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西安楼市再摁“魔幻键”?

香菱 任伯懿 粉巷财经


▲ 图片来源:摄图网

大家还在咂摸,西安首块按住宅总建筑面积15%实物配建公租房的地块,由天地源拿下——算是其注册地回迁后,为本地住房供给侧结构性改革做贡献了。

但一周时间不到,同属高科集团的高新房地产公司,就以30亿高价在高新区西边拿了147亩地。粗略计算,每平方拿地成本超过1.3万元。

现实,能够击败你所有想象。

要知道,西安3月新房均价也还不到1.2万,这楼盘开发出来,得卖多钱合适?

如果按“短期看政策,中期看土地,长期看人口”来推算,这一波高价土地来得猝不及防,再加上此前西安又进一步放松了落户政策,中长期要大涨吗?

希望不会是这样……


01

先来说说高新地产与一线房企大战300回合的故事。

3月21日,西安土拍市场挂出高新区软件新城两块土地,近30家全国百强房企现场 “厮杀”。

最终,西安高新技术产业开发区房地产开发公司(以下简称“高新地产”)“力战群雄”,一举拿下两宗地的开发权,成交价30.24亿元。

回顾拍卖现场,激烈程度,堪比各大门派争夺武林盟主。

当日,偌大的竞拍现场座无虚席,参与竞拍的房企数量,为西安土拍市场之最。

首先拍卖的是宗地一,碧桂园、高新地产、中粮等房企直接下场参战,以每12秒举一次牌的速度,6分钟后便刷出最高报价6.86亿元。

紧接着,转战竞拍公办学校建设资金。

之前按兵不动的金科、龙湖、中南、蓝光等房企加入“混战”,平均8秒举牌一次,210轮后报价幅度调整,赛场只剩下四家房企角逐。

价格喊到3.7亿元时,西安曲江唐瑞置业有限公司(华远)与高新地产进行最终的“巅峰对决”。

▲ 图片来源:西安市国土资源网上交易系统截图

整场大战300多回合后,高新地产突出重围,以6.86亿元拿下地块,溢价率约71.91%。另外,还需支付高新区公办学校建设资金3.8亿元,同时需配建租赁型保障房面积不小于13633平方米。

躁动的现场还未平复,宗地二开拍。

最终经过1小时10分钟、157轮 “鏖战”,高新地产再度胜出。成交价12.88亿元,溢价率约68.97%。另需支付高新区公办学校建设资金6.7亿元,配建租赁型保障房面积不小于24974平方米和建筑面积4710平方米的公办幼儿园。

西安土拍市场好久没这么热闹了,作为本土房企,高新地产力压群雄的代价是,楼面地价超过1.3万元/平方米。

只不过这么高的价格,最后由谁来接盘?


02

高新地产拿到的这两块地,有个特殊要求:得按照“15%公租房配建+全装修成品交房”的规定建设。

这个政策很值得说道。

事实上,早在去年9月份,西安市人民政府办公厅就已发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(以下简称方案),按宗地住宅总建筑面积的15%实物配建公租房,其中5%无偿移交市房管部门,10%由市房管部门按成本回购。

因为执行滞后,西安首例配建公租房的土地最近才成交。

也是在高新区。

3月19日,西安高新区国际社区的两宗土地挂牌拍卖,80亩土地最终由天地源旗下公司陕西蓝天御坊置业竞得,加上配建学校的费用,成交价6.23亿元,楼面地价超过7000元/平方米。

这算是西安在住房供给侧改革上走出的实质一步。

图片来源:西安市国土资源网上交易系统截图

政府的初衷是为了稳房价。

近几年,西安房价持续上涨,新房价格如今超过一万,并且住房结构和供需失衡,房源紧张,千人摇号屡见不鲜。

此前,政府一直用行政手段调控需求方,但房地产市场是供需两侧,也需要供应方同时发力,才能稳住市场。

此后,《方案》出台,全市40%土地用于建设公租房和共有产权房。

而且《方案》细则明确规定,公租房户均面积75平米左右,最大不超过90平米;共有产权房户均面积为90平米左右,最大可达到144平米。

合理的户型适应市场的需求,一方面解决了低收入群体的住房问题,另一方面稳住市场房价,中低收入和刚需家庭的住房问题解决了,房价自然不会过热。

但现实很残酷,从高新地产和天地源拿到的这两块配建公租房的土地价格来看,住商品房和住公租房的,注定是两个撕裂的群体。


03

一边是需配建公租房,一边是地价哄哄上涨。西安今年的楼市走向,反而是越加不明朗了。

高新区软件新城那块地,的确是好地——阿里巴巴丝路总部、中软国际万人软件基地、西安环普国际科技园、国家数字出版基地前后脚都落地于此,汇聚的几乎都是西安未来的中产阶层。

此外,苏宁集团即将打造的苏宁广场、高科要开发的国际会议中心,还有华为、海康威视即将于此布局的产业链……

未来土地的升值空间以及项目的潜在客源,倒是容易引人遐想。

只是突然来一个已经不让炒作的“地王”,实在让人有些咋舌。根据公开资料,上一次让普通人关注土地市场,还是1.5万楼面地价拍出的韩森寨幸福林带地块。

再往前,还有本土国企金泰恒业48亿拿下的青龙寺附近388亩商住用地,以及融创壹号院那块地……这些高价地,基本都集中在二环附近。

这一次,让众多一线房企哄抢的软件新城地块,已经在三环外。

市场的确有些疯狂!

而加上配建学校的费用,保障房配建成本,高新地产拿到这块地,楼面地价超过1.3万。

▲ 图片来源:摄图网

地价决定售价,项目销售价格由购地成本和建安成本、其他费用、税金等组成。一般情况下,购地成本能占到售价40%左右,也就是说,后者将超过3万元。

西安2019年开始推行全装修房,所以3万也只是基础,售价只会更高。

此外,一个细节值得关注,这两次在高新拿地的,都是高新管委会下属国企,高价抢地,其实也可以看出地方政府对未来市场的预期和判断。

一般情况下,一块高价地的出现,都会给市场带来刺激效应,这块地之后怎么玩,我们拭目以待。

2002年,黄宏在春晚上表演的小品,让我们记住了一句台词,“自己的土,自己的地,种啥都长人民币。”

春天到了,我们来种房子吧!


本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:香菱 任伯懿

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