房屋所有权变更登记初审与复审期间被查封的认定

案件来源：江苏省高级人民法院(2015)苏民终字第00157号蒋传涛、单静静因与被上诉人袁庆丰、张素华，原审被告徐伟、苗红艳案外人执行异议之诉一案。

基本案情：

1、涉案房屋先以周永的名义向开发商购买，后产权登记在徐伟名下，并约定由周永对外出租。2012年3月1日周永与徐伟签订门面房租赁协议，约定以20年租金360万元抵偿徐伟欠周永的购房借款360万元。

2、蒋传涛主张，从2011年4月到2012年5月，徐伟因经营需要向其借款，尚欠1530万元未还。2012年6月6日，蒋传涛与徐伟签订协议一份，约定徐伟因欠蒋传涛款1530万元无力偿还，决定以其所有的涉案房屋抵偿部分欠款。

3、2011年6月6日，蒋传涛与徐伟又签订补充协议，约定从2013年3月起房屋租金由蒋传涛收取。蒋传涛从即日起享有涉案房屋的所有权利。

4、2012年6月10日，徐伟、苗红艳与蒋传涛、单静静签署了涉案房屋权属登记申请书、房地产买卖契约。

5、2012年6月11日，丰县价格认证中心出具价格鉴证结论书，对涉案房屋价格进行认定。

6、2012年6月11日，徐州市丰县地方税务局第一税务分局出具了涉案房屋的销售不动产统一发票（代开）、现金完税证，丰县住房和城乡建设局出具了房屋所有权登记费收据。蒋传涛、单静静在过户过程中，丰县房产部门对涉案房屋办理房屋变更已初审，收回徐伟名下的房屋所有权证书加盖“注销”章，尚未经核准及发证程序，该中心尚未向蒋传涛、单静静颁发房产证。

7、2012年6月11日，丰县法院在审理张素华、袁庆丰与徐伟民间借贷纠纷两案过程中，查封了涉案房屋。

8、丰县房产管理局信访复字3号文件《关于蒋传涛信访问题有关情况的回复意见》载明，2012年6月11日上午，蒋传涛去办证窗口提供了其他办证必要的资料，我局按照相关规定进行审核，符合房屋登记条件，之后交纳了相关税费，我局工作人员对相关资料进行初审登记受理后转入复审阶段。房屋转移登记的复审需要由部门负责人来完成，由于当时该负责人因其他工作未能即时复审，在其回来后，工作人员将初审材料准备报请该负责人复审时，丰县人民法院的工作人员到办证窗口向工作人员出示法律协助执行通知书，要求查封蒋传涛申请办理转移登记的房屋……2、目前全市都没有统一制式的登记簿。

9、2014年1月30日，蒋传涛、单静静诉至法院，请求停止对涉案房屋的执行。

裁判要点：

应否停止对涉案房产的执行取决于蒋传涛、单静静是否对涉案房产享有实体权利，其享有的权利能否排除法院的强制执行。

一、从《物权法》来看：《房屋登记办法》和《徐州市房屋登记条例》规定房屋登记依照下列程序进行：（一）申请、（二）受理、（三）审核、（四）记载于房屋登记簿、（五）发证。涉案房屋尚未完成审核并记载于不动产登记簿，未发生物权变动。蒋传涛、单静静与徐伟、苗红艳申请启动的房屋过户登记行政确认行为尚未完成，未完成的行政确认行为，当然不能产生物权变动的法律效果。二审也指出：在对涉案房屋所有权变更登记初审后转入复审过程中法院采取了财产保全措施，当时产权变更登记手续尚未完成，不能发生所有权变动的效力。

二、从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定来看：（一）从蒋传涛、单静静是否已经支付全部房屋价款看。因双方存在借贷关系，房款支付方式是用徐伟所欠款冲抵购房款，而非房地产买卖契约中载明的现金付款方式。本案从协议性质、付款方式方面与上述第十七条规定的情形不相符。（二）从蒋传涛、单静静是否实际占有涉案房屋看。2012年6月6日蒋传涛与徐伟签订的补充协议载明：从2013年3月起房屋租金由蒋传涛收取。也就是说，在法院依法查封涉案房屋时，蒋传涛、单静静与徐伟之间没有实际交付涉案房屋直接占有的事实，其也没有实际取得租金收取权间接占有涉案房屋的事实，蒋传涛、单静静并未实际占有该涉案房产。

故两级法院均驳回了蒋传涛、单静静的诉讼请求。

笔者分析：

案外人异议的争议焦点有：关联方、利益点、损害面和过错度。从“关联方”这个争议点出发，可以看出：异议人与涉案房屋的关联存在“间接”、“无效”和“未然”。第一，双方原本存在民间借贷关系，因此异议人所主张的买卖合同关系存在一定的间接性；第二，正因为民间借贷的存在，导致买卖合同法律可能会认定无效或撤销；第三，由于异议人办理过户登记后，涉案房屋没有在不动产登记簿上发生变更，不产生物权变动的效力，因此可以认为该关联还未发生。总之，异议人与案件的关联不符合直接、有效、已然的特征，其异议不能被支持。