10个月,其业务又扩张了7个省及自治区。

“以长三角为根据地,辐射全国”是中梁的目标,如今看来,如果不考虑负债和盈利,这个目标似乎要提前实现了。


03

怪就怪,欲速则不达。

成长速度过快,就要付出一定的代价。

从其招股书上看,有两点不容忽视:一是盈利不尽如人意,二是负债水平高居不下。

2015年和2016年的净溢利均是负值,之后扭亏为盈,2017年的净溢利为4.99亿元,净溢利率3.6%。至2018年上半年,净溢利达到8.37亿元,净溢利率8.6%。

虽说一年多时间,净溢利率快速增长,但依旧低于全国百强房企平均超过9%的净溢利率。

与此同时,从2015年至2018年上半年,中梁的资产负债率高达96%以上,一直处于行业的高危线上。

一度被视为“地产激进派”的中梁,在面对高负债时,却并不愿意放慢扩张脚步,而是开始把目光瞄向资本市场。

在实施重组、剥离资产动作之后,中梁于2018年11月,奔赴港交所提交了IPO招股书。

▲ 图片来源:摄图网

倘若上市成功,或许能够助其一臂之力。但是,上市只是锦上添花,想往第一序列迈进,还得看自身能力。

比如,这次中梁进入西安。在全国头部房企全部进入西安,百强房企进入超半数的情况下,相较于已经在西安深耕多年的大牌房企来说,中梁的优势似乎并不明显。

对于本地市场,众多一线开发商在品牌知名度、客群维护上已经有所积累,在土地储备、项目数量以及与地方政府关系方面,也更具有优势。

而且,在经历过几波大的维权潮之后,本地市场其实日趋理性,“更相信耳朵而不是眼睛”,如果此前有口碑积累,其地位还是不容易撼动的。

另一重现实是,西安房价经过一轮暴涨后,当前市场潜力有限,此时入局,如何打破大牌房企封堵,分得一杯羹,倒是有待观察。

很多人庆幸,在西安房价上涨前上了车;很多房企也庆幸,在西安房价上涨前,拿了不少地。


本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:香菱 任伯懿

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