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房产销售一句“口误”,你就多花了几十万?

陈清 沈三 粉巷财经


▲ 图片来源:摄图网

在西安买房,你有没有感觉到:想用公积金,没那么容易。

置业顾问总是告诉你,要么商贷,要么公积金贷款。

但在这一波房价下,65万的公积金贷款上限,很难覆盖首付之后的房款。

极少有置业顾问会主动告诉你,还有一种方式叫组合贷:可以同时申请公积金贷款和商贷——对刚需购房者来说,月供可降低数百到上千不等。

但即使你主动向其提及组合贷,也多会被直接拒绝。

面对相关政府部门的问询,房企说,这是销售人员“口误”?

一个“口误”,购房者就可能要多还几十万贷款。

就此,粉巷君(ID:nbdfxcj)调查发现,目前在售楼盘中,这样的“口误”依旧普遍存在。


01

过去一年,人民网地方领导留言板上,西安共有32条“组合贷”相关问题,以开发商拒绝“组合贷”为主。

但魔幻的是,在西安市住房公积金管理中心(下称公积金管理中心)调查后的回复中,所有楼盘都表示不拒绝组合贷——对于此前的“拒绝”最常用的理由,竟然是销售顾问“口误”。

一次口误,你会有多大损失呢?

按西安市场目前占比较大的130万成交总价计算,在公积金可贷65万、三成首付(39万)、等额本息还款方式、基准利率和按揭30年等条件下:

纯商贷:月供4829.61元;

组合贷:月供4208.73元;

纯公积金贷款:月均虽可降至2828.84元,但首付比例需提高到五成(65万)。

显然,纯公积金贷款月供最划算,但高额的首付刚需家庭却难以承担。

那么,房子买小点,三成首付,纯公积金贷款岂不是最划算?

▲ 图片来源:摄图网

依据3月24日安居客数据,三月西安商品房均价为12532元。在最高65万的公积金贷款额度下,三成首付所能购买的最大面积是:74㎡。

74㎡——显然已不能满足人民日益增长的美好生活需求。

因此,作为公积金贷款模式的一种,组合贷才是千千万万工薪阶层的最佳选择。但置业顾问一个“口误”,可能就会让你多还几十万。

真的是“口误”吗?恐怕未必。

去年8月2日,网友“小啊”留言称:“白桦林明天”拒绝使用组合贷。8月8日,在公积金管理中心的介入下,开发商表示正常受理组合贷。

看到回复后第二天,“小啊”兴冲冲的去售楼部办理“组合贷”,仍被拒绝。

随后的8月17日,网友“小西”留言称:盛世海宏的“海亮熙悦”拒绝使用组合贷。公积金管理中心介入后,同样表示可以。

但9月29日、10月26日、10月30日,“海亮熙悦”又因组合贷遭到网友多次投诉。

“口误”牌口香糖,果然停不下来!


02

为了进一步求证,粉巷君以购房者的身份,分别致电了35个西安过去三个月开盘或未来半年内将要开盘的住宅项目。

其中,大多数置业顾问表示:要么使用纯公积金贷款,要么使用纯商贷。

当粉巷君询问组合贷时,60%的楼盘拒绝。这其中,恒大、阳光城、世茂、远洋、中天等知名开发商项目均在列。

看来“口误”是行业“通病”。

在暗访中,部分现象也值得玩味。

同属阳光城旗下的楼盘,翡丽曲江销售人员表示可以接受组合贷;但阳光城壹号上林悦销售却表示不能使用。

而作为国内巨头,恒大回复就比较统一:恒大悦龙台、西安恒大雅苑以及恒大养生谷销售人员均表示不接受组合贷。

▲ 图片来源:摄图网

有的开发商则是有条件的接受组合贷:商贷部分利率需上浮30%(纯商贷为上浮15%)——事实上,以附加条件阻扰公积金贷款的行为,政府早已明文禁止

那么,不能办理组合贷的原因何在呢?房企的回复也是五花八门。

金科世界城、恒大养生谷、乐华城香榭庄园等多各楼盘销售均表示:这是银行方面的原因。

粉巷君假称,自己能找到银行方面的关系。乐华城香榭庄园随即改口:即使这样也不行。

相较而言,远洋合能枫丹唐悦、中建锦绣天地销售人员就比较直接:开发商不支持。

进一步细究房企拒绝的原因,大家回答就比较统一了:回款速度。

商贷相较公积金贷款,回款更快,对于资金压力大、提倡高周转的房企来说,自然更倾向于纯商贷。

中铁琉森水岸的销售人员就表示:“我们这边可以,央企么,不着急回款。”

当然,并非是所有央企都“不差钱”。

中建锦绣天地销售人员表示:“组合贷花时间比较长,因为是央企,不愿意做。


03

对于上述现象,粉巷君致电了西安市住房公积金管理中心。

该单位工作人员也认为:关键问题就出在了开发商。

“每次投诉,只要我们给开发商一打电话,开发商就说我们做啊,没说不做啊,肯定是我们的客服没有和顾客沟通好

 一位在银行工作的网友也表示:虽然组合贷会损伤银行利益——毕竟商贷利率更高,且收益全归银行,但关键还需看开发商的意愿。在程序上,必须是开发商出面处理购房者“组合贷”需求,购房者自身无法同时协调公积金中心与银行。

显然,如果开发商是组合贷办理的核心角色,市场这只看不见的手难以让其减少“口误”——毕竟,高周转,很重要!

如何解决这一难题呢?

▲ 图片来源:摄图网

最直接的方式就是提高公积金贷款额度,让购房者能够以纯公积金贷款的方式购买房屋——但前提是公积金资金池有充足的额度。

2018年5月,公积金管理中心就针对此问题回复网友:目前西安公积金使用率已达94.13%,如果额度再高,会造成流动性不足——国内部分城市已因此出现了轮候放贷现象。

所以,只能使用组合贷解决。

剩下的办法,就只有在“无形之手”无法起作用的时候,用“有形之手”好好约束地产商主导的销售“口误”了。

事实上,在去年1月,公积金管理中心和市房管局等4部门就一起出台了相关文件,其中提到:公积金贷款中,“对违规情节严重、拒不整改的,要在报刊、广播、电视、网络等新闻媒体上公开曝光,同时纳入人民银行企业征信系统,依法严肃处理”。

此外,西安住房公积金贷款审批,目前已经提升到10个工作日完结。4月初,公积金管理中心最新系统将会上线,会进一步提升审批速度。

但此之后,西安的置业顾问还会有“口误”吗?


本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:陈清 沈三

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