最高院：应以拍卖竞价过程检验评估价值 ——执行解析2902

最高院：应以拍卖竞价过程检验评估价值

——执行解析2902

关键词：29【评估】31【拍卖】01【执行依据】

案例来源：最高人民法院案例大连中裕嘉合房地产开发有限公司、河南省恒源热力股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷执行审查类执行裁定书（2017）最高法执复3号

笔者观点：

1、评估结论是拍卖保留价的参考。

2、充分竞价是拍卖的关键。

3、违约情形下可以执行其他财产。

案情：

1、中裕嘉合公司提出异议称：1.根据调解书，1.2亿元部分没有金钱给付内容，给付的标的物明确就是房屋。辽宁高院违法查封、评估、拍卖中裕嘉合公司24697平方米地下车库和14套住宅房屋。2.辽宁高院选定评估机构未通知中裕嘉合公司，评估程序严重违法。3.委托评估、拍卖以及裁定抵债的都是24697平方米地下车库，但评估机构是按362个车位的价格进行的评估。辽宁高院没有查明24697平方米地下车库与362个车位的关系，误把价值3亿元的资产以4633.6万的价格抵债给恒源热力公司，严重侵害了中裕嘉合公司及其他债权人的利益。

2、辽宁高院查明，因中裕嘉合公司提出异议，主张调解书第八条约定的标的物是特定物，该院执行二庭于2015年6月24日给作出调解书的该院民一庭发函，要求对该问题作出答复。该院民一庭于2015年6月25日复函答复，认为若上述104套房屋已丧失执行条件，应优先执行1号、2号公建房屋；若1号、2号公建房屋也已丧失执行条件，则可执行中裕嘉合公司的其他可执行财产。

3、辽宁高院认为：关于调解书确定的执行标的是否为特定物，作出本案执行依据的该院民一庭已经作出明确答复，该院执行行为并不违反法律规定。本案中评估、拍卖程序和以物抵债裁定符合法律规定，中裕嘉合公司关于本案评估程序违法及评估结果错误的异议理由不成立。

4、中裕嘉合公司向最高院申请复议。

裁判：

最高院认为，本案争议主要涉及三个方面的问题：一是本案执行依据所确定的是否为特定物的履行；二是本案委托评估程序是否合法；三是案涉房产的评估价是否显著偏低。

（一）关于本案执行依据所确定的是否为特定物履行的问题。……鉴于调解书确定的抵债房产无法执行，辽宁高院根据调解书确认的债权数额，在中裕嘉合公司怠于履行的情况下，对中裕嘉合公司的其他房产采取执行措施，该执行行为并无不当。中裕嘉合公司主张本案执行标的为特定物，缺乏法律依据。

（二）关于本案委托评估程序是否合法的问题。……因司法解释规定的是可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人，而非应当或者必须，故辽宁高院虽未以书面形式送达，但已告知中裕嘉合公司选择机构的情况，并不完全违反司法解释的规定，也未因此对中裕嘉合公司的权利行使造成不利后果，不存在明显不当。中裕嘉合公司关于辽宁高院未以书面形式送达选择机构的情况，严重违反法律规定的相关主张，亦不能成立。

（三）关于案涉房产的评估价是否显著偏低的问题。执行程序中对拍卖财产进行评估，是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，但是，评估价格并不是最终的交易价格，最终价格仍需经由市场检验。因此，对评估价是否显著偏低进行审查，主要可以从两方面进行：一是评估机构的评估过程及方法等，二是拍卖中是否充分竞价，是否接受了市场检验。

1.关于评估机构的评估过程及方法等问题。……评估机构作出答复意见后，辽宁高院在异议程序中未对答复意见作任何审查，仅简单根据评估机构认为估价结果合理的意见，认定本案评估程序不存在违法及评估结果错误等情形，存有不当。

2.关于拍卖竞价的相关问题。就司法拍卖而言，评估报告的评估结论只是确定拍卖保留价的参考，其真实价值的体现关键在于市场的检验。也即，拍卖的参与情况、竞价及成交过程对于衡量拍卖财产的真实价值具有重要意义，一定程度上也能够据此对评估价进行检验。评估价是否符合拍卖标的的真实价值，是否显著偏低损害被执行人权益，拍卖中是否充分竞价，均是人民法院对评估拍卖过程进行审查的重点，特别是后者尤为关键。但本案中，辽宁高院在异议审查程序中对拍卖公告、登记竞买以及竞价过程等情况均未予审查判定，所作异议裁定基本事实认定不清。

据此发回辽宁高院重新审查。

分析：

    被执行人的异议虽无太多道理可言，但抓住了法院的程序性瑕疵，据此改判。

法条：

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》

第九条 人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。

扩展阅读：

    笔者认为，对于评估价的高低问题，虽然需要拍卖来检验，但拍卖流拍的情况下，则出现无法检验的问题。因此。定价还需合理。

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